Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 сентября 2014 г. N Ф01-3187/14 по делу N А29-6941/2013

Нижний Новгород

03 сентября 2014 г.

Дело N А29-6941/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27.08.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 03.09.2014.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чернышова Д.В.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

при участии в судебном заседании 20.08.2014

представителя истца: Скаковского А.А. (доверенность от 23.10.2013)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Устиновой Татьяны Ивановны на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014, принятое судьями Барминым Д.Ю., Барьяхтар И.Ю., Чернигиной Т.В., по делу N А29-6941/2013 Арбитражного суда Республики Коми

по иску индивидуального предпринимателя Устиновой Татьяны Ивановны (ИНН: 110200426317, ОГРНИП: 304110221200110)

к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Чибью" (ИНН: 1102070760, ОГРН: 1121108000452)

об обязании устранить нарушения прав,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Отдел вневедомственной охраны при управлении внутренних дел по городу Ухте, муниципальное унитарное предприятие "Ухтаводоканал", Войтенко Александр Егорович,

и у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель Устинова Татьяна Ивановна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Чибью" (далее - Общество) об обязании устранения нарушения прав арендатора помещений ресторана "Чибью" путем обеспечения беспрепятственного доступа в помещения ресторана арендатору, его работникам и посетителям, а также восстановления водоснабжения и электроснабжения.

Исковые требования основаны на статьях 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что собственник арендуемых помещений чинит препятствия арендатору в их пользовании, чем нарушает его права и законные интересы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Отдел вневедомственной охраны при управлении внутренних дел по городу Ухте, муниципальное унитарное предприятие "Ухтаводоканал" (далее - Предприятие) и Войтенко Александр Егорович.

Арбитражный суд Республики Коми решением от 31.12.2013 удовлетворил требования истца, обязав ответчика восстановить электроснабжение и водоснабжение помещений ресторана "Чибью". Суд первой инстанции, сославшись на статьи 304, 305, 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 13), не усмотрел оснований для отнесения спорного договора аренды к незаключенным, даже ввиду отсутствия его государственной регистрации, а потому обязал арендодателя (Общество) восстановить водо- и электроснабжение в арендуемых истцом помещениях для их использования в соответствии с условиями договора.

Руководствуясь статьями 433, 606 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (далее - Информационное письмо N 53) и пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Информационное письмо N 59), Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 22.04.2014 отменил решение суда первой инстанции и отказал Предпринимателю в удовлетворении исковых требований. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор аренды, подписанный на один год, является незаключенным, ввиду отсутствия его государственной регистрации; обязательство по предоставлению в пользование Предпринимателю имущества, пригодного для целевого использования, прекратилось; Общество с 23.10.2013 не является собственником спорных помещений ресторана; обязание ответчика восстановить электро- и водоснабжение, не принадлежащих ему помещений, не будет отвечать критерию исполнимости судебного акта.

Не согласившись с постановлением, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права, оставив в силе решение суда первой инстанции.

По мнению заявителя, в силу пункта 14 постановления Пленума N 13 суд апелляционной инстанции неправомерно признал спорный договор аренды незаключенным.

Заявитель полагает, что переход права собственности на арендованное имущество к третьему лицу не исключает обязанности Общества восстановить подачу водоснабжения и электроснабжения помещений ресторана.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 10 часов 00 минут 27 августа 2014 года.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и просил отменить состоявшийся судебный акт.

Представитель ответчика в отзыве на кассационную жалобу сослался на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта и просил отказать в удовлетворении жалобы.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда в обжалуемой части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения от 01.02.2013 N 16, согласно которому арендатору передано во временное владение и пользование для оказания услуг общественного питания (услуг ресторана) нежилое помещение ресторана "Чибью" общей площадью 1349,9 квадратного метра, в том числе площадь первого этажа составляет 645,3 квадратного метра (помещения N 1 - 55 согласно техническому паспорту БТИ и поэтажного плана), площадь второго этажа - 595,4 квадратного метра (помещения N 1 - 15 согласно техническому паспорту БТИ и поэтажного плана), площадь третьего этажа - 109,2 квадратного метра (N 1 - 4 согласно техническому паспорту БТИ и поэтажного плана), расположенное по адресу: Республика Коми, город Ухта, проспект Ленина, дом 38. В составе переданного помещения арендатору передаются относящиеся к объекту коммуникации, инженерные сети, неразрывно связанное с ним оборудование и приборы, обеспечивающие нормальную эксплуатацию помещений.

Фактическая передача предмета аренды состоялась 01.02.2013, указание в акте приёма-передачи помещений иной даты - 01.01.2013 является технической ошибкой (опечаткой).

В пункте 2.1 договора стороны согласовали, что срок аренды имущества составляет один год, считая с даты передачи арендуемого помещения в пользование арендатору в порядке, установленном пунктом 2.2 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора, кроме арендной платы арендатор возмещает арендодателю фактические затраты арендодателя на обеспечение объекта электроэнергией, холодным водоснабжением и водоотведением, а также в силу пункта 4.1.2 компенсирует стоимость отклонений фактического объема потребления электроэнергии по объекту, предусмотренную по договору энергоснабжения (электрическая энергия), заключенного с ОАО АЭК "Коми энергосбытовая компания".

В пункте 5.6 договора арендодателю предоставлено право на ограничение или полный запрет по техническим причинам использования мест общего пользования и оборудования на срок не более трех дней.

Обязанность арендодателя по предоставлению помещения арендатору выполнена, что подтверждается актом приёма-передачи помещений от 01.01.2013 и актом приёма-передачи объекта от 01.02.2013.

В адрес Предпринимателя направлено требование Общества от 08.08.2013 N 1325 об освобождении в срок до 25.08.2013 нежилого помещения в связи с ничтожностью договора аренды, как не прошедшего государственную регистрацию.

Письмом от 21.08.2013 Общество уведомило Предпринимателя о предстоящем с 26.08.2013 отключении водо- и электроснабжения в связи с проведением капитального ремонта в спорном помещении.

В помещении 26.08.2013, около 11:00, отключено водоснабжение, а 27.08.2013, около 10:00, отключено электроснабжение помещений. Данные факты подтверждаются также ответами муниципального унитарного предприятия "Ухтаводоканал" и открытого акционерного общества "Коми энергосбытовая компания" об отсутствии централизованного отключения снабжения указанными специализированными организациями.

Из переписки Предпринимателя, Общества и Предприятия следует, что в связи с сообщением о расторжении спорного договора аренды, последнее, в свою очередь, предложило истцу расторгнуть договор водоснабжения спорного имущества.

Посчитав, что отключение водоснабжения и электроснабжения арендуемого помещения произведены Обществом незаконно, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

После обращения в суд истец направил запрос в Предприятие о возможности отключения и восстановления водоснабжения помещения непосредственно собственником. Предприятие сообщило, что отключение подачи воды в спорных помещениях ресторана "Чибью" его силами не производилось, отключение произведено и возобновление возможно осуществить Обществом путем перекрытия отключающего вентиля перед водомерным узлом ресторана "Чибью".

Аналогичный ответ по электроснабжению спорного помещения дан Ухтинским филиалом открытого акционерного общества "Коми энергосбытовая компания".

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, данных в пункте 14 постановления Пленума N 13, следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, наличие между сторонами договора, не прошедшего государственную регистрацию, не освобождает сторон от обязательств по такому договору при фактическом исполнении сторонами его условий.

Исходя из установленных судами по делу обстоятельств следует, что спорный договор в отсутствие государственной регистрации является незаключенным, однако стороны могут считаться связанными обязательствами с момента подписания договора, то есть Общество было обязано предоставить во временное пользование помещение ресторана "Чибью" в состоянии, соответствующем условиям соглашения, а потому отключение водоснабжения и электроснабжения помещении ресторана со стороны Общества являлось неправомерным, нарушающим условия подписанного сторонами договора.

Между тем данное обстоятельство не влияет на правильность вынесенного судебного акта, поскольку судом апелляционной инстанции установлено, что 23.10.2013 на нежилое помещение ресторана зарегистрировано право собственности Войтенко А.Е., в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о прекращении существования обязательств между Обществом и Предпринимателем (статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации) ввиду фактического выбытия имущества из собственности Общества. Потеря Предпринимателем титула арендатора, а также установленный судом апелляционной инстанции факт освобождения помещения ресторана с 02.04.2014 не повлекут реальную защиту либо восстановление прав истца.

Ссылка заявителя на то, что переход права собственности на спорное имущество к третьему лицу не исключает обязанности Общества восстановить подачу водоснабжения и электроснабжения помещений ресторана, несостоятельна, ибо восстановление электро- и водоснабжения в помещении, не принадлежащем Обществу, нарушит принципы правовой определенности и исполнимости судебного акта.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются, поскольку они являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанций, где получили надлежащую правовую оценку и по существу направлены на переоценку исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов, что в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 по делу N А29-6941/2013 Арбитражного суда Республики Коми оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Устиновой Татьяны Ивановны - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

Е.Г. Кислицын В.Ю. Павлов