Вопросы и ответы (Л.Ю. Грудцына, Н.В. Герасименко, "Адвокат", N 12, декабрь 2002 г.)

Вопросы и ответы

Я являюсь владельцем 1/2 приватизированной квартиры. Еще в начале 2001 г. через нотариуса получил от другого сособственника извещение о его намерении продать свою часть квартиры третьему лицу за определенную сумму. Ответа я не дал, и с тех пор никаких сведений от совладельца не имею, никто никаких прав на квартиру не предъявлял. Обратившись в Москомрегистрацию, я получил выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество. В справке совладельцем квартиры указано то самое лицо, которое было названо в полученном мною извещении о продаже. Таким образом, доля в праве собственности была все же продана без моего согласия, причем у меня имеются доказательства того, что продана она за меньшую цену, чем цена, предложенная мне, а это является прямым нарушением моего преимущественного права покупки. Могу ли я подать в суд иск о переводе прав и обязанностей покупателя на меня и выкупить долю по меньшей цене?

Согласно ч.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В соответствии с ч.2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннем лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Закон установил жесткий пресекательный срок, в течение которого сособственник может откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости. По своей юридической природе данный срок является сроком существования права, и в отличие от сроков исковой давности, предусмотренных ст.196 и 197 ГК РФ, не приостанавливается, не прерывается и не может быть восстановлен. Поскольку Вы никак не отреагировали на предложение продавца, то по истечении одного календарного месяца с момента извещения продавец имел полное право продать свою долю любому лицу. Однако при этом существенные условия договора купли-продажи, предложенные стороннему лицу, в частности цена, не должны были быть более выгодными, чем те, которые продавец доли предлагал сособственнику. А так как продавец доли уступил ее постороннему лицу на иных, более льготных, нежели предложенные сособственнику, условиях, то в течение трех месяцев с момента продажи в соответствии с ч.3 ст.250 ГК РФ Вы как сособственник вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. С истечением этого трехмесячного срока будут исчерпаны возможности защиты права преимущественной покупки.

Расскажите, пожалуйста, какие документы представляются на государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества, в частности квартиры.

Согласно ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. В силу п.2 ст.8 и п.2 ст.223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п.3 ст.2, п.7 ст.16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 11 апреля 2002 г.; далее - Закон). Процедура регистрации регламентирована названным Законом, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 6 августа 2001 г. N 233.

Следует особо отметить, что конкретный перечень документов зависит в первую очередь от того, оформлялся ли договор непосредственно перед процессом регистрации у нотариуса или нет. В настоящий момент с нотариальным оформлением договора купли-продажи сложилась двойственная ситуация. С одной стороны, Закон о государственной регистрации не требует обязательного нотариального удостоверения договора. Согласно ст.53 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством России установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. Таким образом, предварительное нотариальное удостоверение - право, а не обязанность сторон. С другой стороны, на практике регистрирующие органы могут потребовать предъявление нотариально удостоверенного договора.

Большинство договоров купли-продажи удостоверяются у нотариуса, что служит дополнительной гарантией правильности оформления сделки и залогом того, что регистрация прав пройдет успешно. Если договор нотариально удостоверен, то помимо него в соответствии с п.4 Инструкции для государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимого имущества, представляются следующие документы (большинство из которых уже собраны сторонами по указанию нотариуса и проверены им):

- заявление о государственной регистрации договора продажи (п.1 ст.16 Закона);

- подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора продажи (п.1 ст.13, п.4 ст.16, п.5 ст.18 Закона), который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

- подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, свидетельства о регистрации юридического лица (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление справки об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим органом по регистрации юридических лиц); документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика (п.4 ст.16, п.5 ст.18 Закона, п.18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219);

- подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица и документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от его имени при проведении государственной регистрации сделки;

- подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;

- удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего его описание, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов (п.1 ст.17, п.4 и 5 ст.18 Закона, п.23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- подлинники договора продажи (экземпляр - каждой из сторон договора);

- подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (п.1 ст.558 ГК РФ).

Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п.4 ст.16 Закона). Копии документа, удостоверяющего личность, не требуется.

Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после проведения регистрации помещается в дело правоустанавливающих документов. Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и (или) покупателем, лицом, действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения. Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (ст.28 ГК РФ); опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными (ст.29 ГК РФ).

Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель (их представители).

Заявление о государственной регистрации договора продажи, совершенного в нотариальной форме, в соответствии с п.1 ст.16 Закона о государственной регистрации, может быть представлено или продавцом, или покупателем (их представителями), что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.

Если на одной стороне договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности, то заявления о государственной регистрации подают все они путем составления одного общего либо отдельных заявлений.

При этом независимо от того, сколько лиц участвует в договоре продажи, представили ли заявления о государственной регистрации обе или только одна сторона договора продажи, учреждение юстиции по регистрации прав совершает одно регистрационное действие - государственную регистрацию договора продажи, поэтому плата за государственную регистрацию договора продажи взимается однократно.

В заявлении указываются следующие обязательные сведения: данные о продавце (покупателе), указанные в п.18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи); наименование и реквизиты договора продажи; данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю); подпись заявителя и дата подписания заявления. Если заявление о государственной регистрации договора продажи подается представителем стороны, то и составляется такое заявление от имени представителя с указанием оснований, по которым он действует от имени продавца (или покупателя), а также данных о себе, о продавце (или покупателе), определенных п.18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации установлены различные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в зависимости от сроков ее проведения, в заявлении указывается срок проведения государственной регистрации договора продажи (ст.11 Закона о государственной регистрации, п.3 постановления Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах".

Согласно п.6 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения представление на государственную регистрацию договора продажи подлинного экземпляра правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца, а также его копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) требуется в случае, если право на данное жилое помещение возникло у продавца до момента введения в действие Закона о государственной регистрации и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав. При этом учреждение юстиции по регистрации прав в порядке, установленном п.3 ст.8 Закона о государственной регистрации, запрашивает у органа, который до введения в действие данного Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (или отсутствии) ограничений (обременений) права продавца, если само учреждение юстиции по регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (т.е. документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть представлена и заявителем.

Согласно п.8 той же Инструкции в случаях, предусмотренных российским законодательством (п.2 ст.17 Закона о государственной регистрации), на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:

- оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации;

- разрешение органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника;

- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;

- письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;

- письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;

- нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (ст.35 Семейного кодекса РФ);

- нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;

- подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;

- подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный;

- иные документы, предусмотренные законодательством России и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.

Согласно п.10 указанной Инструкции для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными в п.4 данной Инструкции, дополнительно представляются:

- заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в случае, если договор совершен в простой письменной форме;

- заявление покупателя или продавца, если договор продажи совершен в нотариальной форме, о государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю и права покупателя;

- подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

- подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;

- иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.

В каких случаях и на какой срок государственный регистратор имеет право приостановить государственную регистрацию?

Приостановление государственной регистрации возможно как по инициативе правообладателя, так и по инициативе учреждения юстиции. Согласно ст.19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с последними изменениями от 11 апреля 2002 г.) при возникновении у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений.

После приема документов на стадиях их правовой экспертизы или установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект могут возникнуть сомнения, например, по поводу содержания представленных на заключение документов, по поводу самих прав на объект недвижимости, по поводу правомочности как самого заявителя, так и его представителя участвовать в процедуре регистрации и т.п.

Учреждение юстиции при необходимости представления дополнительных материалов немедленно извещает об этом в письменном виде заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него прав на объект. При непредставлении либо несвоевременном представлении доказательств в течение общего месячного срока регистрации может последовать отказ в государственной регистрации.

Любое приостановление течения срока означает приостановление действия этого срока. В соответствии с п.3 ст.13 Закона о государственной регистрации общий срок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней ограничен одним месяцем. Таким образом, общий срок регистрации прав на недвижимое имущество с учетом ее приостановления по инициативе регистратора не может превышать двух месяцев с момента подачи заявления на регистрацию.

При направлении документов на подтверждение их подлинности регистратор обязан письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения. О приостановлении регистрации в книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись (п.10 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных совместным приказом Минюста, Мингосимущества и Минземкомхоз России от 22 июля 1998 г. N 83/172/23).

Ко второму виду оснований приостановления регистрации относятся основания, изложенные в письменном заявлении правообладателя или уполномоченного им лица. К числу причин, которые могут быть признаны регистратором уважительными и повлечь за собой решение о приостановлении, могут быть отнесены лишь исключительные. По аналогии с нормами ГПК РСФСР (ст.214 и 215) к ним могут быть отнесены смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; прекращение существования юридического лица либо его реорганизация; утрата гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке.

Одним из оснований для приостановления государственной регистрации в этом случае может служить заявление правообладателя о том, что в суде рассматривается спор по поводу прав на недвижимость, являющуюся объектом государственной регистрации.

Заявление о приостановлении регистрации должно подаваться в письменной форме до истечения месячного срока регистрации, установленного п.3 ст.13 Закона о государственной регистрации. Регистратор обязан в кратчайший срок рассмотреть заявление и вынести письменное решение об удовлетворении ходатайства либо о его отклонении.

В случае удовлетворения заявления регистратор должен указать срок приостановления регистрации, который не может превышать трех месяцев, и о принятом решении известить правообладателей. О приостановлении регистрации по инициативе правообладателя делается соответствующая запись в книге учета документов (п.10 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Таким образом, общий срок государственной регистрации в данном случае с учетом времени ее приостановления не должен превышать четырех месяцев со дня подачи заявления и документов на регистрацию.

Закон о государственной регистрации (п.4 ст.19) содержит третье основание приостановления государственной регистрации - в случаях, когда об этом имеется определение или решение суда. Закон предусматривает, что судебный акт о приостановлении регистрации может быть вынесен в порядке, установленном законодательством.

Согласно ГПК РСФСР к таким актам относятся определение суда об обеспечении иска (ст.134); постановление (определение) должностных лиц, которым предоставлено право принесения протеста в порядке надзора, о приостановлении исполнения соответствующих решений (определений, постановлений) судов (ст.323); определение суда о приостановлении исполнительного производства (ст.361 и 362).

Л.Ю. Грудцына,

член Гильдии российских адвокатов

Н.В. Герасименко,

научный сотрудник Института законодательства

и сравнительного правоведения при Правительстве РФ

"Адвокат", N 12, декабрь 2002 г.