Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 августа 2014 г. N Ф01-2891/14 по делу N А29-6174/2013

Нижний Новгород

28 августа 2014 г.

Дело N А29-6174/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21.08.2014.

Полный текст постановления изготовлен 28.08.2014.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Павлова В.Ю.,

судей Кислицына Е.Г., Чернышова Д.В.

при участии представителя

от истца - индивидуального предпринимателя Устиновой Татьяны Ивановны: Скаковского А.А. (доверенность от 23.10.2013)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Устиновой Татьяны Ивановны на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.04.2014, принятое судьями Поляшовой Т.М., Барьяхтар И.Ю., Чернигиной Т.В., по делу N А29-6174/2013 Арбитражного суда Республики Коми

по иску индивидуального предпринимателя Устиновой Татьяны Ивановны (ИНН: 110200426317, ОГРН: 304110221200110)

к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Чибью" (ИНН: 1102070760, ОГРН: 1121108000452)

о государственной регистрации договора аренды,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, Войтенко Александр Егорович,

и у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель Устинова Татьяна Ивановна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Чибью" (далее - ООО "Гостиничный комплекс "Чибью", Общество) о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.02.2013 N 16.

Исковое требование основано на пункте 3 статьи 165, статьях 309, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) и мотивировано тем, что со стороны ответчика имеет место уклонение от государственной регистрации упомянутого договора аренды.

Определениями от 25.09 и 07.11.2013 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее - Управление) и собственник спорного помещения Войтенко Александр Егорович.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 13.12.2013 исковые требования удовлетворены. Суд исходил из того, что Общество не осуществило действия по государственной регистрации упомянутого договора, в то время как сделка является заключенной, срок ее действия не истек, и необходимость в регистрации не отпала; в результате чего оценил данное обстоятельство как уклонение ответчика от государственной регистрации договора аренды.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 04.04.2014 решение отменено; в удовлетворении требования о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.02.2013 N 16 отказано. Суд пришел к выводу о недоказанности факта уклонения ответчика от регистрации спорного договора аренды. Договор аренды не прошел государственную регистрацию в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 12 - 16 Закона о госрегистрации, поэтому он является незаключенным и, следовательно, не порождает прав и обязанностей для сторон.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названный судебный акт вследствие неправильного применения норм материального права.

По мнению заявителя, для государственной регистрации требуется два экземпляра договора аренды, второй экземпляр договора отсутствовал у истца (не был изначально передан ответчиком, что и было препятствием на протяжении полугода для осуществления государственной регистрации), в связи с чем истец неоднократно приглашал ответчика в регистрирующий орган. Ответчик не передал договор истцу и в регистрирующий орган, поэтому такое бездействие является уклонением от регистрации.

Податель жалобы ссылается на злоупотребление правом со стороны ответчика (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Общество в отзыве на кассационную жалобу не согласилось с доводами заявителя, так как считает постановление апелляционной инстанции законным и обоснованным. Суд округа удовлетворил ходатайство Управления о рассмотрении кассационной жалобы без участия его представителя.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства Общество и Войтенко А.Е. не обеспечили явку представителей в третью инстанцию.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав представителя истца, окружной суд не нашел оснований для отмены принятого судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 01.02.2013 N 16 аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование для оказания услуг общественного питания (услуг ресторана) нежилое помещение ресторана "Чибью" общей площадью 1349,9 квадратного метра, в том числе площадь первого этажа составляет 645,3 квадратного метра (помещения N 1 - 55 согласно техническому паспорту БТИ и поэтажному плану), площадь второго этажа - 595,4 квадратного метра (помещения N 1 - 15), третий - 109,2 квадратного метра (помещения N 1 - 4), расположенное по адресу: Республика Коми, город Ухта, проспект Ленина, дом 38.

Факт передачи объекта аренды арендатору подтверждается двусторонними актами приема-передачи помещений от 01.01 и 01.02.2013. Фактически передача предмета аренды состоялась 01.02.2013.

В пункте 2.2 договора установлен срок действия договора - один год, отсчет с даты передачи арендуемого помещения в пользование арендатору по акту приема-передачи.

Договор не содержит условия о его государственной регистрации.

Предприниматель 08.08.2013 получил требование Общества (письмо исходящий N 1325) об освобождении в срок до 25.08.2013 нежилого помещения в связи с ничтожностью договора аренды, как не прошедшего государственную регистрацию вследствие неисполнения принятых на себя обязательств по договору аренды.

Предприниматель 09.08.2013 известил Общество о готовности осуществить государственную регистрацию договора аренды от 01.02.2013 N 16, предложив предоставить второй экземпляр договора аренды и записавшись на прием в Управление (Ухтинский отдел) на предстоящие дни приема документов: 13.08, 14.08, 15.08 и 16.08.2013.

Предприниматель 13.08.2013 сдал в Управление заявление о государственной регистрации договора аренды и один экземпляр договора аренды от 01.02.2013, что подтверждается распиской указанного органа в получении документов.

В письмах от 21.08 и 26.08.2013 Общество вновь уведомило Предпринимателя о необходимости освобождения помещений в связи с началом капитального ремонта и о расторжении договора аренды от 01.02.2013 N 16 с 26.08.2013.

Несогласие с требованиями арендодателя Предприниматель выразил в письмах от 22.08 и 26.08.2013.

В уведомлении от 31.08.2013, направленном в адрес истца, Управление сообщило, что при проведении правовой экспертизы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, открытом на спорный объект недвижимости, установлены непогашенная запись об аренде между теми же лицами, внесенная на основании договора аренды от 01.02.2012 N 16 дополнительным соглашением от 15.05.2012, и непогашенная запись о регистрации договора субаренды на часть того же объекта, то есть имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, а также установлена недостоверность сведений в связи с различным указанием адреса места жительства Устиновой Т.И. в тексте договора, представленного на регистрацию, и в заявлении о государственной регистрации, в связи с чем Управление приостановило государственную регистрацию до устранения в срок до 28.09.2013 причин, препятствующих государственной регистрации.

В ответ на указанное уведомление 21.09.2013 от Устиновой Т.И. в Управление поступило заявление о приостановлении государственной регистрации договора аренды на три месяца в связи с необходимостью устранения причин, препятствующих регистрации.

Управление письмом от 21.09.2013 N 20/001/2013-462 уведомило истца о приостановлении государственной регистрации на основании заявления Устиновой Т.И. до 20.12.2013.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик уклонился от осуществления действий по государственной регистрации договора аренды от 01.02.2013 N 16.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами, подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В пункте 1 статьи 4 Закона о госрегистрации предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. При этом наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу статей 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено: в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В данном случае Предприниматель и Общество, заключив договор аренды от 01.02.2013 N 16, должны были передать его на государственную регистрацию. Отсутствие такой обязанности и обязанного лица в договоре не влечет отсутствие обязательности и возможности по осуществлению таких действий заинтересованной в надлежащем оформлении договорных отношений стороной.

Наличие фактических правоотношений между сторонами по аренде помещений подтверждено материалами дела. Таким образом, иск о государственной регистрации сделки, который вправе заявить сторона сделки, может быть удовлетворен, если установлено, что сделка подлежит государственной регистрации, совершена в надлежащей форме и другая сторона уклоняется от ее государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции оценил представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установил, что истец не представил доказательств, которые можно было расценить как уклонение ответчика от государственной регистрации договора аренды от 01.02.2013 N 16. Причины, препятствующие государственной регистрации названного договора (непогашенная запись об аренде между теми же лицами, внесенная на основании договора аренды от 01.02.2012 N 16 дополнительным соглашением от 15.05.2012, непогашенная запись о регистрации договора субаренды на часть того же объекта) свидетельствуют о невозможности осуществить государственную регистрацию сделки и никоим образом не связаны с действиями ответчика, направленными на прекращение договорных отношений с Предпринимателем.

Переоценка установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного апелляционный суд обоснованно отказал истцу в удовлетворении требования о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.02.2013 N 16.

Доводы заявителя, приведенные в кассационной жалобе, не имеют какого-либо правового значения, поскольку договорные обязательства сторон прекращены.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.04.2014 по делу N А29-6174/2013 Арбитражного суда Республики Коми оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Устиновой Татьяны Ивановны - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Павлов

Судьи

Е.Г. Кислицын Д.В. Чернышов