Новые требования и... проблемы (С. Синицына, "эж-ЮРИСТ", N 6, февраль 2003 г.)

Новые требования и... проблемы

В "эж-ЮРИСТ" (N 3, 2003 год) опубликована консультация "Объект объекту рознь" (отвечающая на вопрос В. Алюшина, г.Рыльск, Курская обл.): подлежат ли государственной регистрации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок более одного года? Автор консультации, анализируя действующее гражданское и земельное законодательство, а также судебную практику, приходит к выводу, что "договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации независимо от срока его действия". Однако так ли это?

Необходимые основания

При ответе на заданный вопрос о необходимости регистрации договора аренды участка автор не учел положения Земельного кодекса РФ, вступившего в силу 30.10.2001. Пункт 2 ст.26 ЗК РФ ("Документы о правах на земельные участки") прямо предусматривает, что договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации. Логично предположить, что данная норма должна содержаться в ст.22 Земельного кодекса РФ ("Аренда земельных участков").

Итак, в случае заключения договора аренды земельного участка после 30.10.2001 для ответа на вопрос, подлежит ли он государственной регистрации, следует исходить из срока, на который заключен договор.

Если срок договора аренды земельного участка равен одному году или превышает его, то такой договор требует регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).

Если же договор аренды земельного участка заключен на срок менее одного года, то он не подлежит регистрации и считается заключенным с момента подписания сторонами или с момента его нотариального удостоверения, если стороны пожелали нотариально удостоверить договор аренды (ст.163, 434 ГК РФ). Следует отметить, что закон не требует заключать договоры аренды недвижимого имущества в нотариальной форме, что же касается нотариального удостоверения договоров аренды по желанию сторон, то на практике оно не распространено.

Учитывая, что Земельный кодекс РФ обратной силы не имеет (ст.7 Вводного закона), договоры аренды земельных участков, заключенные до вступления его в силу, подлежали государственной регистрации независимо от срока действия в соответствии со ст.609 ГК РФ (как об этом говорится в консультации "Объект объекту рознь"). Пункт 2 ст.609 ГК РФ, определяя общее требование о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, содержит существенную оговорку: "если иное не установлено законом". Иное установлено ст.651 ГК РФ - в отношении аренды зданий и сооружений на срок менее одного года, а теперь также и ст.26 Земельного кодекса РФ - в отношении аренды земельных участков на срок менее чем один год.

Несовершенство закона

Интерес представляет практика отдельных учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрирующих, помимо договора аренды, еще и право аренды недвижимости. Таким образом, если даже сам договор аренды не требует регистрации, некоторыми учреждениями юстиции регистрируется право аренды.

Обозначенная проблема неоднократно рассматривалась на страницах еженедельника "эж-ЮРИСТ" (см., например, N 7, 1999 г.; N 19, 1999 г.; N 11, 2001 г.).

Данная ситуация возникла по причине несовершенства ст.26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Законодатель породил многочисленные споры о том, что же на самом деле подлежит государственной регистрации: договор аренды как ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество или право аренды?

Несмотря на вышеприведенные аргументы, необходимо учитывать следующее. ГК РФ не предусматривает государственной регистрации права аренды. Напротив, он устанавливает, что государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, в т.ч. земельных участков (ст.609 ГК РФ). Частью 2 п.2 ст.3 ГК РФ установлено, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Представляется, что в сложившейся ситуации правильно исходить из того, что государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, как обременение прав арендодателя.

От редакции

Проблема регистрации договоров аренды земельных участков в течение долгого времени была одной из наиболее сложных как в теории, так и на практике. В рассматриваемой ситуации кажущаяся очевидность применения положений ст.26 Земельного кодекса РФ может быть подвергнута сомнению.

В пункте 3 ст.3 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Данная норма противоречит п.2 ст.3 ГК РФ, согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. В то же время Земельный кодекс содержит норму ст.26 о регистрации договоров аренды, которая не соответствует положениям ГК РФ.

Представляется, что ее содержание некорректно, т.к. она не учитывает приоритета норм ГК РФ в области регулирования имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками перед иными законами. В связи с этим автор консультации при ответе на вопрос основывался именно на нормах гражданского законодательства, исходя из их приоритета.

Итак, согласно первой точке зрения (которая изложена, в частности, и г-жой Синицыной) положения ст.26 Земельного кодекса РФ приоритетны по отношению к ГК РФ, а потому должны применяться правила именно этой статьи. Сторонники такой точки зрения ссылаются также и на ч.2 п.1 ст.2 Земельного кодекса РФ, согласно которой нормы земельного права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ЗК РФ.

Тем не менее, поскольку в вопросе речь шла о процедуре совершения сделки с недвижимым имуществом, а также об институте регистрации прав на него (которая регулируется именно гражданским законодательством), автор консультации сделал вывод о необходимости ссылки в данном случае исключительно на гражданское законодательство. Учитывая то, что общие принципы регистрации установлены нормами ст.131 ГК РФ, применяться должны именно они.

Обратим внимание на то, что к сфере регулирования земельного законодательства не относятся те правоотношения, которые связаны с совершением сделок с объектами недвижимости. Таким образом, представляется несколько нелогичным включение нормы о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним в такой нормативный акт, который не должен осуществлять правовое регулирование вопросов совершения сделок.

Буквальное толкование ст.26 Земельного кодекса РФ действительно позволяет прийти к выводу, сделанному в статье г-жи Синицыной. Однако системное изучение положений ГК РФ и Земельного кодекса РФ дает основание полагать, что рассматриваемый вопрос не может быть решен однозначно. Хотелось бы обратить внимание также и на то, что в вопросе речь шла о договорах аренды, заключенных на срок более одного года. В отношении данных сделок вывод о необходимости их государственной регистрации представляется верным как с точки зрения ГК РФ, так и с позиций земельного законодательства.

С. Синицына,

зам. нач. отдела прав. и метод. обеспечения

учреждения юстиции по госрегистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним на территории Приморского края

"эж-ЮРИСТ", N 6, февраль 2003 г.