Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 июня 2011 г. N Ф01-1840/11 по делу N А82-6833/2010

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

Председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - администрации городского округа город Рыбинск на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.03.2011, принятое судьями Чернигиной Т.В., Великоредчаниным О.Б., Тетерваком А.В., по делу N А82-6833/2010 по иску индивидуального предпринимателя Федотова Сергея Дмитриевича к администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области и департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск о понуждении к заключению договора купли-продажи и установил:

индивидуальный предприниматель Федотов Сергей Дмитриевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (далее - Администрация) и департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент) о понуждении заключить договор купли продажи от 06.05.2010 нежилого помещения общей площадью 29,8 квадратного метра, расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Крестовая, 60/6, литер А, в редакции протокола разногласий, в котором выкупная цена составляет 1 040 000 рублей с учетом НДС в соответствии с отчетом оценки рыночной стоимости N 039/Н.

Требование основано на статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивировано тем, что у сторон при заключении указанного договора купли-продажи возникли разногласия по цене продажи помещения.

Руководствуясь статьями 3 и 4 Закона N 159-ФЗ, решением от 20.12.2010 суд отказал в удовлетворении иска, поскольку постановление главы Администрации от 05.04.2010 N 902 об условиях приватизации спорного имущества не признано недействительным.

Сославшись на статьи 209, 217, 421, 426, 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1, 2 (пункт 3), 10 (пункт 1) Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), статьи 3, 4 Закона N 159-ФЗ, Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 31.03.2011 отменил решение от 20.12.2010 и обязал Департамент заключить с Предпринимателем договор купли-продажи спорного муниципального имущества по цене 889 831 рубль без учета НДС в соответствии с отчетом оценки рыночной стоимости N 4495/10, проведенной в рамках судебной экспертизы в суде первой инстанции.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права и оставить в силе решение суда первой инстанции.

По мнению заявителя, суд неправомерно рассмотрел в рамках настоящего спора вопрос о достоверности величины оценки спорного имущества, проведенной по поручению Администрации во исполнение требований Закона N 159-ФЗ и Закона N 178-ФЗ и являющейся обязательной для покупателя при приватизации муниципального имущества. Договор купли-продажи заключается в точном соответствии с утвержденными условиями приватизации. Постановление главы Администрации от 05.04.2010 N 902 об условиях приватизации спорного имущества является действительным, поэтому суд первой инстанции правильно отказал в иске. Предприниматель в течение тридцати дней со дня получения предложения выкупить арендуемое имущества не изъявил согласия по приобретению спорного объекта на условиях Администрации, поэтому утратил преимущественное право, предусмотренное Законом N 159-ФЗ.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу указал на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебного акта.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Департамент (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 18.12.2001 N 2514 недвижимого имущества (части здания, состоящего из нежилого помещения) общей площадью 29,8 квадратного метра, расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Крестовая, 60/6, литер А, для промышленной торговли (пункт 1.1 договора).

Постановлением главы Администрации от 05.04.2010 N 902 "Об условиях приватизации муниципального имущества", принятым в соответствии с пунктом 5.1 Положения о порядке и условиях приватизации муниципального имущества городского округа город Рыбинск (утвержденного решением муниципального Совета городского округа города Рыбинска от 26.07.2006 N 67), утверждены условия приватизации помещения, в которых предусмотрено преимущественное право Предпринимателя на выкуп названного помещения по выкупной цене в размере 1 450 000 рублей.

В порядке реализации преимущественного права, установленного Законом N 159-ФЗ, Департамент направил Предпринимателю письмо с предложением о заключении договора купли-продажи от 06.05.2010 спорного помещения и приложил два проекта договоров купли-продажи (с порядком оплаты единовременно и в рассрочку). Стоимость выкупаемого имущества определена в размере 1 450 000 рублей с НДС (приложение N 3 к постановлению главы Администрации от 05.04.2010 N 902).

Предприниматель подписал проект договора купли-продажи о покупке объекта в рассрочку на пять лет с протоколом разногласий, в котором указал покупную цену в размере 881 355 рублей 93 копеек без НДС.

Департамент отклонил предложение заключить договор на условиях Предпринимателя, поэтому последний обратился в арбитражный суд с иском о разрешении преддоговорного спора по выкупной цене недвижимости.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендованного имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

При оценке отчуждаемого имущества оценщиком стороны договора купли-продажи должны исходить из нормативной цены подлежащего приватизации объекта - минимальной цены, по которой возможно отчуждение этого имущества (статья 12 Закона N 178-ФЗ).

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ сведения, содержащиеся в отчете об оценке, являются оспоримыми; такой спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью по соглашению сторон или в порядке, установленном законодательством об оценочной деятельности. При этом заключение независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по поводу определения рыночной стоимости нежилого помещения. При этом каждая из спорящих сторон представила свои отчеты оценщиков, в которых стоимость объектов отличается.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ обязывает оценщиков соблюдать стандарты оценки под контролем саморегулируемой организации (статьи 15, 20, 22, 24.3, 24.4), гарантирует их независимость (статья 16), имущественную ответственность (статья 24.6) и позволяет оспорить отчет об оценке (статья 13).

Согласно разъяснениям, содержащимся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", при наличии спора для проверки достоверности отчета оценщика по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, может быть назначена экспертиза в виде иной независимой оценки объекта.

На основании определения Арбитражного суда Ярославской области от 09.09.2010 о назначении судебной экспертизы по делу общество с ограниченной ответственностью "ЯРЭКСПЕРТ" в заключении от 11.10.2010 и отчете N 495/10С подтвердило, что отчет от 15.03.2010 N 09-01/2010, которым определена рыночная стоимость спорного имущества в размере 1 450 000 рублей с учетом НДС, не соответствует требованиям статьи 11 Закона от N 135-ФЗ, и стоимость названного помещения составляет 889 831 рубль без НДС или 1 050 000 рублей с НДС.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции при рассмотрении иска о разрешении разногласий сторон при заключении договора правильно определил спорное условие о цене объекта продажи, исходя из указанного отчета оценки судебной экспертизы, и обоснованно обязал Департамент заключить договор купли-продажи на соответствующих условиях.

Ссылка заявителя на невозможность оспаривания рыночной стоимости имущества, установленной органом местного самоуправления, отклоняется в силу следующего. Особенности приватизации муниципального имущества, которое арендуется субъектами малого и среднего предпринимательства, прописаны в Законе N 159-ФЗ. В соответствии с частью 3 статьи 1 данного закона не урегулированные им отношения регулируются Законом N 178-ФЗ. Согласно пункту 4 статьи 3 названного закона о приватизации к отношениям по отчуждению государственного или муниципального имущества, не урегулированным этим федеральным законом, применяются нормы Гражданского кодекса. В статье 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества путем направления уполномоченным органом проекта договора купли-продажи арендатору, но при этом не определен порядок урегулирования возникающих при этом разногласий (как, впрочем, и Законом N 178-ФЗ). Потому переданные покупателем (арендатором) разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, правильно рассмотрены судом апелляционной инстанции исходя из положений статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.03.2011 по делу N А82-6833/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа город Рыбинск - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

В.Ю. Павлов Д.В. Чернышов