Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 мая 2021 г. N Ф06-3871/21 по делу N А57-14221/2020

г. Казань

19 мая 2021 г.

Дело N А57-14221/2020

Резолютивная часть постановления объявлена - 18.05.2021.

Полный текст постановления изготовлен - 19.05.2021.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Хайруллиной Ф.В.,

при участии:

прокуратуры - Золина И.В., удостоверение,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Марксстрой-С"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.11.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2021

по делу N А57-14221/2020

по исковому заявлению заместителя прокурора области в интересах публично-правового образования - Марксовского муниципального района Саратовской области в лице администрации Марксовского муниципального района Саратовской области, к администрации Марксовского муниципального района Саратовской области, г. Маркс, обществу с ограниченной ответственностью "Марксстрой-С", г. Маркс, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 29.12.2018 N 4144, признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельного участка от 08.08.2019 N 4193, от 12.11.2019 N 4231, применении последствий недействительности ничтожных сделок, об исключении из реестра на недвижимость записей об аренде ООО "Марксстрой-С" земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:578 и земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:268,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился заместитель прокурора области в интересах публично-правового образования - Марксовского муниципального района Саратовской области в лице администрации Марксовского муниципального района Саратовской области с исковым заявлением к администрации Марксовского муниципального района Саратовской области (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Марксстрой-С" (далее - ООО "Марксстрой-С"), третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - управление), о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 29.12.2018 N 4144, признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельного участка от 08.08.2019 N 4193, от 12.11.2019 N 4231, применении последствий недействительности ничтожных сделок, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимость (далее - реестр) записей об аренде ООО "Марксстрой-С" земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:578 и земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:268.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 25.11.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2021, требования удовлетворены. Признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 29.12.2018 N 4144 находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 50 000 кв. м, с кадастровым номером 64:20:050301:268, заключенный между администрацией и ООО "Марксстрой-С". Признан недействительным (ничтожным) договор от 08.08.2019 N 4193 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 10 880 кв. м, с кадастровым номером 64:20:050301:578, заключенный между администрацией и ООО "Марксстрой-С". Применены последствия недействительности ничтожной сделки: обязать ООО "Марксстрой-С" возвратить администрации земельный участок площадью 10 880 кв. м, с кадастровым номером 64:20:050301:578, исключить из реестра запись об аренде в пользу ООО "Марксстрой-С" на земельный участок площадью 10 880 кв. м, с кадастровым номером 64:20:050301:578. Признан недействительным (ничтожным) договор от 12.11.2019 N 4231 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 39 120 кв. м, с кадастровым номером 64:20:050301:268, заключенный между администрацией и ООО "Марксстрой-С". Применены последствия недействительности ничтожной сделки: обязать ООО "Марксстрой-С" возвратить администрации участок площадью 39 120 кв. м, с кадастровым номером 64:20:050301:268, исключить из реестра запись об аренде в пользу ООО "Марксстрой-С" на земельный участок площадью 39 120 кв. м, с кадастровым номером 64:20:050301:268.

ООО "Марксстрой-С", обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В отзыве прокуратура просит в жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Марксовской межрайонной прокуратурой проведена проверка в сфере законодательства о землепользовании, согласно которой установлено, что между администрацией и Никитиным С.Н. заключен договор аренды от 08.12.2009 N 1947 земельного участка, сроком на 10 лет находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 64:20:050301:268, площадью 50 000 кв. м, с видом разрешенного использования "для размещения объектов рекреационного назначения", находящийся примерно в 300 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Марксовский район, с. Орловское, ул. Набережная, д. 16.

Между Никитиным С.Н. и Тимофеевой О.Н. заключен договор 28.11.2013 замены стороны в обязательстве, согласно которому последняя приняла на себя права и обязанности по договору от 08.12.2009 N 1947 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:268.

Между Тимофеевой О.Н. и ООО "Марксстрой-С" заключен договор от 11.08.2017 замены стороны в обязательстве, согласно которому ООО "Марксстрой-С" приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды от 08.12.2009 N 1947 земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:268.

На основании разрешения на строительство, выданного администрацией от 30.07.2018 N 64-RU 64520306-94-2018, ООО "Марксстрой-С" возвело на указанном земельном участке нежилое здание (сторожку) площадью 12,5 кв. м, которая введена в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 17.10.2018 N 64-RU 64520306-21-2018.

19.11.2018 ООО "Марксстрой-С" зарегистрировало право собственности на указанную сторожку с присвоением ей кадастрового номера 64:20:050301:573.

18.12.2018 ООО "Марксстрой-С" обратилось в администрацию с заявлением о расторжении договора аренды от 08.12.2009 N 1947 земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:268, которое рассмотрено и удовлетворено.

29.12.2018 Между администрацией и ООО "Маркстрой-С" заключено соглашение о расторжении указанного договора аренды земельного участка.

Между администрацией и ООО "Марксстрой-С" заключен договор аренды от 29.12.2018 N 4144 земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:268, площадью 50 000 кв. м, для размещения объектов рекреационного назначения, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Саратовская область, Марксовский район, примерно в 300 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Марксовский район, с. Орловское, ул. Набережная, д. 16, без проведения торгов как с собственником расположенного на нем объекта недвижимости (сторожки) площадью 12,5 кв. м, с кадастровым номером 64:20:050301:573.

Далее, на основании постановления администрации от 31.05.2019 N 909 ООО "Марксстрой-С" произвело разделение земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:268 на два земельных участка: с кадастровым номером 64:20:050301:268, площадью 39 120 кв. м и с кадастровым номером 64:20:050301:578, площадью 10 880 кв. м.

Между администрацией и ООО "Марксстрой-С" без проведения торгов сроком до 29.12.2067 заключен договор от 08.08.2019 N 4193 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:578, площадью 10 880 кв. м, с видом разрешенного использования "отдых (рекреация)", расположенного по адресу: Саратовская область, Марксовский район, с. Орловское, ул. Набережная, д. 16, 300 м севернее жилого дома.

Между администрацией и ООО "Марксстрой-С" без проведения торгов сроком до 29.12.2067 заключен договор от 12.11.2019 N 4231 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:268, площадью 39 120 кв. м, с видом разрешенного использования "для размещения объектов рекреационного назначения", расположенного по адресу: Саратовская область, Марксовский район, с. Орловское, ул. Набережная, д. 16, 300 м севернее жилого дома.

В ходе проверки установлено, что принадлежащий на праве собственности ООО "Марксстрой-С" объект недвижимости - сторожка, с кадастровым номером 64:20:050301:573, имеет вспомогательное назначение, согласно его характеристик, содержащиеся в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 17.10.2018 N 64-RU64520306-21-2018, а именно: площадь помещения (12,5 м2), площадь застройки (19,2 м2), ленточный фундамент, отсутствие сетей и систем инженерно-технического обеспечения, а также функциональное назначение объекта (сторожка).

Иные объекты недвижимости на земельном участке площадью 50 000 кв. м, с кадастровым номером 64:20:050301:268, а также на земельных участках с кадастровым номером 64:20:050301:268, площадью 39 120 кв. м и с кадастровым номером 64:20:050301:578, площадью 10 880 кв. м, не возводились. Свободная от застройки территория земельных участков не использовалась.

Кроме того, объект недвижимости (сторожка) в настоящее время расположен на территории земельного участка площадью 10 880 кв. м, с кадастровым номером 64:20:050301:578, не достроено и не эксплуатируется, что подтверждается актом проверки от 25.05.2020, а также фотоматериалами. При этом, площадь земельного участка, предоставленного ООО "МарксстройС" по договору аренды от 29.12.2018 N 4144, в 250 раз превышает площадь объекта недвижимости (сторожки), для эксплуатации которого и предназначался земельный участок.

Как указывает истец, ООО "Марксстрой-С" и администрация уклонились от соблюдения установленного статьей 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации порядка предоставления земельного участка по результатам проведения аукциона, что повлекло существенное нарушение законных интересов Марксовского муниципального района Саратовской области в части отсутствия поступлений в бюджет района соответствующих доходов от реализации вышеуказанного земельного участка с аукциона по рыночным ценам, определенным независимым оценщиком. Более того, незаконные действия администрации нарушили права и законные интересы граждан и юридических лиц - потенциальных участников конкурсных процедур за право получения спорного земельного участка на праве аренды.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из установленного факта непредставления ООО "Марксстрой-С" доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимости.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Из разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях. При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его предоставлении в аренду собственнику здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, ООО "МарксСтрой-С", при обращении с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов обязано предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимости, в том числе в заявленных целях.

Судами установлено, что в материалы дела каких-либо доказательств в обоснование необходимости земельного участка испрашиваемой площади, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обществом не представлено.

Исключительное право на приобретение участка в собственность или в аренду, предусмотренное статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации реализуется собственником объекта недвижимости только в отношении участка, необходимого для использования такого объекта.

Судами установлена несоразмерность площади земельного участка площади расположенного на нем объекта, принадлежащего ответчику.

Договор аренды N 4144 земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:268, площадью 50 000 кв.м, заключен с ООО "Марксстрой-С" на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов как с собственником расположенного на нем объекта недвижимости (сторожки) площадью 12,5 кв. м, с кадастровым номером 64:20:050301:573. Желание заниматься каким-либо видом деятельности или использовать принадлежащее заявителю имущество не является основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, во много раз превышающий площадь застройки расположенного на нем здания, в порядке реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без проведения торгов.

Следовательно, ООО "МарксСтрой-С" не могло быть признано лицом, имеющим право на заключение договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, суды двух инстанций пришел к правильному выводу о том, что предоставление ООО "МарксСтрой-С" спорного земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:268, площадью 50 000 кв. м в аренду без проведения торгов осуществлено с нарушением земельного законодательства.

При этом формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 50 000 кв. м. не является основанием для предоставления ООО "Марксстрой-С" данного земельного участка в заявленном им размере, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Следствием приобретения ООО "Марксстрой-С" в нарушение требований законодательства права аренды на земельный участок 64:20:050301:268, площадью 50 000 кв. м, является ничтожность как договора N 4193 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 10 880 кв. м, с кадастровым номером 64:20:050301:578, заключенного 08.08.2019 между администрацией и ООО "Марксстрой-С", так и договора N 4231 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 39 120 кв. м, с кадастровым номером 64:20:050301:268, заключенного 12.11.2019 между администрацией и ООО "Марксстрой-С".

Основанием для принятия решения о признании недействительным договора аренды земельного участка явилось установленное судом обстоятельство нарушения положений статьи 39.20, пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (несоответствие площади земельного участка площади расположенного на нем здания) при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Право собственника здания на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью. Предоставление земельного участка обществу не в соответствии с площадью земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации принадлежащего собственнику объекта недвижимости, свидетельствует о его выбытии из правообладания муниципалитета по льготной цене и в обход конкурсных процедур.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2020 N 306-ЭС19-27007 по делу N А57-9076/2018, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 03.12.2019 по делу N А57-22613/2018, от 14.10.2019 по делу N А57-9076/2018.

Довод о том, что обращаясь 04.12.2018 в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:268, ООО "Марксстрой-С" реализовало предоставленное пунктом 5.1.2 договора аренды N 1947 право на преимущественное заключение договора на новый срок на согласованных условиях, обосновано не был принят судами, поскольку договор аренды от 29.12.2018 N 4144 заключен с ООО "Марксстрой-С" на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов как с собственником расположенного на нем объекта недвижимости (сторожки) площадью 12,5 кв. м, с кадастровым номером 64:20:050301:573.

Таким образом, по результатам рассмотрения кассационной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу, что судами двух инстанций правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения, дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.11.2020 и постановление Двенадцатый арбитражный апелляционный суд от 09.02.2021 по делу N А57-14221/2020 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев Ф.В. Хайруллина