Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2011 г. N 02АП-3703/11

г. Киров

19 июля 2011 г.

Дело N А17-522/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Ившиной Г.Г., Караваевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Новоселовой Е.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя Бросова Н.П., действующего на основании доверенности от 11.11.2010,

представителя ответчика Яковлевой И.В., действующего на основании доверенности от 29.06.2011, Князевой Е.В., действующей на основании распоряжения от 25.11.2009 N 173,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Шуя

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 13.05.2011 по делу N А17-522/2011, принятое судом в составе судьи Герасимова В.Д.

по заявлению закрытого акционерного общества "Ивановская сеть оздоровительных центров" (ОГРН 1033700580132, адрес местонахождения: Ивановская область, г. Иваново, 11 проезд, д. 4)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Шуя (ОГРН 102370139257, адрес местонахождения: Ивановская область, г. Шуя, ул. Советская, д. 48),

о признании ненормативного правового акта недействительным,

установил:

закрытое акционерное общество "Ивановская сеть оздоровительных центров" (далее - заявитель, Общество, ЗАО "Ивановская сеть оздоровительных центров") обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Шуя (далее - ответчик, Комитет), с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об отмене незаконного решения Комитета об отказе в выкупе арендованного имущества, находящегося по адресам: г. Шуя, ул.Ленина, д.45, и г. Шуя, Коммунальный двор, д.1 (ул. Советская, д. 6-б), изложенного в сообщении от 14.12.2010 N 701; возложении на Комитет обязанности обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить ЗАО "Ивановская сеть оздоровительных центров" проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 13.05.2011 заявленные удовлетворены.

Комитет с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела. В апелляционной жалобе Управление указывает, что договор аренды на имущественный комплекс по ул. Коммунальный двор расторгнут с 18.12.2010; Комитет был праве расторгнуть договор в срок, указанный в пункте 5.2 договора аренды имущественного комплекса по ул. Коммунальный двор; о несоответствии нормам гражданского права вывода суда о том, что срок, указанный в данном пункте договора устанавливается только для расторжения в судебном порядке; к моменту, когда компетентный орган должен был принять решение об условиях приватизации муниципального имущества Общество уже не являлось арендатором имущественного комплекса по ул. Коммунальный двор; суд сделал неверный вывод о том, что на момент принятия Комитетом решения об отказе в приватизации имущественного комплекса по ул. Ленина срок договора аренды от 01.11.2000 не истек; договор на имущественный комплекс по ул. Ленина прекращен 01.05.2004; договоры аренды не устанавливают конкретный размер арендной платы, следовательно, не могут считаться заключенными; генеральный директор Общества на момент обращения с заявлением о выкупе спорных объектов недвижимости не имел на это необходимых полномочий; акт сверки расчетов арендной платы не является допустимым доказательством, поскольку подписан специалистом Комитета, а не уполномоченным лицом; комитет в уведомлении от 11.11.2010 N 624 не отказывался от договора аренды, ссылаясь на пункт 5.2 договора аренды, а просил освободить занимаемое помещение в срок до 10.12.2010 ввиду отсутствия договорных отношений.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В силу статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ивановской области.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.11.2000 ЗАО "Ивановская сеть оздоровительных центров" (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор аренды имущественного комплекса (л.д. 68-70). По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование имущественный комплекс - здание бани, прачечной и котельной, находящийся по адресу: г. Шуя Ивановской области, ул. Ленина, д. 45 (далее - спорное недвижимое имущество, имущественный комплекс на ул. Ленина) (пункт 1.1); срок аренды определяется с 01.11.2000 по 01.05.2004 и считается продленным на этот срок, если за месяц до окончания договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении (пункт 1.2). Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 18.05.2005 (л.д. 70).

В этот же день ЗАО "Ивановская сеть оздоровительных центров" (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор аренды имущественного комплекса (л.д. 64-66). По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование имущественный комплекс - здание бани "Монастырская" с котельной, находящийся по адресу: г. Шуя Ивановской области, Коммунальный двор, 1 (далее - спорное недвижимое имущество, имущественный комплекс на ул. Коммунальный двор) (пункт 1.1); срок аренды определяется с 01.11.2000 по 01.07.2003 (пункт 1.2); изменение условий договора, его расторжение допускается по соглашению сторон или по требованию одной стороны по решению суда (пункт 5.1); предложения об изменении или расторжении договора одна из сторон направляет письменно другой стороне не менее чем за 30 дней. В случае получения отказа, либо неполучения ответа в указанный срок требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд (пункт 5.2); настоящий договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных действующим законодательством (пункт 5.3). Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 18.06.2001 (л.д. 70).

11.11.2010 Комитет направил в адрес Общества письмо, в котором на основании пункта 5.2 договора аренды имущественного комплекса на улице Коммунальный двор уведомило, что указанный договор аренды прекратит свое действие по истечении 30 дней с момента получения Обществом данного уведомления (л.д. 62).

В этот же день Комитет направил Обществу письмо, в котором сообщил, что срок действия договора аренды имущественного комплекса на ул. Ленина, истек 01.05.2008; муниципальное имущество необходимо освободить (л.д. 63).

23.11.2010 Комитет получил два заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение указанных спорных объектов недвижимости. (л.д. 58-59, 60-61).

14.12.2010 Комитет в ответ на данные заявления направил Обществу письмо, в котором отказал в реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости (л.д. 55-57). В данном письме Комитет указал, что в связи с тем, что срок договора аренды на имущественный комплекс на ул. Коммунальный двор истек 10.12.2010 (с учетом направленного в адрес Общества уведомления об освобождении арендуемых помещений), т.е. на момент принятия решения о приватизации данного имущества договор прекратит свое действие, то у ЗАО "Ивановская сеть оздоровительных центров" отсутствует право на выкуп данного имущества. Отсутствует такое право у ЗАО "Ивановская сеть оздоровительных центров" и на выкуп муниципального имущества по адресу: г. Шуя, ул. Ленина, д.45, ввиду того, что не имеется договора аренды на указанное имущество.

Не согласившись с отказом Комитета в реализации преимущественного права Общества на выкуп спорных объектов недвижимости, заявитель обратился в арбитражный суд за защитой своих прав.

Суд первой инстанции, установив, что обжалуемый ненормативный правовой акт противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, заявленные требования Общества удовлетворил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статьей 26 Закона о государственной регистрации определено, что договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Следовательно, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды и регистрируется как обременение прав арендодателя

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично может иметь место, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Названные особенности установлены Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 3 данного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно частям 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2). При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3). В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснил, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое недвижимое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества, арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждено, что отказ в предоставлении Обществу преимущественного права выкупа имущественного комплекса по ул. Ленина Комитет мотивировал истечением 01.05.2008 срока действия договора аренды данного имущественного комплекса (отсутствием договора аренды имущественного комплекса). Между тем из содержания выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.09.2010 следует, что договор аренды имущественного комплекса по ул. Ленина от 01.11.2000 действует, являясь обременением права собственности муниципального образования на данный имущественный комплекс. Отказ в предоставлении Обществу преимущественного права выкупа имущественного комплекса по ул. Коммунальный двор Комитет мотивировал тем, что договор аренды указанного имущественного комплекса в 2003 году продлен на неопределенный срок; 11.11.2010 в адрес Общества направлено уведомление об освобождении арендуемых помещений. В данном уведомлении Комитет сославшись на пункт 5.2 договора аренды имущественного комплекса по ул. Коммунальный двор, указал что по истечении 30 дней с момента получения Обществом уведомления договор аренды прекратит свое действие. Однако указанный договор аренды, в том числе его пункт 5.2, не содержит условий сокращающих установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации трехмесячный срок для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимого имущества. Следовательно, на момент принятия Комитетом обжалуемого отказа, срок действия договора аренды имущественного комплекса по ул. Коммунальный двор не истек.

При таких обстоятельствах обжалуемый отказ Комитета не соответствует закону и нарушает право заявителя на приобретение спорных объектов недвижимости.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что договор аренды на имущественный комплекс по ул. Коммунальный двор расторгнут с 18.12.2010; Комитет был праве расторгнуть договор в срок указанный в пункте 5.2 договора аренды имущественного комплекса по ул. Коммунальный двор; о несоответствии нормам гражданского права вывода суда о том, что срок, указанный в данном пункте договора устанавливается только для расторжения в судебном порядке, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку из содержания указанного пункта договора следует, что отказ от договора или неполучение ответа в указанный срок влечет только одно последствие - предоставляет возможность стороне обратиться в суд.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что к моменту, когда компетентный орган должен был принять решение об условиях приватизации муниципального имущества Общество уже не являлось арендатором имущественного комплекса по ул. Коммунальный двор, не принимается судом апелляционной инстанции, как противоречащий материалам дела.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд сделал неверный вывод о том, что на момент принятия Комитетом решения об отказе в приватизации имущественного комплекса по ул. Ленина срок договора аренды от 01.11.2000 не истек; договор на имущественный комплекс по ул. Ленина прекращен 01.05.2004, также отклоняются судом апелляционной инстанции, как противоречащие содержанию выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.09.2010.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договоры аренды не устанавливают конкретный размер арендной платы, следовательно, не могут считаться заключенными и о том, что генеральный директор Общества на момент обращения с заявлением о выкупе спорных объектов недвижимости не имел на это необходимых полномочий, исследованы судом первой инстанции и обоснованно им отклонены, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для переоценки соответствующих выводов суда первой инстанции.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда, изложенных в обжалуемом решении.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, вынесенным на основании объективного и полного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства, правовых оснований для его отмены не усматривается.

На основании изложенного решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Вопрос по уплате государственной пошлины судом апелляционной инстанции в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не рассматривался.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ивановской области от 13.05.2011 по делу N А17-522/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Шуя без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном в порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

Г.Г. Ившина А.В. Караваева