Постановление Президиума Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 января 2000 г. N 1 Об обзоре практики Федерального арбитражного суда Московского округа по рассмотрению земельных споров

Постановление Президиума Федерального арбитражного суда Московского
округа от 28 января 2000 г. N 1

Президиум Федерального арбитражного суда Московского округа, обсудив Обзор практики Федерального арбитражного суда Московского округа по рассмотрению земельных споров, постановил:

1. Принять к сведению Обзор практики Федерального арбитражного суда Московского округа по рассмотрению земельных споров.

2. Рекомендовать судьям Федерального арбитражного суда Московского округа руководствоваться положениями Обзора при вынесении постановлений.

3. Информировать Высший Арбитражный Суд Российской Федерации и арбитражные суды Московского региона о выработанных рекомендациях.

Председатель

Л.Н.Майкова

Обзор
практики Федерального арбитражного суда Московского округа по рассмотрению земельных споров

  Раздел 1. Судебная практика по делам об отводах земельного участка под 

            строительство                                                

  Раздел 2. Судебная практика  по  делам  об  обжаловании  постановлений 

            земельной административной комиссии                          

  Раздел 3. Судебная практика рассмотрения споров, возникающих  в  сфере 

            земель   промышленности,   транспорта,   обороны   и   иного 

            специального назначения                                      

  Раздел 4. Судебная практика  рассмотрения  дел,  связанных  с  арендой 

            земли                                                        

  Раздел 5. Некоторые процессуальные вопросы, возникающие при разрешении 

            земельных споров                                             

 Пояснительная записка к обзору                                          

Раздел 1. Судебная практика по делам об отводах земельного участка под строительство

1.1. Порядок изъятия и предоставления земель лесного фонда в лесах 1 группы для пользования в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, производится Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующими органами государственной власти

Московское лесопарковое территориальное объединение оспорило в судебном порядке постановления администрации Мытищинского района, которыми у лесхоза изъято 104 га земель и предоставлено в бессрочное (постоянное) пользование муниципальному предприятию для организации зоны отдыха, а впоследствии у предприятия также изъято 96 га этих земель и предоставлено в аренду на 49 лет коммерческим структурам для организации массового отдыха населения. В обоснование иска истец ссылался на то, что отвод земельного участка муниципальному предприятию и заключение долгосрочного договора произведены органом, не имеющим правомочий принимать подобные решения.

Решением суда иск удовлетворен.

При разрешении спора суд установил, что спорный земельный участок относится к землям лесного фонда, а леса - к 1 группе лесов.

Согласно действовавшему в момент издания оспариваемых актов местной администрации постановлению Правительства Российской Федерации от 23.10.93 N 1064 (в настоящее время признан утратившим силу), принятому вместо него постановлению Правительства Российской Федерации от 19.09.97 N 1200 перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, и (или) изъятие земель лесного фонда осуществляются Правительством Российской Федерации по представлению органа государственной власти субъекта Российской Федерации, согласованному с Федеральной службой лесного хозяйства России.

Вынося постановления об изъятии и отводе земельного участка, относящегося к землям лесного фонда с находящимися на них лесами 1 группы, администрация района не выполнила требования вышеупомянутого постановления и вышла за пределы имеющихся у нее полномочий. Ею также нарушен порядок предоставления земель лесного фонда в аренду, т.к. не было получено соответствующее разрешение органа лесного хозяйства.

Кассационная инстанция признала законным принятое по делу решение суда. (Дело N КА-А41/2146-98, А41-К-1991/98).

1.2. Акт выбора земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ не является основанием для заключения договора землепользования

Предприятие обратилось в суд с иском об обязании Московского земельного комитета заключить договор на землепользование в соответствии с предложенным проектом договора.

Отклоняя данные исковые требования, суд сослался на то, что положенный в основу акт выбора земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ не является основанием для заключения договора землепользования.

Суд кассационной инстанции согласился с данным решением по следующим мотивам.

Согласно ст.28 Земельного кодекса РСФСР акт выбора земельного участка для размещения объекта является распорядительным актом административного органа, наделенного правом предоставления земельных участков в границах округа.

Представленный истцом в обоснование своих исковых требований акт, исходя из его содержания, является разрешением на производство проектно-изыскательских работ и не содержит обязанности ответчика заключить в будущем договор о передаче земельного участка в пользование истца и существенных условий договора землепользования (порядок пользования землей, срок действия договора и т.п.). Указанный акт гарантирует только ограничение права на предоставление данного земельного участка третьим лицам в течение всего периода проведения проектно-изыскательских работ, (дело N КА-А40/1873-96, А40-57-249/96).

1.3. Предоставление земельного участка под строительство крупного торгового объекта относится к компетенции правительства Москвы

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным распоряжения префекта о предоставлении земельного участка третьему лицу под строительство и эксплуатацию подземного паркинга и автостоянки, ссылаясь на то, что предоставление земельного участка под строительство крупного торгового объекта относится исключительно к компетенции правительства Москвы, а не префектуры.

Решением суда в иске отказано ввиду того, что оспариваемое распоряжение соответствует законодательным актам г.Москвы, регулирующим общие вопросы согласования и предоставления земельных участков под строительство.

Суд кассационной инстанции с данным решением суда не согласился, отменил его, указав следующее.

Согласно распоряжению вице-мэра Москвы от 31.01.92 N 51-РВМ "О порядке предоставления и изъятия земель в г. Москве" (в ред. расп. мэра Москвы от 07.08.96 N 192/1-РМ и от 26.08.98 N 857-РМ), Закону города Москвы "О торговой деятельности в г.Москве" предоставление в пользование и изъятие земель в г.Москве, в т.ч. под строительство крупных торговых объектов (площадью свыше 1000 кв.м.). производится постановлениями правительства Москвы на основании генерального плана города, проектов детальной планировки, проектов планировки и застройки территории.

Префектурам г.Москвы не предоставлено право принимать решение об отводах земельного участка под строительство крупного торгового объекта. При разрешении данного спора суд не применил закон, регулирующим компетенцию органов, имеющих право отвода земельного участка. (Дело N КА-А40/2609-99, А40-14837/99).

Раздел 2. Судебная практика по делам об обжаловании постановлений земельной административной комиссии

2.1. Юридическое лицо может быть привлечено к административной ответственности за нарушение земельного законодательства только в том случае, если имеет место состав правонарушения

Постановлением земельной административной комиссии Москомзема Главное производственное коммерческое управление по обслуживанию дипломатического корпуса при Министерстве иностранных дел России (Глав УПДК при МИД РФ) подвергнуто штрафу за нарушение земельного законодательства, выразившееся в самовольном захвате земельного участка.

Решением суда указанное постановление признано недействительным.

Суд исходил из того, что состав правонарушения отсутствует.

В качестве самовольно захваченного земельного участка орган земельного контроля расценил использование прилегающего к дому участка земли, входящего в придомовую территорию, для парковки автомашин сотрудников иностранного представительства.

Согласно Указу Президента Российской Федерации от 22.11.94 N 1974 "О некоторых вопросах размещения и обслуживания иностранных представительств в Москве", распоряжению Правительства России от 09.08.95 N 1117-р земельные участки, расположенные под объектами, предназначенными для обслуживания и размещения иностранных представительств, находятся в ведении Глав УПДК.

Статьей 125 Земельного кодекса РСФСР, Положением о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23.12.93 N 1362, предусмотрена ответственность юридического лица за самовольное занятие земельного участка.

При этом под самовольным занятием земельного участка понимается не основанное на законе завладение земельным участком в нарушение установленного порядка предоставления, осуществляемое без отвода земли в натуре и получения документа, удостоверяющего право на землю. Самовольный захват земли представляет собой один из способов самовольного занятия земли и осуществляется без разрешения органов, правомочных выносить решение о предоставлении земли.

При изложенных обстоятельствах вывод органа земельного контроля о самовольном захвате земельного участка необоснован, кассационная инстанция признала правильным принятое по делу решение. (Дело N КА-А40/2336-98, А40-21559/98).

2.2. Постановление органа земельного контроля о привлечении землепользователя к административной ответственности, вынесенное по истечении 2 месяцев с момента обнаружения правонарушения, не порождает правовых последствий

Постановлением земельной административной комиссии Москомзема от 12.07.96 гаражно-строительный кооператив привлечен к административной ответственности за самовольный захват земли под размещение гаражей. Основанием привлечения к ответственности послужил акт обмера земельного участка, составленный 18.04.96, и протокол о нарушении земельного законодательства от 12.05.96.

Суд первой инстанции, установив факт самовольного захвата земли, отказал кооперативу в иске о признании недействительным этого постановления земельного органа.

Апелляционная инстанция, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные исковые требования, указала, что с момента обнаружения нарушения (составления акта о самовольном захвате земли и вынесения постановления о наложении штрафа) прошло более 2 месяцев и. следовательно, истек срок привлечения юридического лица к административной ответственности. В связи с чем посчитала, что кооператив привлечен к ответственности и подвергнут штрафу по истечении установленного законом срока.

Суд кассационной инстанции согласился с выводом, сделанным судом апелляционной инстанции.

В соответствии со ст.125 Земельного кодекса РСФСР за нарушение земельного законодательства юридические лица подвергаются штрафу, налагаемому в административном порядке.

Положениями "О Московском земельном комитете", "О земельной административной комиссии Москомзема", "О порядке осуществления Москомземом государственного контроля за использованием и охраной земель в г.Москве" предусмотрено, что штраф за нарушение земельного законодательства налагается земельной административной комиссией в 2-месячный срок с момента обнаружения нарушения.

Отклоняя довод жалобы о том, что 2-месячный срок привлечения к ответственности начинает течь со дня составления протокола о нарушении земельного законодательства, кассационная инстанция указала, что на месте обнаружения самовольного захвата земли составлен не протокол, а акт. Протокол составлен спустя месяц со дня обнаружения нарушения. Между тем срок для привлечения землепользователя к ответственности следует исчислять с момента обнаружения правонарушения. При этом не имеет значения, каким документом факт правонарушения зафиксирован. Поэтому суд обоснованно посчитал, что постановление о привлечении гаражно-строительного кооператива к административной ответственности вынесено с нарушением установленных сроков и не порождает правовых последствий (Дело N КА-А40/1726-97, А40-4-84/96).

2.3. Размер штрафа, налагаемый уполномоченными органами за нарушение земельного законодательства, не может превышать пределов, установленных законом

Земельная административная комиссия Москомзема признала акционерное общество виновным в самовольном захвате земельного участка и в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 30.12.93 наложила штраф в размере до семи установленных законом минимальных месячных размеров оплаты труда за каждый метр самовольно занятой земли, что составляет сумму 655795000 руб.

Не согласившись с постановлением земельного органа в части, касающейся размера наложенного взыскания, акционерное общество оспорило его в судебном порядке.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска.

В кассационном порядке принятые по делу судебные акты были изменены. Кассационная инстанция отметила, что факт самовольного захвата истцом земли подтвержден материалами дела, в связи с чем административная ответственность применена правомерно. Вместе с тем признала, что размер штрафа за совершенное земельное правонарушение установлен с нарушением требований ст. 125 Земельного кодекса РСФСР, Указа Президента Российской Федерации от 16.12.93 N 2162 "Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы", в соответствии с которыми предельный размер штрафа за самовольный захват земли юридическими лицами составляет от 100 до 200 минимальных размеров оплаты труда.

Исходя из законодательно установленных размеров ответственности за указанное правонарушение акционерное общество могло быть подвергнуто штрафу в размере 4100000 руб. Кассационная инстанция снизила размер ответственности юридического лица за нарушение земельного законодательства до установленного федеральным актом предела. Распоряжение мэра г.Москвы в данном случае неприменимо. (Дело N КА-А40/668-96, А40-14-131а/95).

2.4. Размер штрафа, налагаемый земельной административной комиссией за нарушение земельного законодательства, может быть уменьшен судом в зависимости от степени вины нарушителя и тяжести совершенного правонарушения

Акционерное общество оспорило в судебном порядке постановление земельной административной комиссии Москомзема, которым общество привлечено к административной ответственности за самовольный захват земли и подвергнуто штрафу в размере 200 установленных законом минимальных размеров оплаты труда.

Рассматривая данный спор, суд признал акционерное общество виновным в совершении указанного земельного правонарушения, исходя из следующего.

Истец в процессе акционирования приобрел в собственность земельный участок площадью 1614,2 кв.м., находящийся по адресу: Весковский переулок, дом 5/1. Однако кроме указанного участка он дополнительно огородил забором соседний участок земли размером 400 кв.м. по Весковскому переулку, до 5, т.е. по другому адресу, по которому находилось другое юридическое лицо.

Кассационная инстанция согласилась с выводами суда о наличии в действиях истца состава правонарушения в виде самовольного захвата земли.

Вместе с тем посчитала, что наложенное на акционерное общество административное взыскание в виде максимального размера штрафа, предусмотренного Указом Президента Российской Федерации от 16.12.93 N 2162 "Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы", не соответствует тяжести совершенного правонарушения, поскольку наложено без учета конкретных обстоятельств дела. По указанной причине суд кассационной инстанции снизил размер штрафа до 100 минимальных месячных размеров оплаты труда. (Дело N КА-А40/528-97, А40-2-401а/96).

2.5. Государственному инспектору по использованию и охране земель предоставлено право налагать административное взыскание на нарушителей земельного законодательства

Постановлением государственного инспектора по использованию и охране земель за нарушение земельного законодательства, выразившееся в захламлении земельного участка строительным мусором, акционерное общество подвергнуто штрафу в размере, равном 20 установленным законом минимальным размерам оплаты труда.

Оспаривая указанное постановление, акционерное общество ссылалось на то, что штраф наложен некомпетентным органом и земельное правонарушение им не совершалось.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

Кассационная инстанция согласилась с принятым по делу решением, исходя из следующего.

Факт нарушения акционерным обществом земельного законодательства установлен материалами дела.

Ответственность землепользователя за захламление земли установлена ст. 125 Земельного кодекса РСФСР, Указом Президента Российской Федерации от 16.12.93 N 1262 "Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы".

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте настоящего абзаца допущена опечатка. Номер Указа Президента РФ следует читать как "N 2162"

Право самостоятельного рассмотрения дел о нарушениях земельного законодательства и наложения взыскания предоставлено государственному инспектору по использованию и охране земель ст. 108 Земельного кодекса РСФСР, Указом Президента Российской Федерации от 16.12.93 N 2162, Положением о порядке осуществления контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 23.12.93 N 1362. При этом названными актами определено, что предоставленные полномочия могут быть реализованы государственным инспектором, если сумма штрафа, налагаемого на юридических лиц, не превышает двадцати минимальных размеров оплаты труда. (Дело N КА-А40/1109-98. А40-33-1/98).

2.6. По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования

Постановлением земельной административной комиссии акционерное общество за самовольное занятие земельного участка площадью 835 кв.м.. прилегающего к зданию магазина, привлечено к административной ответственности и подвергнуто штрафу в размере, составляющем 200 установленных законом минимальных размеров оплаты труда.

Общество оспорило постановление в судебном порядке, ссылаясь на то, что участком земли пользуется на основании договора купли-продажи здания магазина.

Решением суда в удовлетворении иска отказано. Суд признал правильным постановление органа земельного контроля, указав, что общество неправомерно самовольно захватило указанный земельный участок, используя его под автостоянку.

Кассационная инстанция отменила принятое по делу решение в связи с неприменением ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 37 Земельного кодекса РСФСР, отметив при этом следующее.

По договору купли-продажи истец - акционерное общество приобрел в собственность у другого общества нежилое помещение (магазин) площадью 2412,7 кв.м. Продавец магазина по договору аренды, заключенному с Москомземом, занимал земельный участок размером 3487 кв.м., находящийся под зданием и вокруг него. Участок предоставлялся прежде пользователю для эксплуатации двухэтажного здания магазина, реализующего продовольственные и непродовольственные товары.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. Аналогичным образом решается вопрос землепользования в ст.37 Земельного кодекса РСФСР, предусматривающей переход права пользования земельным участком при переходе права собственности на строение.

Признавая недействительным постановление земельной административной комиссии Москомзема, кассационная инстанция отметила, что акционерное общество, приобретая здание магазина по договору купли-продажи, приобрело право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец, т.е. не только на землю, находящуюся под нежилым помещением, но и землю, которая необходима для использования и обслуживания магазина. Поэтому посчитала, что состав административного правонарушения в виде самовольного занятия земли отсутствует. Также учла, что покупатель и продавец недвижимости неоднократно обращались в Москомзем за переоформлением договора аренды земли, однако в этом им было отказано (Дело N КА-А40/3218-98, А40-26480/98).

Раздел 3. Судебная практика рассмотрения споров, возникающих в сфере земель промышленности, транспорта, обороны и иного специального назначения

3.1. Субъекту Федерации не предоставлено право изменять ранее установленный для предприятий транспорта режим землепользования

На основании распоряжения префектуры государственному предприятию - литейно-механическому заводу установлено право арендного пользования занимаемого им земельного участка. В связи с чем предприятие и Москомзем заключили договор краткосрочной аренды земли.

Указанные распоряжение и договор были оспорены в судебном порядке как противоречащие положениям ст. 5 Федерального закона "О железнодорожном транспорте" и ущемляющие права и законные интересы юридического лица.

Решением суда иск удовлетворен по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона "О федеральном железнодорожном транспорте" землями железнодорожного транспорта являются земли федерального значения, предоставляемые безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование его предприятиям и учреждениям для осуществления возложенных на них специальных задач. К землям железнодорожного транспорта относятся земли, отведенные под железнодорожные пути и станции (включая полосу отвода), а также под защитные и укрепительные насаждения, строения, здания, сооружения и иные объекты, необходимые для эксплуатации и реконструкции железных дорог.

Суд установил, что согласно Уставу упомянутое предприятие входит в систему МПС России, занимается изготовлением запасных частей и узлов для железных дорог России, то есть является предприятием железнодорожного транспорта и выполняет задачи, необходимые для эксплуатации и ремонта объектов транспорта. Спорный участок предоставлен предприятию в бессрочное пользование.

Признавая недействительным распоряжение префектуры, суд признал, что оно противоречит действующему законодательству, регулирующему порядок использования земель транспорта. Субъекту Федерации не предоставлено право изменять установленный для предприятий железнодорожного транспорта режим пользования занимаемых им земельных участков. Что касается заключенного на основании оспариваемого распоряжения договора аренды земли, то он признан судом недействительной сделкой.

Кассационная инстанция подтвердила законность принятого по делу решения (КА-А40/1968-99, А40-5814/99).

По другому делу суд отказал Москомзему в удовлетворении иска о взыскании с государственного объединения материально-технического снабжения воздушного транспорта арендной платы за землю и пени за просрочку платежа. Суд исходил из того, что договор краткосрочной аренды земельного участка, заключенный на основании постановления правительства Москвы от 03.05.95 N 410, является ничтожной сделкой, поскольку заключен в нарушение закона.

Кассационная инстанция, согласившись с выводами суда, указала следующее.

Государственное объединение материально-технического снабжения воздушного транспорта относится к предприятиям воздушного транспорта. Согласно ч. 1 ст. 79, ч. 1 ст. 83 Земельного кодекса РСФСР к землям транспорта относятся земли, отведенные в установленном порядке предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения возложенных на них задач. Порядок пользования землями транспорта определен Положением об этих землях, утвержденным постановлением Совета Министров СССР от 08.01.81 г. N 24. Согласно этому Положению земельные участки предоставляются предприятиям транспорта в постоянное пользование. Москомзем не вправе был изменять порядок пользования земельного участка с постоянного на временное. Заключенный договор аренды правомерно признан ничтожной сделкой (Дело N КГ-А40/3043-99, А40-43080/98).

3.2. Правительству Москвы не предоставлено право определять порядок землепользования предприятиям системы оборонного комплекса

Москомзем обратился в арбитражный суд с иском о понуждении предприятия Минобороны России к заключению договора аренды земельного участка, на котором расположены его здания и сооружения. В обоснование иска земельный комитет сослался на ст.29 Земельного кодекса РСФСР, согласно которой предоставление земли осуществляется на основании решения местной администрации, и на акты органов Москвы, определившие ответчику режим землепользования в виде краткосрочной аренды.

В удовлетворении иска было отказано.

В соответствии с п. 10 ст. 1, ст. 6 Федерального закона "Об обороне" земли, предоставленные Вооруженным Силам Российской Федерации, другим войскам, формированиям и органам, находятся в федеральной собственности. Порядок предоставления и использования земель для нужд обороны определяется Правительством Российской Федерации.

Акты Правительства Москвы, касающиеся определения порядка предоставления и использования земель города, неприменимы к землепользователям системы оборонного комплекса.

Вывод суда о том, что решение вопросов землепользования на землях обороны не входит в компетенцию города Москвы, признан судом кассационной инстанции правомерным (Дело N КА-А40/1249-97, А40-49-171/97).

Раздел 4. Судебная практика рассмотрения дел, связанных с арендой земли

4.1. Преимущественное право на заключение договора аренды земли имеет землепользователь, в установленном порядке получивший земельный участок в аренду

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным распоряжения префектуры, которым часть занимаемого им земельного участка была предоставлена третьему лицу на условиях краткосрочной аренды. Свое право требования общество мотивировало тем, что спорный участок предоставлен его структурному подразделению во временное пользование на основании решения райсовета от 15.12.82. В силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 86 Основ гражданского законодательства после истечения срока договор аренды возобновляется на неопределенный срок при отсутствии возражений у сторон.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, поддержанный апелляционной инстанцией, сослался на то, что участок предоставлялся истцу во временное пользование под строительство сборно-разборных сооружений.

В соответствии со ст. 14 Земельного кодекса РСФСР договоры временного пользования земельными участками заключались на срок не более 3 лет и не пролонгировались, а по истечении срока действия оформлялся новый договор.

Указом Президента России от 24.12.93 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" прекращено предоставление земли во временное пользование. Доказательств приобретения статуса арендатора спорного земельного участка истец не представил. Суд указал, что не став арендатором данного участка, общество не вправе претендовать на преимущественное право продления договорных отношений. Также суд принял во внимание, что документально не подтверждено право собственности истца на находящиеся на этом участке здания и сооружения.

Поскольку права акционерного общества на земельный участок не подтверждены, суд признал, что предоставление его в аренду третьему лицу не нарушает прав истца.

Проверяя законность принятых по этому делу судебных актов, суд кассационной инстанции не нашел оснований для их отмены (Дело N КА-А40/1727-96, А40-17-180а/96).

4.2. В период действия договора аренды земельного участка арендатор не может быть понужден к заключению нового договора аренды земли с выкупом права аренды

Государственное предприятие оспорило в судебном порядке распоряжение Москомзема, которым оно обязывалось выкупить право заключения нового договора аренды участка земли в размере, равном 37,8 тыс. долларов США.

Решением суда в иске отказано со ссылкой на то, что оспариваемое распоряжение не противоречит Земельному кодексу РСФСР, распоряжению мэра Москвы от 26.09.94 N 471-РМ "О плате за право заключения договора аренды земли в г.Москве" и другим актам.

Суд кассационной инстанции не согласился с таким решением и, отменяя его, указал:

Отношения по арендному пользованию спорным земельным участком были оформлены между государственным предприятием и Москомземом 16.02.95 сроком на 2 года. 18.11.97 последний направил уведомление истцу о возобновлении договора аренды на условиях, установленных земельным комитетом, либо об отказе от его возобновления через 3 месяца в случае его незаключения. По истечении этого срока договор не был расторгнут.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Отменяя принятое по делу решение, суд кассационной инстанции сослался на то, что оспариваемое распоряжение Москомзема издано в период действия договора аренды и, по существу, в одностороннем порядке изменяет условия договора аренды и нарушает права истца, что недопустимо.

В постановлении также указано, что распоряжение Москомзема противоречит Закону города Москвы от 16.07.97 N 34 "Об основах платного землепользования в г.Москве" и распоряжению мэра Москвы от 26.09.94 N 471-РМ "О плате за право заключения договора аренды земли в г.Москве", в которых предусмотрено взимание платы за право аренды земельного участка, приобретенное на публичных торгах или после выкупа по рыночной стоимости вследствие гражданско-правовой сделки с правительством Москвы (Дело N КА-А40/2662-98, А40-36169/97).

4.3. Порядок оплаты землепользования может быть определен как в договоре аренды недвижимости, так и в договоре аренды земли, заключенном с земельными органами

Товарищество обратилось в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания Москомзема вернуть сумму внесенных истцом арендных платежей по договору аренды земли в г.Москве.

Суд первой инстанции, исследовав договор аренды нежилого помещения, заключенный между товариществом и Москомимуществом, установил, что определенная этим договором арендная плата за занимаемое помещение не включает в себя арендную плату за землю, на которой расположено это помещение. Договор аренды земли заключен с Москомземом на основании распоряжения префекта и плата за пользование земельным участком определена этим договором, в связи с чем отказал товариществу в удовлетворении его исковых требований.

Суд кассационной инстанции, проверявший законность принятого по делу решения, не нашел оснований для его отмены и, признав его законным и обоснованным, дополнительно указал следующее.

Статьей 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы признаны земельный налог, арендная плата. Исходя из положений п. 12 Инструкции Государственной налоговой службы Российской Федерации от 17.04.95 N 29 по применению Закона Российской Федерации "О плате за землю" плательщиками арендной платы являются организации, предприятия, учреждения независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, на которой они основаны, и которым предоставлена земля в аренду на территории Российской Федерации. В силу ст. 21 названного Закона, п. 32 Инструкции размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. Арендная плата может взиматься отдельно или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество, когда кроме земли в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы, но с обязательным перечислением арендной платы за землю на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления.

Таким образом, закон не содержит прямого запрета на заключение отдельных договоров на аренду строения и земельного участка, на котором это строение находится.

Пункт 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает взимание платы за пользование земельным участком, включая плату за аренду здания или сооружения, а также плату за землю отдельно от платы за аренду помещения, если это предусмотрено законом или договором.

Поскольку установленная законом обязательная плата за аренду земли не определена в договоре на аренду помещения, она правомерно взималась на основании договора аренды земли. (Дело N КГ-А40/540-98, А40-35249/97-7-516).

4.4. Отсутствие в договоре аренды данных о государственной регистрации договора в поземельной книге не освобождает землепользователя от обязанности по уплате арендных платежей и от ответственности за их несвоевременное внесение

Москомзем обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с акционерного общества арендной платы по договору аренды земельного участка от 21.03.96 и пени за просрочку оплаты.

Акционерное общество просило суд отказать в удовлетворении этого иска, ссылаясь на то, что оно не могло производить арендную плату, т.к. она подлежала исчислению после регистрации договора в Москомземе, а в его экземпляре договора отсутствовал номер и дата его государственной регистрации в поземельной книге.

Суд удовлетворил исковые требования Москомзема в полном объеме. При этом указал, что договор аренды прошел государственную регистрацию 21.03.96, в связи с чем у сторон возникли обязательства по исполнению его условий. Более того, общество использовало спорный земельный участок по целевому назначению, определенному в договоре.

Отсутствие регистрационного номера и даты регистрации в приложении к договору не свидетельствует об отсутствии регистрации вообще, т.к. предусмотренный порядок заключения договоров аренды соблюден.

Непроставление регистрационного номера на договоре аренды в экземпляре ответчика признано судом в качестве недостаточного основания для освобождения его от обязанности уплаты арендных платежей и от ответственности за их несвоевременное внесение.

Суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены принятых по делу судебных актов (Дело N КА-А40/535-97, А40-16-569/97)

Раздел 5. Некоторые процессуальные вопросы, возникающие при разрешении земельных споров

5.1. Москомзем вправе обратиться в суд за защитой государственных и общественных интересов без соблюдения досудебного (претензионного) порядка урегулирования споров

Арбитражный суд рассмотрел иск Москомзема о взыскании с акционерного общества пени за просрочку внесения арендной платы и удовлетворил его.

Обжалуя принятый по делу судебный акт, ответчик ссылался на то, что истцом не был соблюден установленный договором досудебный порядок урегулирования спора.

Суд кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении жалобы, сослался на то, что в силу ст. 108 Земельного кодекса РСФСР и Положения о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 23.12.93 N 1362, Москомзем обратился в суд в защиту государственных интересов и по правилам ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соблюдение досудебного порядка урегулирования спора в данном случае не требуется.

При этом условие договора аренды о необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора не должно применяться как не соответствующее требованиям арбитражного процессуального законодательства. (Дело N КА-А40/535-97, А40-16-569/96).

5.2. Москомзем, выступающий в суде в качестве стороны по делу, освобожден законом от уплаты судебных расходов.

Постановлением земельной административной комиссии Москомзема гаражно-строительный кооператив признан виновным в самовольном захвате земельного участка под размещение гаражей и подвергнут штрафу.

При разрешении спора вышеуказанное постановление признано судом недействительным и с Москомзема взыскана госпошлина в пользу истца.

Отменяя в этой части постановление апелляционной инстанции, кассационная инстанция указала, что в соответствии с п. 3 ст. 5 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине" Москомзем освобожден от уплаты государственной пошлины. В этом случае госпошлина истцу возвращается из федерального бюджета. (Дело N КА-А40/1726-97, А40-4-84/97).

Пояснительная записка
к обзору практики Федерального арбитражного суда Московского округа по рассмотрению земельных споров

Земельные правоотношения представляют собой существенную по объему и важную по значению отрасль отношений между хозяйствующими субъектами в Российской Федерации. Эти правоотношения регулируются целым рядом правовых актов, важнейшими из которых являются: 1. Конституция РФ, которая закрепляет главные принципы охраны земельных ресурсов страны и право собственности на эти ресурсы (ст.ст. 35, 36 и др.), 2. Земельный кодекс РСФСР, принятый 25 апреля 1991 года, в котором содержатся общие вопросы земельного права России, 3. Разделы III и IV Гражданского кодекса РФ (касающиеся вопросов аренды), 4. Указы Президента РФ, играющие большую роль в регулировании земельных правоотношений уже после принятия Земельного кодекса, 5. Законодательные акты субъектов Российской Федерации, применяемые в соответствии с полномочиями, предусмотренными ст. 72 Конституции РФ.

Обилие законов и подзаконных актов (их более 300) создало определенную сложность в разграничении конкретных полномочий в отрасли регулирования земельных отношений между федеральными органами и органами власти субъектов Федерации, между государственными органами и муниципальными образованиями.

Ярко проявляются эти трудности и в Московском регионе, в частности, по спорам о предоставлении земельных участков под строительство; по делам об обжаловании постановлений земельной административной комиссии (эти дела занимают наибольший объем среди всех земельных споров); по спорам, возникающим в сфере земель промышленности, транспорта, обороны и иного специального назначения; по спорам, связанным с арендой земли.

Учитывая это обстоятельство, обобщением сделана попытка анализа практики применения земельного законодательства и правового регулирования земельных правоотношений на основе изучения соответствующих арбитражных дел в Москве и Московской области.

На основании плана работы Федерального арбитражного суда Московского округа на II-ое полугодие 1999 года и в соответствии с программой было изучено 65 кассационных производств, отобранных в процессе подготовки в соответствии с темой обобщения.

Предметом изучения стали тексты постановлений кассационной инстанции, кассационные жалобы, судебные акты арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обжалованных в кассационном порядке.

Специфика бланков статистической отчетности (отнесение дел, связанных с применением земельного законодательства, к различным графам бланка) исключает возможность предоставления достоверных данных за указанных период.

Поэтому статистическая информация, приведенная ниже, основана только на тех кассационных производствах, которые подверглись анализу.

Таблица N 1 (рассмотрено дел коллегиями)

Наименование коллегии	Количество рассмотренных дел
1. Судебная коллегия по рассмотрению споров, возникающих из административных правоотношений	61
2. Судебная коллегия по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений	4

Таблица N 2 (результаты рассмотрения кассационных жалоб на акты судов региона)

Результаты рассмотрения	Количество дел
	Арбитражный суд г.Москвы	Арбитражный суд Московской области
Оставлено без изменения	23	11
Отменено	20	8
из них:
передано на новое рассмотрение	8	5
принято новое решение	12	2
оставлено в силе одно из ранее принятых решений		1
Изменено	3
Всего	46	19

Изучение кассационных производств по перечисленным группам дел позволило сформировать основные положения, определяющие судебную практику Федерального арбитражного суда Московского округа по рассмотрению споров, связанных с применением земельного законодательства.

В справке они размешены по разделам, в т.ч.:

Раздел N 1 отражает судебную практику по делам об отводах земельного участка под строительство. Эти споры занимают значительное место и, как правило, рассматриваются судами верно, в соответствии с требованиями ст.28, 29 Земельного кодекса РСФСР. Как показала практика, споров, связанных с предоставлением под строительство свободных земель, практически нет. Такие споры возникают в связи с перераспределением земли, то есть с одновременным изъятием и предоставлением земельного участка. Необходимо отметить, что при решении такого рода споров, помимо Земельного кодекса России, в котором прописаны общие вопросы изъятия и предоставления земельного участка, надо применять другие законодательные акты в зависимости от категории земли, а также акты субъектов Федерации: г.Москвы и Московской области.

Раздел N 2 посвящен практике по делам об обжаловании постановлений земельной административной комиссии. Исполнение юридическими лицами требований земельного законодательства обеспечивается применением к виновным в совершении нарушений земельных правоотношений мер административной ответственности. Перечень видов нарушений предусмотрен ст.125 Земельного кодекса и Указом Президента РФ от 16.12.93 "Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы".

Согласно ст.108 Земельного кодекса РСФСР государственный контроль за использованием и охраной земель осуществляет Государственный комитет по земельным ресурсам и землеустройству и иные органы исполнительной власти.

В г.Москве и Московской области такими органами соответственно являются Москомзем и Комитет по земельной реформе и землеустройству Московской области, действующие на основании Положений, в частности, "О Московским земельном комитете" и "О порядке осуществления Московским земельным комитетом государственного контроля за использованием и охраной земель в г.Москве" (распоряжение Мэра г.Москвы и Госкомзема от 07.10.96).

В указанных Положениях предусмотрено создание земельной административной комиссии, которая рассматривает факты нарушения земельного законодательства, связанные с наложением административного взыскания. Аналогичная комиссия создана и в Московской области.

В разделе N 3 анализируются некоторые вопросы, возникшие в судебной практике по спорам, возникающим в сфере правоотношений по землям промышленности, транспорта, обороны и иного специального назначения.

Необходимо учесть, что правовой режим этих земель, понятие которых изложено в ст.83 ЗК РСФСР, определяется тем, что они выделены предприятиям, организациям и учреждениям для выполнения возложенных на них специальных задач и регулируется как общими нормами земельного права, так и специальными.

К общим нормам относится Земельный кодекс и соответствующие уставные нормативные акты (например, Федеральный закон "О федеральном железнодорожном транспорте", Воздушный кодекс РФ и т.д.).

Специальными нормами следует считать отраслевые, ведомственные уставы, Положения, специальные постановления Правительства.

При этом надо учесть, что функции управления землями специального назначения имеют много общего.

1. Субъектами права первичного землепользования могут быть только организации, предприятия, учреждения.

2. Органами управления этими землями являются органы управления соответствующего предприятия, организации.

3. Все эти органы управления обязаны руководствоваться предписаниями Правительства РФ, исполнительных и распорядительных органов Федерации, Министерства охраны природы, Министерства сельского хозяйства, которые осуществляют функции организационного характера, а также рационального использования и охраны этих земель.

Как показало изучение практики, земельных споров данной категории более всего рассмотрено в сфере транспорта. Порядок пользования землей, предоставленной предприятиям, учреждениям и организациям железнодорожного, воздушного, морского, внутреннего водного, автомобильного, трубопроводного транспорта регулируется Положением об этих землях, утвержденным Советом Министров СССР от 8 января 1981 года, которое является действующим и на сегодняшний день.

Одним из основных видов транспорта является железнодорожный и нормативная база относительно правового положения отведенных ему земель является обширной. При этом основным является упомянутый Федеральный закон от 25.08.95, "Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог", утвержденное приказом МПС РФ от 15.05.99 N 26ц, и другие ведомственные акты.

Раздел N 4 отражает судебную практику по спорам, связанным с арендой земли.

Поскольку аренда - это один из видов обязательств, то и отношения определяются обязательственным правом, поэтому основу регулирования этих отношений составляет Гражданский кодекс РФ, а с учетом особенностей аренды земельных участков, и действующее земельное законодательство.

Дела рассматриваются в соответствии с главами 21 - 29 раздела III ГК РФ, а также параграфов 1, 4 главы 34 "Аренда", раздела 4 "Отдельные виды обязательств".

При изучении дел, и это нашло отражение в Обзоре, дана также оценка правильности разрешения некоторых процессуальных вопросов, возникающих в судах при разрешении споров по земельным правоотношениям.