Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2014 г. N 02АП-847/14

г. Киров

04 апреля 2014 г.

Дело N А29-6174/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляшовой Т.М.,

судей Барьяхтар И.Ю., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Войтенко Александра Егоровича и общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Чибью"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.12.2013 по делу N А29-6174/2013, принятое судом в составе судьи Скрипиной Е.С.,

по иску индивидуального предпринимателя Устиновой Татьяны Ивановны (ИНН: 110200426317, ОГРН: 304110221200110)

к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Чибью" (ИНН: 1102070760, ОГРН: 1121108000452)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, Войтенко А.Г.

о государственной регистрации договора аренды,

установил:

индивидуальный предприниматель Устинова Татьяна Ивановна (далее - ИП Устинова Т.И., истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Чибью" (далее - ООО "Гостиничный комплекс "Чибью", ответчик, Общество) о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения N 16 от 01.02.2013.

Исковое требование основано на статьях 165 (пункте 3), 309, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения в суд с настоящим иском) и статье 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации, Закон N 122-ФЗ).

Определениями от 25.09.2013 и от 07.11.2013 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее - Управление Росреестра) и собственник спорного помещения Войтенко Александр Егорович (далее - Войтенко А.Е.).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 13.12.2013 исковые требования ИП Устиновой Т.И. удовлетворены.

ООО "Гостиничный комплекс "Чибью" и Войтенко А.Е. с принятым решением суда не согласны, обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят отменить решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.12.2013 по делу N А29-6174/2013 и принять по делу новый судебный акт.

По мнению Общества, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Ответчик указывает, что в процессе исполнения спорного договора Предприниматель нарушала свои обязательства (имела задолженность по арендной плате - 816 000 рублей и по оплате электроэнергии - 201 218 рублей), в связи с чем Общество выразило намерение о его расторжении. Ссылаясь на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик полагает, что спорный договор следует считать незаключенным, поэтому у истца нет оснований для использования не принадлежащего ему имущества.

Общество в апелляционной жалобе сообщает, что на момент рассмотрения настоящего дела в суде собственником спорного помещения является Войтенко А.Е., право собственности которого зарегистрировано без обременений на основании договора купли-продажи от 18.09.2013. В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Третье лицо, Войтенко А.Е., в апелляционной жалобе настаивает на отмене обжалуемого решения в силу того, что Предприниматель препятствует собственнику помещения владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом. Также Войтенко А.Е. сообщает суду, что им подано заявление в Ухтинский городской суд о выселении ИП Устиновой Т.И. из спорных помещений, однако рассмотрение иска приостановлено до рассмотрения обжалуемого решения в суде апелляционной инстанции.

ИП Устинова Т.И. в отзыве на апелляционные жалобы отклонила заявленные доводы, просит отказать в удовлетворении апелляционных жалоб.

Управление Росреестра в отзыве на апелляционные жалобы указало, что как регистрирующий орган не оспаривает чьих-либо прав на объекты недвижимого имущества, не является заинтересованным лицом при рассмотрении споров, связанных с наличием (отсутствием) ограничений и обременений в связи с имеющимися правами собственности на объекты недвижимости; обратило внимание апелляционного суда на имеющиеся в материалах дела копии документов регистрирующего органа относительно предмета настоящего спора. Ходатайствует о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Стороны и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, Общество (Арендодатель) и Предприниматель (Арендатор) заключили договор от 01.02.2013 N 16 аренды нежилого помещения, находящегося в собственности Арендодателя, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование для оказания услуг общественного питания (услуг ресторана) нежилое помещение ресторана "Чибью", общей площадью 1349,9 кв.м., в том числе площадь 1-го этажа составляет 645,3 кв.м. (помещения N1-N55 согласно техническому паспорту БТИ и поэтажного плана), площадь 2-го этажа - 595,4 кв.м. (помещения N1-N15), 3-й этаж - 109,2 кв.м. (помещения N1-N4), расположенное по адресу: Республика Коми, город Ухта, проспект Ленина, дом 38 (т.1, л.д.12-20).

Факт передачи объекта аренды Арендатору подтверждается двусторонними Актами приёма-передачи помещений от 01.01.2013 и от 01.02.2013 (т.1, л.д.21-22). Фактически передача предмета аренды состоялась 01.02.2013.

Пунктом 2.2 договора установлен срок действия договора - 1 (один) год, считая с даты передачи арендуемого помещения в пользование Арендатору по акту приёма-передачи.

Договор не содержит условия о его государственной регистрации.

08.08.2013 Предприниматель получила требование Общества (письмо исх.N 1325) об освобождении в срок до 25 августа 2013 года нежилого помещения в связи с ничтожностью договора аренды, как не прошедшего государственную регистрацию вследствие неисполнения принятых на себя обязательств по договору аренды (т.1, л.д.31).

09.08.2013 Предприниматель известила Общество о готовности осуществить государственную регистрацию договора аренды N 16 от 01.02.2013 г., предложив предоставить второй экземпляр договора аренды и записавшись на приём в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (Ухтинский отдел) на предстоящие дни приёма документов: 13.08.2013, 14.08.2013, 15.08.2013 и 16.08.2013 (т.1, л.д. 23, 26-29).

13.08.2013 Предприниматель сдала в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми заявление о государственной регистрации договора аренды и 1 экземпляр договора аренды от 01.02.2013, что подтверждает расписка указанного органа в получении документов (т.1, л.д.30).

Письмами от 21.08.2013 (т.1.л.д.32) и от 26.08.2013 (т.2.л.д.99) Общество вновь уведомило Предпринимателя о необходимости освобождения помещений в связи с началом капитального ремонта и о расторжении договора аренды N 16 от 01.02.2013 с 26.08.2013.

Свое несогласие с требованиями Арендодателя ИП Устинова Т.И. выразила в письмах от 22.08.2013 и 26.08.2013 (т.2, л.д. 125-126, 100).

Уведомлением от 31.08.2013 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию договора аренды.

Полагая, что ответчик уклонился от осуществления действий по государственной регистрации договора аренды N 16 от 01.02.2013, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами (договоров), а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами, подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В пункте 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. При этом наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу статей 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В рассмотренном случае Предприниматель и Общество, заключив 01.02.2013 договор аренды N 16, должны были указанный договор передать на государственную регистрацию. Отсутствие такой обязанности и обязанного лица в договоре не влечет отсутствие обязательности и возможности по осуществлению таких действий заинтересованной в надлежащем оформлении договорных отношений стороной.

Наличие фактических правоотношений между сторонами по аренде помещений подтверждено материалами дела. Таким образом, иск о государственной регистрации сделки, который вправе заявить сторона сделки, может быть удовлетворен, если установлено, что сделка подлежит государственной регистрации, совершена в надлежащей форме и другая сторона уклоняется от ее государственной регистрации.

В то же время в пункте 14 постановления Пленума N 73 разъяснено, что в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, в именно: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Общество и третье лицо, Войтенко А.Е., в апелляционных жалобах настаивают на отмене обжалуемого решения в силу того, что Предприниматель препятствует собственнику помещения, право собственности которого зарегистрировано без обременений на основании договора купли-продажи от 18.09.2013, владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом. В этой связи Войтенко А.Е. подал заявление в Ухтинский городской суд о выселении ИП Устиновой Т.И. из спорных помещений, однако рассмотрение иска приостановлено до рассмотрения обжалуемого решения в суде апелляционной инстанции.

По настоящему спору суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о незаключенности договора аренды судом в соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанным в пунктах 14, 15 постановления от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к выводу, что Общество не осуществило действия по государственной регистрации упомянутого договора, в то время как сделка является заключенной, срок ее действия (п.2.1. договора) не истек и необходимость в регистрации не отпала; в результате оценил данное обстоятельство как уклонение ответчика от государственной регистрации договора аренды. В качестве доказательств уклонения судом приняты действия ООО "Гостиничный комплекс "Чибью", направленные на прекращение договорных отношений и выселение Предпринимателя из занимаемых помещений, заблаговременное получение ответчиком письма истца о бронировании времени сдачи документов для регистрации договора аренды в период с 13 по 16 августа 2013 года.

Однако данный вывод суда первой инстанции не соответствует фактическим обстоятельствам по делу, которые исследованы не полностью, в особенности действия самого истца в рамках процедуры государственной регистрации договора аренды.

ИП Устинова Т.И. имела возможность, действовать добросовестно и в разумные сроки, своевременно осуществить государственную регистрацию заключенного с ответчиком 01.02.2013 договора аренды N 16.

09.08.2013 (спустя полгода) Предприниматель известила Общество о готовности осуществить государственную регистрацию договора аренды N 16 от 01.02.2013 г., предложив предоставить второй экземпляр договора аренды и записавшись на приём в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (Ухтинский отдел) на предстоящие дни приёма документов: 13.08.2013, 14.08.2013, 15.08.2013 и 16.08.2013 (т.1, л.д. 23, 26-29).

13.08.2013 Предприниматель сдала в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми заявление о государственной регистрации договора аренды и 1 экземпляр договора аренды от 01.02.2013 г., что подтверждает расписка указанного органа в получении документов (т.1, л.д.30).

31.08.2013 Управление Росреестра письмом N 20/001/2013-462 направило ИП Устиновой Т.И. уведомление о приостановлении государственной регистрации (том 3, л.д.58-59), в котором сообщило, что при проведении правовой экспертизы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, открытом на спорный объект недвижимости, установлена непогашенная запись об аренде между теми же лицами, внесенная на основании договора аренды N16 от 01.02.2012 с дополнительным соглашением от 15.05.2012, а также непогашенная запись о регистрации договора субаренды на часть того же объекта. Выявив противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, а также определив недостоверными сведения в связи с различным указанием адреса места жительства Устиновой Т.И. в тексте договора, представленного на регистрацию, и в заявлении о государственной регистрации, Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию до устранения в срок до 28.09.2013 причин, препятствующих государственной регистрации.

В ответ на указанное уведомление 21.09.2013 от Устиновой Т.И. в Управление Росреестра поступило заявление о приостановлении государственной регистрации договора аренды на 3 месяца в связи с необходимостью устранения причин, препятствующих регистрации (том 3, л.д. 61).

21.09.2013 Управление Росреестра письмом N 20/001/2013-462 уведомило истца о приостановлении государственной регистрации на основании заявления Устиновой Т.И. на срок до 20.12.2013 (том 3, л.д.62).

Оценивая вышеназванные документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации договора аренды от 01.02.2013 либо создания иных препятствий истцу в устранении причин приостановления государственной регистрации, обозначенных регистрирующим органом, в материалах дела не имеется.

Кроме того, выявленное обстоятельство по непогашенной записи об аренде между теми же лицами в отношении того же объекта недвижимости, внесенной на основании договора аренды N 16 от 01.02.2012 с дополнительным соглашением от 15.05.2012, а также о непогашенной записи о регистрации договора субаренды на часть того же объекта свидетельствует о неисполнимости государственной регистрации спорного объекта.

Указанные Управлением Росреестра причины приостановления регистрации договора не имеют прямой зависимости с действиями ответчика, направленными в защиту нарушенных прав на прекращение договорных отношений с Предпринимателем. Следовательно, факт уклонения ООО "Гостиничный комплекс "Чибью" от регистрации договора N 16 от 01.02.2013 не является доказанным.

Поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 12 - 16 Закона о регистрации, он является незаключенным, и, следовательно, не порождающим прав и обязанностей для сторон. Указанная правовая позиция изложена, в том числе, в определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.08.2011 N ВАС-9565/11.

При таких обстоятельствах, исследуя доводы ООО "Гостиничный комплекс "Чибью" и собственника спорного помещения Войтенко А.Е., изложенными в апелляционных жалобах на решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.12.2013 по делу N А29-6174/2013 и оценивая представленные регистрирующим органом документы, Второй арбитражный апелляционный суд установил неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего спора, а также несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы ООО "Гостиничный комплекс "Чибью", а также расходы по апелляционной жалобе, понесенные Войтенко А.Е., относятся на истца.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционные жалобы Войтенко Александра Егоровича и общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Чибью" удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.12.2013 по делу N А29-6174/2013 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении требования о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения N 16 от 01.02.2013 индивидуальному предпринимателю Устиновой Татьяне Ивановне отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Устиновой Татьяны Ивановны в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Чибью".

Взыскать с индивидуального предпринимателя Устиновой Татьяны Ивановны в пользу Войтенко Александра Егоровича 2000 рублей расходов по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы.

Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.М. Поляшова

Судьи

И.Ю. Барьяхтар Т.В. Чернигина