Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 6 июля 2023 г. N Ф06-4685/23 по делу N А57-13380/2022

г. Казань

06 июля 2023 г.

Дело N А57-13380/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королёвой Н.Н.,

судей Вильданова Р.А., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Новый век" - Масловой О.В. (доверенность от 14.03.2022), Россошанской О.В. (доверенность от 17.04.2023),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Новый век", г. Энгельс

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2023

по делу N А57-13380/2022

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Новый век", г. Энгельс (ОГРН 1026401975940, ИНН 6449033429), заинтересованные лица: администрация Энгельсского муниципального района (ОГРН 1026401988183, ИНН 6449013567), Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района (ОГРН 1026401995729, ИНН 6449031750) о признании недействительным постановления, об обязании утвердить проект изменений в проект межевания части территории муниципального образования,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Новый век" (далее - ООО "СК"Новый век", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании недействующим (недействительным) постановления администрации Энгельсского муниципального района от 08.04.2022 N 1511 "Об отклонении проекта изменений в проект межевания части территории муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области в границах улиц: 2-я Советская -Советская - Степная - Маяковского - Калужская (первая очередь - квартал в границах: ул. Новобазарная - ул. Вокзальная - ул. Гоголя - земельные участки с местоположением: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Гоголя, д. 5, д. 5а, квартал в границах: ул. 2-я Советская -ул. Вокзальная - ул. Гоголя - ул. Калужская)", об обязании администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области утвердить проект изменений в проект межевания части территории муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области в границах улиц: 2-я Советская - Советская - Степная - Маяковского -Калужская (первая очередь - квартал в границах: ул. Новобазарная - ул. Вокзальная - ул. Гоголя - земельные участки с местоположением: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Гоголя, д. 5, д. 5а, квартал в границах: ул. 2-я Советская - ул. Вокзальная - ул. Гоголя - ул. Калужская).

Требование заявлено застройщиком в порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивировано тем, что на основании протокола от 05.04.2021 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка заявителем (застройщиком) заключен договор от 16.04.2021 N 13278/1 земельного участка площадью 23 352 кв.м с разрешенным использованием - многоэтажная жилищная застройка (высотная застройка); для наиболее эффективного использования земельного участка застройщик обратился в администрацию с заявлением о внесении изменений в проект межевания части территории муниципального образования г. Энгельс с целью раздела земельного участка, в удовлетворении которого администрацией незаконно отказано со ссылкой на подпункт 3 пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) постановлением от 08.04.2022 N 1511 без обоснования того, каким образом изменение договора аренды может повлиять на цену предмета торгов, учитывая, что при разделе земельного участка изменения в договор аренды не вносятся и должны быть заключены новые договоры.

Определением от 11.07.2022 Арбитражный суд Саратовской области привлек к участию в деле в качестве заинтересованного лица Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района.

Решением от 03.11.2022 Арбитражный суд Саратовской области заявление удовлетворил.

Постановлением от 17.03.2023 Двенадцатый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении заявления - отказал.

В кассационной жалобе ООО "СК"Новый век"просит постановление суда апелляционной инстанции отменить как не соответствующее нормам права, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Заявитель кассационной жалобы считает неправильным применение судом апелляционной инстанции подпункта 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ, не применив положения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ; формирование земельных участков обусловлено осуществлением многоэтажного строительства, состоящего из нескольких этапов, ссылаясь на статью 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ); часть 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), пункты 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в связи с необходимостью образования земельного участка под многоквартирным домом до ввода его в эксплуатацию.

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителей заявителя, проверив законность обжалуемого судебного акта, не находит оснований для его отмены.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, пунктом 4 статьи 11.8, подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, подпунктом 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ, исходил из того, что в случае образования земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, договор аренды этих земельных участков заключается без проведения торгов на прежних условиях, в связи с чем величина арендной платы должна определяться по результатам состоявшегося аукциона, на основании которого заключен спорный договор аренды от 16.04.2021 N 13278/1,пропорционально площадям образованных земельных участков, что не приведет к нарушению подпункта 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ.

При этом суд первой инстанции принял во внимание тот факт, что в аукционной документации не содержалось требование о строительстве на земельном участке только одного многоквартирного жилого дома, а также - положения части 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ о возложении на органы публичной власти обязанности по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявления, суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, не согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 41, 43 Грк РФ, пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, учитывая цель подготовки заявителем проекта межевания - образование земельного участка с условным номером площадью 9 154 кв. м путем раздела спорного земельного участка, используемого им на основании договора, заключенного по результатам аукциона, признал, что такое образование земельных участков должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством и не нарушать требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Принимая во внимание, что при определении цены права аренды спорного земельного участка учитывались такие факторы, как значительный его размер - 23 352 кв. м и сложность конфигурации, суд апелляционной инстанции признал, что раздел этого земельного участка повлечет изменение договора аренды, влияющее на его условия, имеющие существенное значение для определения цены на торгах (подпункт 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ), и ограничение числа потенциальных участников аукциона.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не согласился с применением судом первой инстанции нормы части 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, поскольку заявителем разработан проект межевания не в целях формирования земельного участка под возведенным многоквартирным жилым домом.

Учитывая указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отклонил и ссылку заявителя на пункт 7 статьи 448 ГК РФ.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции в силу следующего.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 23.12.2022 N 57-П указал следующее.

Торги - специфический способ совершения сделки посредством проведения конкурса или аукциона. Использование в определенных случаях конкурентных процедур отбора контрагентов является общемировой практикой и обусловлено: необходимостью удовлетворить интерес заказчика в заключении договора на лучших для него условиях и с лучшим контрагентом; задачами защиты конкуренции; целью профилактики коррупционных правонарушений. Конститутивным элементом торгов, как регулируемых гражданским законодательством, так и проводимых в соответствии с нормами иных отраслей права, служит состязательность, конкурентная борьба.

Целью торгов как юридической процедуры является выявление претендента на заключение договора, который способен предложить наиболее приемлемую - высокую или низкую - цену (при проведении аукциона) или лучшие условия договора (при проведении конкурса) и тем самым наиболее полно удовлетворить интересы как организатора торгов, так и победителя, а в некоторых случаях и третьих лиц.

Пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункт 3 статьи 448 ГК РФ).

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется по выбору уполномоченного органа, в том числе по правилам пунктов 12, 14, 15 статьи 39.11 ЗК РФ, - в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Исходя из приведенных выше норм права, по общему правилу изменение начальной цены предмета аукциона недопустимо.

Согласно подпункту 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Принимая во внимание, что начальная цена предмета аукциона (право заключения договора аренды земельного участка) определялась в размере ежегодной арендной платы исходя из характеристик спорного земельного участка (значительный размер и сложность конфигурации), вывод суда апелляционной инстанции о том, что раздел этого земельного участка (изменение договора аренды) не в целях формирования земельного участка под возведенным многоквартирным домом приведет к нарушению подпункта 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ и норм Федерального закона "О защите конкуренции".

При таких условиях доводы кассационной жалобы не являются основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2023 по делу N А57-13380/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.Н. Королёва

Судьи

Р.А. Вильданов Р.В. Ананьев