Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 сентября 2011 г. N Ф01-4058/11 по делу N А17-522/2011

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 сентября 2011 г. по делу N А17-522/2011

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Забурдаевой И.Л.,

судей Александровой О.В., Башевой Н.Ю.

при участии представителей от заявителя: Андреевой И.А. (доверенность от 11.07.2011), от заинтересованного лица: Мироновой С.С. (доверенность от 12.01.2011 N 3),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Шуя на решение Арбитражного суда Ивановской области от 13.05.2011, принятое судьей Герасимовым В.Д., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.07.2011, принятое судьями Буториной Г.Г., Ившиной Г.Г., Караваевой А.В., по делу N А17-522/2011 по заявлению закрытого акционерного общества "Ивановская сеть оздоровительных центров" к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Шуя о признании ненормативного правового акта недействительным и установил:

закрытое акционерное общество "Ивановская сеть оздоровительных центров" (далее -Общество, ЗАО "Ивановская сеть оздоровительных центров") обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Шуя (далее - Комитет), с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об отмене незаконного решения Комитета об отказе в выкупе арендованного имущества, находящегося по адресам: г. Шуя, ул. Ленина, д. 45, и г. Шуя, ул. Коммунальный двор, д. 1 (ул. Советская, д. 6б), изложенного в сообщении от 14.12.2010 N 701; возложении на Комитет обязанности обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить ЗАО "Ивановская сеть оздоровительных центров" проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.

Решением от 13.05.2011 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 19.07.2011 решение оставлено без изменения.

Комитет не согласился с принятыми по делу судебными актами и обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.

Заявитель жалобы считает, что на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации Комитет вправе расторгнуть договор аренды на имущественный комплекс на улице Коммунальный двор в срок, указанный в пункте 5.2 данного договора, и, следовательно, договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке 18.12.2010, а выводы судов об обратном являются неверными; Общество не имеет преимущественного права на приобретение в собственность указанного имущественного комплекса, так как к моменту кода Комитет должен был принять решение об условиях его приватизации Общество уже не являлось арендатором данного недвижимого имущества. По мнению заявителя, договор аренды имущественного комплекса на улице Ленина прекратил свое действие 01.05.2004; договоры аренды имущественных комплексов не могут считаться заключенными, так как в них не определен размер арендной платы; акт сверки расчетов по арендной плате подписан от имени Комитета неуполномоченным лицом, поэтому данный акт является недопустимым доказательством по делу; генеральный директор Общества на момент обращения с заявлением о выкупе спорных объектов недвижимости не имел на это необходимых полномочий.

Подробно доводы Комитета изложены в кассационной жалобе и поддержаны его представителем в судебном заседании.

ЗАО "Ивановская сеть оздоровительных центров" в отзыве и его представитель в судебном заседании отклонили доводы жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.11.2000 ЗАО "Ивановская сеть оздоровительных центров" (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор аренды имущественного комплекса. По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование имущественный комплекс - здание бани, прачечной и котельной, находящийся по адресу: г. Шуя Ивановской области, ул. Ленина, д. 45 (далее - спорное недвижимое имущество, имущественный комплекс на ул. Ленина) (пункт 1.1); срок аренды определяется с 01.11.2000 по 01.05.2004 и считается продленным на этот срок, если за месяц до окончания договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении (пункт 1.2). Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 18.05.2005.

В этот же день ЗАО "Ивановская сеть оздоровительных центров" (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор аренды имущественного комплекса. По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование имущественный комплекс - здание бани "Монастырская" с котельной, находящийся по адресу: г. Шуя Ивановской области, ул. Коммунальный двор, 1 (далее - спорное недвижимое имущество, имущественный комплекс на ул. Коммунальный двор) (пункт 1.1); срок аренды определяется с 01.11.2000 по 01.07.2003 (пункт 1.2); изменение условий договора, его расторжение допускается по соглашению сторон или по требованию одной стороны по решению суда (пункт 5.1); предложения об изменении или расторжении договора одна из сторон направляет письменно другой стороне не менее чем за 30 дней. В случае получения отказа, либо неполучения ответа в указанный срок требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд (пункт 5.2); настоящий договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных действующим законодательством (пункт 5.3). Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 18.06.2001.

Комитет 11.11.2010 направил Обществу письмо, в котором на основании пункта 5.2 договора аренды имущественного комплекса на улице Коммунальный двор уведомило, что указанный договор прекратит свое действие по истечении 30 дней с момента получения Обществом данного уведомления.

В этот же день Комитет направил Обществу письмо, в котором сообщил, что срок действия договора аренды имущественного комплекса на улице Ленина истек 01.05.2008; муниципальное имущество необходимо освободить.

Комитет 23.11.2010 получил от Общества два заявления о реализации преимущественного права на приобретение указанных спорных объектов недвижимости.

Комитет 14.12.2010 в ответ на данные заявления направил Обществу письмо, в котором отказал в реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости. В данном письме Комитет указал, что в связи с тем, что срок договора аренды на имущественный комплекс на улице Коммунальный двор истек 10.12.2010 (с учетом направленного в адрес Общества уведомления об освобождении арендуемых помещений), то есть на момент принятия решения о приватизации данного имущества договор прекратит свое действие, то у ЗАО "Ивановская сеть оздоровительных центров" отсутствует право на выкуп данного имущества. Отсутствует такое право у ЗАО "Ивановская сеть оздоровительных центров" и на выкуп муниципального имущества по адресу: г. Шуя, ул. Ленина, д. 45, ввиду того, что не имеется договора аренды на указанное имущество.

Не согласившись с отказом Комитета в реализации преимущественного права на выкуп спорных объектов недвижимости, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Руководствуясь статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 3, частью 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), статьями 185, 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), суд удовлетворил заявленные требования, при этом исходил из того, что оспариваемый отказ Комитета не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает права и законные интересы Общества.

Второй арбитражный апелляционный суд руководствовался аналогичными нормами права, а также пунктом 1 статьи 131, статьями 217, 309, 310, пунктом 3 статьи 450, пунктом 3 статьи 433, пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 26 Закона о государственной регистрации, пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) и оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

В статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Согласно частям 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2). При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3). В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснил, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое недвижимое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества, арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Отказ в предоставлении Обществу преимущественного права выкупа имущественного комплекса по улице Ленина Комитет мотивировал истечением 01.05.2008 срока действия договора аренды данного имущественного комплекса (отсутствием договора аренды имущественного комплекса).

В силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статьей 26 Закона о государственной регистрации определено, что договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Следовательно, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды и регистрируется как обременение прав арендодателя

Как следует из материалов дела и установили суды, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.09.2010 договор аренды имущественного комплекса по улице Ленина от 01.11.2000 действует, являясь обременением права собственности муниципального образования на данный имущественный комплекс.

Отказ в предоставлении Обществу преимущественного права выкупа имущественного комплекса по улице Коммунальный двор Комитет мотивировал тем, что договор аренды указанного имущественного комплекса в 2003 году продлен на неопределенный срок. В адрес Общества 11.11.2010 направлено уведомление об освобождении арендуемых помещений. В данном уведомлении Комитет, сославшись на пункт 5.2 договора аренды имущественного комплекса по улице Коммунальный двор, указал, что по истечении 30 дней с момента получения Обществом уведомления договор аренды прекратит свое действие.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично может иметь место, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Суды оценили указанный договор, в том числе пункт 5.2 данного договора, и пришли к правильному выводу о том, что он не содержит условий сокращающих установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации трехмесячный срок для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимого имущества, следовательно, на момент принятия Комитетом обжалуемого отказа, срок действия договора аренды имущественного комплекса по улице Коммунальный двор не истек.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильным выводам о том, что оспариваемый отказ Комитета не соответствует действующему законодательству и нарушает право Общества на преимущественный выкуп арендуемого имущества.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционной жалобы, получившие надлежащую правовую оценку. Полномочий для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

На основании изложенного обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, а содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку Комитет освобожден от ее уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 13.05.2011 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.07.2011 по делу N А17-522/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Шуя - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.Л. Забурдаева

Судьи

О.В. Александрова Н.Ю. Башева