Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 декабря 2002 г. N КГ-А40/8225-02 Удовлетворяя иск о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества, суд исходил из того, что спорные нежилые помещения обременены обязательствами истца по договору аренды с правом выкупа, отказ истца от аренды в связи с переуступкой прав аренды ответчику материалами дела не подтверждается

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 23 декабря 2002 г. N КГ-А40/8225-02

Закрытое акционерное общество "Авангард" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы, Дирекции Единого Заказчика МР "Бибирево", Закрытому акционерному обществу "Группа Искра" о признании недействительной сделкой заключенного ответчиками договора аренды от 03.02.98 N 3-141/98 на основании ст. 168 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.01.2002, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 04.04.2002, иск удовлетворен. Договор аренды нежилого помещения от 03.02.98 N 3-141/98 признан недействительным, как заключенный в нарушение ст.ст. 81-84 Федеральный закон "Об акционерных обществах".

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.05.2002 принятые по делу решение и постановление отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду в порядке ст. 178 АПК РФ 1995 г. указано на необходимость исследования вопроса о том, состоялось ли между истцом и ЗАО "Группа Искра" соглашение о перенайме с учетом требований, предъявляемых гражданским законодательством к оформлению данной сделки. При установлении указанного обстоятельства суду также надлежало исследовать вопрос, был ли прекращен договор аренды от 17.09.92 N 670-3-272/32, заключенный с ЗАО "Авангард".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.08.2002, оставленным без изменения постановлением того же суда от 15.10.2002, иск удовлетворен. При принятии решения суд исходил из того, что ЗАО "Авангард" в соответствии с законодательством РФ о приватизации имеет нереализованное право на выкуп нежилого помещения, являющегося объектом аренды по оспоренному в настоящем деле договору аренды. Заключенный с ЗАО "Авангард" договор аренды от 17.09.92 N 670-3-272/92-9 сроком до 15.07 97 с правом гарантийного выкупа через год с начала действия договора, продолжает действовать с пролонгацией его на неопределенный срок в связи с использованием помещения истцом после 15.07.97 г. Отказ истца от аренды в связи с переуступкой прав аренды ответчику материалами дела не подтверждаются. В связи с чем обстоятельства дела подтверждают заключение ответчиками оспариваемого договора на помещение, не свободное от обязательств истца по договору от 17.09.92 N 670-3-272/32.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО "Группа Искра" подало кассационную жалобу, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального и материального права, просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение.

В суде кассационной инстанции представитель заявителя настаивал на удовлетворении жалобы, приводя доводы, аналогичные изложенным в ней.

Истец возражал против жалобы, считая решение и постановление законными и обоснованными. На кассационную жалобу истцом представлен отзыв, подписанный представителем истца.

ДГМИ г. Москвы и ДЕЗ МР "Бибирево", надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания кассационной инстанции, явку своих представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и оценив доводы кассационной жалобы и представленного на нее отзыва, суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены решения и постановления в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, истец в соответствии с законодательством о приватизации заключил с Москомимуществом договор аренды занимаемого им нежилого помещения 151,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плещеева, д. 12, сроком до 15.07.97 с правом гарантийного выкупа через год после начала действия договора.

До истечения установленного срока проведения приватизации Комитет по управлению имуществом города Москвы (арендодатель) при участии ДЕЗ МР "Бибирево" (балансодержатель) заключил договор аренды от 26.11.97 N 3-1209/97 на эти же помещения с ЗАО "Группа Искра".

Указанный договор заключен на основании договора на аренду от 17.09.92 N 670-3-272/92-9, заключенного Москомимуществом с истцом.

Впоследствии договор N 3-12009/97 был пролонгирован сторонами путем заключения нового договора N 3-141/8 от 03.02.98 со сроком действия с 01.01.98 по 31.12.2002, действительность которого оспаривается в настоящем деле.

Исследуя фактические взаимоотношения сторон по делу, судом установлено, что обстоятельством, предшествующим заключению договора аренды с ЗАО "Группа Искра", являлось направление письма от 11.07.97 за подписью генерального директора АО "Авангард" Герасимова В.В. о переуступке прав аренды по договору от 17.09.92 N 670-3-272/92-9 ЗАО "Группа Искра".

Оценивая обстоятельства совершения данной сделки по перенайму, арбитражный суд пришел к выводу о ее несоответствии требованиям действующего законодательства о перенайме и переводе долга, руководствуясь при этом положениями ст.ст. 391, 615 ГК РФ.

Кассационная инстанция полагает данный вывод суда правильным.

Поскольку материалы дела не подтверждали, что между ЗАО "Авангард" и ЗАО "Группа Искра" состоялось соглашение о перенайме, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор N 3-141/98 от 03.02.98, заключенный путем пролонгации договора N 3-1209/97, заключен на помещение, не свободное от обязательств, признав его недействительной сделкой.

Отсутствие соглашения сторон о перенайме по договору от 17.09.92 N 670-3-272/92-9 также свидетельствует о недействительности договора аренды N 3-1209/97, заключенного Москомимуществом с ЗАО "Группа Искра".

Довод заявителя жалобы о том, что истец не является арендатором помещения по договору от 17.09.92, судом кассационной инстанции отклоняется как противоречащий материалам дела и установленным фактическим обстоятельствам спора.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

решение от 06.08.2002 и постановление от 15.10.2002 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-43923/01-64-472 оставить без изменения, кассационную жалобе - без удовлетворения.