Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 апреля 2023 г. N Ф06-1482/23 по делу N А55-31470/2021

г. Казань

11 апреля 2023 г.

Дело N А55-31470/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Нагимуллина И.Р., Галиуллина Э.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гусмановой А.Р.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Одиннадцатом арбитражном апелляционном суде представителей:

Департамента управления имуществом городского округа Самара - Гогитидзе Т.Н., доверенность от 29.12.2022,

Ибрянова Сергея Викторовича - Ибрянова С.В., лично, паспорт,

при участии в Арбитражном суде Поволжского округа представителей:

Частного общеобразовательного учреждения школы "Творчество" - Заложных М.В., доверенность от 28.02.2022, Петровой О.В., доверенность от 28.02.2022,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Частного общеобразовательного учреждения школы "Творчество"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 20.09.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2022

по делу N А55-31470/2021

по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара к Частному общеобразовательному учреждению школе "Творчество" о взыскании задолженности, пени, расторжении договора, освобождении нежилого помещения,

и по встречному исковому заявлению Частного общеобразовательного учреждения школы "Творчество" к Департаменту управления имуществом городского округа Самара о взыскании затрат на неотделимые улучшения нежилого помещения, третьи лица: Ибрянов Сергей Викторович, Министерство образования и науки Самарской области, Главное Управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Частному общеобразовательному учреждению школа "Творчество" (далее - школа "Творчество", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения (здания, сооружения) являющегося муниципальной собственностью г. Самары от 16.01.2001 N 212002А (далее - договор от 16.01.2001 N 212002А) за период с 01.08.2020 по 31.07.2021 в сумме 991 839,98 руб., пени за период с 11.08.2020 по 31.07.2021 в сумме 98 729,43 руб., расторжении договора от 16.01.2001 N 212002А, об освобождении и передачи представителю Департамента по акту приема-передачи нежилого помещения (ясли-сад) Литера О, общей площадью 1 239,80 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, проспект Ленина, дом N 10А, 1-й этаж: комнаты NN 1-22, 24-41, 43, 2-й этаж: комнаты NN 1-6, 8-10, 12-31; Подвал, комнаты NN 1, 3-8.

Школа "Творчество" заявила встречный иск к Департаменту о взыскании 2 163 319 руб. затрат на неотделимые улучшения нежилого помещения по договору аренды от 16.01.2001 N 212002А, путем зачета в счет арендных платежей из расчета 20 663,33 руб. в месяц.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство образования и науки Самарской области, Главное Управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Самарской области, Ибрянов Сергей Викторович.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.09.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2022, первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.

Школа "Творчество" не согласившись с принятыми судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, считая, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, а выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ заседание суда округа проведено путем использования систем видеоконференц-связи с Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом.

В судебном заседании представители школы "Творчество" поддержали доводы кассационной жалобы, Ибрянов С.В. поддержал позицию заявителя кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на кассационную жалобу, а представитель Департамента возражала на доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 16.01.2001 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель, в настоящее время - Департамент управления имуществом городского округа Самара) и негосударственным образовательным учреждением школой "Творчество" (арендатор, в настоящее время - Частное общеобразовательное учреждение школа "Творчество") заключен договор N 212002А аренды нежилого помещения (здания, сооружения) являющегося муниципальной собственностью г. Самары общей площадью 167,50 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, проспект Ленина, дом N 10А, литера/Секция вО-О3, 1-й этаж, комнаты NN 3, 24, 28, 29, 30, 31, в целях размещения детского сада, начальной школы, сроком действия с 01.02.2001 по 31.01.2004.

Объект аренды передан в пользование по акту передачи объекта.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Дополнительным соглашением от 20.06.2008 срок действия договора аренды увеличен до 30.04.2033.

Дополнительным соглашением от 28.10.2002 пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование находящийся на балансе Октябрьского района объект муниципальной собственности - нежилое здание (ясли-сад) Литера О, именуемое далее объект, в том числе по адресу: г. Самара, Октябрьский район, проспект Ленина, дом N 10А, в целях размещения детского сада, начальной школы. Объект включает в себя 1-й этаж: комнаты NN 1-22, 24-41, 43, 2-й этаж: комнаты NN 1-6, 8-10, 12-31: Подвал, комнаты NN 1, 3-8, общей площадью 1 239,80 кв.м.

Согласно пункту 4.3 договора арендная плата вносится арендатором в безналичном порядке не позднее 10 числа текущего месяца.

Пунктом 5.2.2 договора предусмотрено, что за просрочку платежа арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 6.3 договора стороны предусмотрели, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответчика в десятидневный срок.

Истец, обращаясь с иском в суд, указал, что за ответчиком числится задолженность в связи с несвоевременным внесением арендной платы в сумме 991 839,98 руб. за период с 01.08.2020 по 31.07.2021; Департамент в порядке досудебного урегулирования спора в претензии от 03.08.2021 N 15-07-21/32726 предложил ответчику оплатить задолженность в срок до 09.09.2021, а также расторгнуть договор аренды с 04.10.2020 и передать объект аренды по акту приема-передачи представителю Департамента, однако задолженность не оплачена, объект аренды до настоящего времени Департаменту не возвращен.

Департамент полагает, что нарушение условий по оплате арендной платы является основанием для расторжения договора аренды от 16.01.2001 N 212002А, обязания школы "Творчество" освободить и передать по акту приема-передачи нежилое помещение (ясли-сад) Литера О общей площадью 1 239,80 кв.м. поскольку нарушение обязательства по своевременной оплате является существенным нарушением условий договора.

Школа "Творчество", возражая против удовлетворения исковых требований, в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций в качестве доводов жалобы указывал на то, что: к договору от 16.01.2001 N 212002А были заключены дополнительные соглашения от 08.06.2005 и от 17.07.2006, являющиеся неотъемлемой частью договора аренды, на основании которых внесены изменения в пункт 4.1. договора аренды и сумма аренды (без НДС) определена с 01.01.2006 в размере 20 663,33 руб., установлен механизм определения арендной платы, срок действия договора продлен до 30.04.2033; арендная плата в размере 20 663,33 руб. ежемесячно вносится на расчетный счет УФК по Самарской области (Департамент управления имуществом г.о. Самара); в период с 2006 по 2021 г. арендатор исполнял обязанности арендатора, своевременно вносил плату за пользование имуществом, что подтверждается платежными документами за период 02.2017 - 09.2021; возражая на требование о расторжении договора, указал, что нарушение срока платежа более двух раз подряд им не допущено; при наличии спора между сторонами о размере задолженности по арендной плате и пени, исключается расторжение договора по этому основанию.

Удовлетворяя первоначальные требования, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что между сторонами имеется спор относительно наличия задолженности по арендной плате по договору, а также спор относительно размера арендной платы в месяц по договору, которую надлежало оплачивать арендатору.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из пункта 2 статьи 452 ГК РФ, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Соответственно, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А55-6929/2020, по спору между теми же лицами о взыскании задолженности по пени за период с 11.07.2019 по 31.08.2019, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 16.01.2001 N 212002А, в иске отказано, поскольку установлен факт неисполнения истцом обязательств, предусмотренных пунктом 4.2 договора, принимая во внимание отсутствие надлежащих доказательств извещения арендатора об изменении арендной платы с приложением расчета арендной платы.

По договору от 16.01.2002 N 212002А аренды нежилого помещения площадью 167,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, проспект Ленина, д. 10а, на основании постановления Главы города от 03.12.1997 N 1348, был установлен размер арендной платы 3 542,71 руб. в месяц, без учета НДС (в том числе 3 417,29 руб. - за нежилое помещение и 125,42 руб. - за право пользования земельным участком).

В соответствии с условиями договора аренды от 16.01.2002 N 212002А и статьей 5 Федерального закона от 19.06.2000 N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда" арендная плата за нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, проспект Ленина, д. 10а, увеличилась в 1,2 раза и составила 4 226,17 руб. в месяц, без учета НДС, с 01.01.2001.

24.08.2001 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 16.01.2002 N 212002А об изменении площади арендуемого помещения. Общая площадь нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, проспект Ленина, д. 10а, составила 1 332,7 кв.м. Размер арендной платы с 01.09.2001 составил 24 864,66 руб. в месяц, без учета НДС (в том числе 24 109,52 руб. - за нежилое помещение и 755,14 руб. - за право пользования земельным участком).

28.10.2001 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 16.01.2002 N 212002А об изменении площади арендуемого помещения. Общая площадь нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, проспект Ленина, д. 10а, составила 1 239,8 кв.м. Размер арендной платы с 01.09.2001 составил 23 925,01 руб. в месяц, без учета НДС (в том числе 23 196,08 руб. - за нежилое помещение и 728,93 руб. - за право пользования земельным участком).

На основании Распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Самары от 26.12.2001 N 213 "Об индексации базовой ставки для расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности" (в 1,5 раза) и в соответствии с Федеральным законом от 14.12.2001 N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога" (в 2 раза), арендная плата по договору от 16.01.2002 N 212002А с 01.02.2002 составила-36 251,98 руб. в месяц, без учета НДС.

В соответствии с условиями договора аренды от 16.01.2002 N 212002А, на основании статьи 7 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 24.07.2002 N 110-ФЗ и распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Самары от 25.12.2002 N 309 "Об индексации базовой ставки для расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности" плата за право пользования земельным участком увеличилась в 1,8 раза, базовая ставка, применяемая при расчете арендной платы за нежилые помещения, была установлена в размере 54 руб. за один квадратный метр.

На основании изложенного, арендная плата по договору от 16.01.2002 N 212002А с 01.02.2003 составила 44 377,09 руб. в месяц, без учета НДС.

29.01.2004 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 16.01.2002 N 212002А на основании постановления главы города Самары от 04.07.2003 N 548 о предоставлении школе "Творчество" льготы по арендной плате, определена ставка арендной платы за нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, проспект Ленина, д. 10а, в размере 75 руб. за один квадратный метр в год, сроком на один год.

Таким образом, размер арендной платы по договору от 16.01.2002 N 212002А, в период с 04.07.2003 по 31.01.2004, составил 10 372,90 руб. в месяц, без учета НДС.

29.01.2004 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 16.01.2002 N 212002А о продлении срока действия указанного договора до 31.01.2009. Таким образом, ставка арендной платы за вышеуказанное нежилое помещение, в размере 75 руб. за один квадратный метр в год была установлена на период с 01.02.2004 по 03.07.2004.

Школе "Творчество" в соответствии с постановлением главы города Самары от 15.04.2005 N 651 "Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школе "Творчество" была предоставлена льгота по арендной плате в виде установления минимального размера арендной платы 150 руб. за 1 кв.м. в год без учета платы за право пользования земельным участком и налога на добавленную стоимость.

Таким образом, размер арендной платы с 15.04.2005 по договору аренды от 16.01.2002 N 212002А составил 34 548,13 руб. в месяц без учета НДС.

В соответствии с постановлением Главы города Самары от 08.11.2005 N 2989 "О внесении изменений в постановление Главы города Самары от 19.11.2003 N 1334 "Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре" установлен минимальный размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями - 200 руб. за 1 кв.м. в год без учета НДС, а также внесены изменения в Методику определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре.

17.07.2006 с учетом внесенных изменений со школой "Творчество" заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 16.01.2001 N 212002А об изменении размера арендной платы, которая с 01.01.2006 составила 20 663,33 руб. в месяц, без учета НДС.

Отклоняя ссылку ответчика на Методику по определению размера арендной платы нежилых помещений, утвержденную на момент заключения договора, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что 30.09.2015 постановлением администрации городского округа Самара N 1080 утверждена Методика определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара, которой не предусмотрены категории льготных арендаторов.

Департамент, в соответствии с условиями пунктом 4.2 договора аренды направил в адрес школы "Творчество" уведомление от 26.03.2021 N 15-07-04/11394 о том, что льгота по арендной плате в отношении арендатора не действует, в связи с чем учреждение обязано вносить плату за пользование объектами недвижимости в полном размере, установленном в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самара, а также указано на увеличение арендной платы по договору от 16.01.2002 N 212002А, в связи с чем с 01.04.2021 арендная плата по договору составляет 260 358,00 руб. с учетом НДС. Непосредственно арендную плату в размере 216 965 рублей предложено перечислять истцу, оставшийся НДС в бюджет по месту учета в налоговой инспекции.

Размер арендной платы установлен посредством отчета об оценке произведенного аудиторской фирмой "Сонар-Ф"; копия отчета об оценке направлена ответчику в качестве приложения к указанному уведомлению.

Уведомление получено ответчиком 30.03.2021, что подтверждается данными сайта Почта России.

Оценив направленное ответчику уведомление от 26.03.2021, суды правомерно пришли к выводу о том, что Департамент, направив ответчику уведомление от 26.03.2021, полностью исполнил порядок, на нарушение которого было указано в решении по делу N А55-6929/2020 и который послужил основанием для отказа в иске при рассмотрении указанного дела; истцом соблюден порядок уведомления ответчика об увеличении размера арендной платы.

Согласно пункту 4.2 договора размер арендной платы может быть в одностороннем порядке увеличен арендодателем на основании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления. Сообщение об изменении арендной платы доводится до сведения арендатора путем направления ему арендодателем уведомления заказным почтовым отправлением.

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с изменениями и дополнениями) величина арендной платы определяется постановлением главы г.о. Самара, а при его отсутствии - дополнительным соглашением к договору аренды.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 введен постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13).

В данном случае, суды обоснованно исходили из того, что одностороннее увеличение арендной платы предусмотрено договором; условием для увеличения платы является принятие 30.09.2015 постановления администрации городского округа Самара N 1080, которым утверждена Методика определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара, в которой не предусмотрены категории льготных арендаторов.

Законность постановления от 24.04.2019 N 259 "О признании утратившим силу постановления Главы города Самары от 15.04.2005 N 651 "Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школа "Творчество" (далее - Постановление N 259) и увеличение арендной платы оспаривалась ответчиком в Арбитражном суде Самарской области в рамках дела N А55-23348/2019.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 19.02.2020 по делу N А55-23348/2019, в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановление N 259 было признано судами не противоречащим федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, не нарушающим права и охраняемые законом интересы заявителя, в связи с чем в удовлетворении заявления было отказано, суды пришли к выводу о том, что Постановление N 259 является законным и обоснованным.

Кроме того, удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Департамент уведомлением от 26.03.2021 N 15-07-04/1 1394 сообщил ответчику, что с 01.04.2021 размер арендной платы подлежит определению в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на основании пункта 3.1. Положения "О порядке передачи муниципального имущества городского округа Самара в аренду", утвержденного Решением Думы городского округа Самара от 29.11.2007 N 499, а также то, что отчетом рыночной стоимости права аренды на объект нежилого фонда от 21.12.2021 определен размер арендной платы по договору аренды от 16.01.2001 N 212002А, который с 01.04.2021 составляет 260 358 руб. в месяц, включая сумму НДС.

В соответствии с вышеуказанным разъяснением высшей судебной инстанции, истец произвел расчет ежемесячной платы на основании отчета об оценке, который доведен до ответчика вместе с уведомлением об увеличении арендной платы и им не оспорен.

С учетом изложенного, суды правомерно пришли к выводу о том, что условия увеличения истцом арендной платы с 01.04.2021 соблюдены, у истца имелись основания с 01.04.2021 производить начисления арендной платы в размере 216 965 рублей.

Истец заявил о наличии задолженности по оплате арендных платежей за период август 2020 года - июль 2021 года включительно. Расчет осуществлен исходя из ежемесячной арендной платы за период 01.08.2020 - 31.03.2021 - 20 663,33 рубля, за период с 01.04.2021 по 31.07.2021 - 216 965,00 рублей. Всего задолженность с учетом частичной оплаты составляет 991 839,00 рублей, а неустойка за просрочку оплаты арендных платежей за период с 11.08.2020 по 31.07.2021 составляет 98 729,43 рублей, из расчета 0,1 % от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

Руководствуясь статьей 330 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций признали требование о взыскании пени, предусмотренной пунктом 5.2.2 договора, обоснованным, его размер - соответствующим условиям договора и фактическим обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 6.3 договора требование о расторжении договора может быть заявлено стороной настоящего договора в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в десятидневный срок.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

В силу положений статьи 619 ГК РФ до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Наличие задолженности установлено судами при рассмотрении настоящего спора.

Из материалов дела следует, что Департамент в соответствии с положениями пункта 1 части 2 статьи 450 ГК РФ, пункта 3 статьи 619 ГК РФ письмом от 20.09.2021 N 15-07-21/40646 предложил расторгнуть договор с 04.10.2021 и передать объект аренды по акту приема-передачи представителю Департамента, однако объект аренды до настоящего времени Департаменту не передан.

Учитывая положения статьи 622 ГК РФ о том, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные истцом требования.

Школа "Творчество", обращаясь в суд со встречным иском, просил взыскать с Департамента затраты на неотделимые улучшения нежилого помещения по договору аренды от 16.01.2001 N 212002А, в сумме 2 163 319 руб., которые просил зачесть в счет арендных платежей из расчета 20 663,33 руб. в месяц.

Встречное исковое заявление ответчик основывал на следующих обстоятельствах.

Согласно пункту 8.1. договора аренды от 16.01.2001 N 212002А, в случае необходимости арендатор обязан самостоятельно произвести капитальный ремонт объекта за счет собственных средств в соответствии со сметой расходов, предварительно согласованной с арендодателем. Расходы арендатора на капитальный ремонт могут засчитываться в счет арендной платы за помещение в соответствии с дополнительным соглашением между арендодателем и арендатором.

Ответчик считал, что такое согласование было достигнуто с Комитетом по управлению имуществом администрации г. о. Самара на основании: письма от 13.04.2006 N 15-07-25/22804 "О ремонте", запроса N 15-07-25/22805 "О ремонте", письма от 03.05.2006 N 15-07-25/27939 "О реконструкции", письма от 30.06.2006 N 15-07-16/40829 "О реконструкции", протокола N 1 заседания комиссии по возмещению затрат арендаторов на капитальный ремонт от 05.07.2007.

Ответчик заявил, что им был сделан капитальный ремонт помещений с затратами на неотделимые улучшения в размере 2 993 483 рубля, что подтверждается договорами подряда, локальными рессурсно-сметными расчетами, актами приема передачи работ, платежными поручениями по оплате работ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 632 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно Протоколу N 1 заседания комиссии по возмещению затрат арендаторов на капитальный ремонт от 05.07.2007 общая сумма согласованных затрат школы "Творчество" на нежилое помещение (пр. Ленина, 10А) составляет 830 164 руб. Она зачтена в счет арендных платежей.

Разница денежных средств, не зачтенная в счет арендных платежей, составляет 2 163 319 руб. (2 993 483 - 830 164).

Ответчик считал, что они тоже согласованы, и просил с учетом расторжения договора взыскать их с истца.

Истец, возражая на встречные исковые требования, указывал, что ответчику было согласовано производство работ только на сумму 830 164 рублей, и данная сумма уже зачтена в счет арендных платежей; на остальную сумму ремонтные работы истец не согласовывал, необходимости в них не усматривал, эти работы проведены ответчиком на свой страх и риск, поэтому они взысканию не подлежат.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались статьей 623 ГК РФ и исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотренные договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По смыслу данной нормы под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой дооборудованием основного средства. При этом возмещению подлежит не величина расходов на производство ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

В предмет доказывания по такому требованию входят: факт осуществления арендатором работ по производству неотделимых улучшений спорного имущества за счет собственных средств, факт возвращения имущества арендодателю с неотделимыми улучшениями, действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю, наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, факт неотделимости произведенных улучшений.

Из представленных документов и пояснений представителей сторон данных в судебном заседании, суды установили, что ответчик решил провести капитальный ремонт, при том, что он уже был произведен в 2001 году. Комиссия произвела осмотр помещений и рекомендации относительно отдельных элементов помещений, в смысле необходимости замены, - дала.

Документация на согласование была представлена ответчиком истцу.

По итогам рассмотрения документации, ответчик согласовал работы на сумму 830 164,00 рубля, при том, что на согласование была направлена вся сумма затрат.

Ответчик считал, что на размер согласования повлияла имеющаяся на тот момент за ответчиком задолженность по арендным платежам, и истец согласовал сумму только в пределах задолженности.

Однако, как верно указано судами, это обстоятельство само по себе не свидетельствует о неправомерных действиях арендодателя.

Кроме того, в соответствии с соглашением о возмещении затрат на проведение капитального ремонта от 17.10.2007 на момент согласования задолженность за ответчиком составляла меньшую сумму, за период с 15.05.2005 по 31.10.2007 114 975,04 рублей было решено направить на погашение задолженности по будущем периодам.

Согласно пункту 8.1 договора аренды от 16.01.2001 N 212002А в случае необходимости арендатор обязан самостоятельно произвести капитальный ремонт объекта за счет собственных средств в соответствии со сметой расходов, предварительно согласованной с арендодателем. Расходы арендатора на капитальный ремонт могут засчитываться в счет арендной платы за помещение в соответствии с дополнительным соглашением между арендодателем и арендатором.

Таким образом, суды обоснованно исходили из того, что при заключении договора стороны прямо предусмотрели условие о том, что зачет арендодателем расходов, понесенных арендатором на капитальный ремонт, в погашение арендных платежей оформляется дополнительным соглашением к договору.

Соглашением о возмещении затрат на проведение капитального ремонта объекта нежилого фонда, находящегося в муниципальной собственности от 17.10.2007, стороны согласовали, что Департамент возмещает арендатору его затраты капитальный ремонт в размере 830 164 руб., путем перечисления Департаментом указанной суммы в счет погашения долга арендатора за период с 15.05.2005 по 31.10.2007.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды правомерно установили, что ответчиком не представлено доказательств того, что результат работ на сумму превышающую 830 164 рубля, может считаться улучшением спорного нежилого помещения; указанные работы проводились ответчиком в собственных интересах, увеличение стоимости нежилого помещения в результате их осуществления ответчиком не доказано; заявленный ремонт произведен в 2006 году, однако спорное нежилое помещение эксплуатируется самим же ответчиком до настоящего времени, из чего можно сделать вывод о том, что все заявленные ответчиком улучшения им же и потреблены.

Кроме того, на сумму расходов на ремонт, превышающую 830 164 рубля, ответчик не получил согласование от истца.

При таких обстоятельствах, суд первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении встречного требования.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, где получили надлежащую правовую оценку. Их повторное заявление в кассационной инстанции свидетельствует о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции по доводам кассационной жалобы не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 20.09.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2022 по делу N А55-31470/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Частного общеобразовательного учреждения школы "Творчество" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3000 руб.

Выдачу исполнительного листа поручить Арбитражному суду Самарской области в соответствии со статьей 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

И.Р. Нагимуллин Э.Р. Галиуллин