Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 октября 2011 г. N Ф01-4227/11 по делу N А43-289/2011

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 августа 2012 г. N Ф01-3569/12 по делу N А43-289/2011

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чигракова А.И.,

судей Александровой О.В., Радченковой Н.Ш.

при участии представителя от заявителя: Муравьевой О.М. (доверенность от 04.08.2011 N АПК-Н/02-/08/2011),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.03.2011, принятое судьей Сандовой Е.М., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2011, принятое судьями Смирновой И.А., Захаровой Т.А., Протасовым Ю.В., по делу N А43-289/2011 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания Нижегородец" о признании незаконным бездействия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области по невыполнению обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания Нижегородец" (далее - Общество, ООО "Агропромышленная компания Нижегородец") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным бездействия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее - Управление) по невыполнению обязанности, предусмотренной пунктом 2 распоряжения Управления от 30.08.2007 N 394 "О приватизации земельного участка" (в редакции изменений от 12.11.2008 N 743), по заключению договора купли-продажи земельного участка площадью 83 604 квадратных метра, с кадастровым номером 52:18:020107:0042, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, улица Чаадаева, дом 1, и об обязании Управления заключить с Обществом договор купли-продажи данного земельного участка.

Решением суда первой инстанции от 30.03.2011 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 24.06.2011 решение суда оставлено без изменения

Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их.

Ссылаясь на статью 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 33, 36, 39 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункт "ж" пункта 4.8 Положения о территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 27.02.2009 N 49, правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 01.12.2009 N 6811/09, заявитель считает, что Управление не допустило в отношении ООО "Агропромышленная компания Нижегородец" несоответствующего закону бездействия, нарушающего права и законные интересы последнего; необходимость проведения проверки была вызвана тем, что площадь испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0042 составляет 83 604 квадратных метра, что значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости; размещенные на спорном земельном участке объекты недвижимости фактически разрушены, их эксплуатация по назначению не представляется возможной. Управление полагает, что нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник, в силу прямого указания закона, сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект; после восстановления названного объекта собственник может воспользоваться исключительным правом на приватизацию расположенного под ним земельного участка; при этом отсутствие в собственности такого участка не ограничивает права ООО "Агропромышленная компания Нижегородец" как субъекта гражданского оборота. В рассматриваемом случае Общество не может претендовать на предоставление в собственность спорного земельного участка на основании исключительного права на приватизацию.

С учетом изложенного Управление считает, что вывод судов о возможности удовлетворения требований Общества сделан в отсутствие доказанности факта нарушения его прав оспариваемым бездействием государственного органа и без учета правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.12.2009 N 6811/09.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Общество в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании возразили против доводов заявителя.

Управление, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание не направило.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, согласно протоколу общего собрания участников от 05.05.2010 N 4 ООО "Агропромышленная компания Нижегородец" создано 23.04.2003 и является коммерческой организацией (учредители - гражданин Российской Федерации Эдель-Смольников Михаил Сергеевич, 1 процент уставного капитала, и компания "Альварион Холдингс Лимитед", Республика Кипр, 99 процентов уставного капитала).

Обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: здание -подстанция N 48, теплица завода (прочее) общей площадью 66,50 квадратного метра; здание-подстанция ПР-53, новая, компрессор (прочее), общей площадью 23,10 квадратного метра; здание теплицы с оцинкованными металлоконструкциями (нежилое) общей площадью 22924,30 квадратного метра (свидетельства о государственной регистрации права от 16.02.2006 серии 52-АБ N 585756, N 585757, от 10.12.2003 серии 52-АА N 808774).

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 83 604 квадратных метра, с кадастровым номером 52:18:020107:0042, по адресу: г. Нижний Новгород, улица Чаадаева, дом 1, предоставленном ООО "Агропромышленная компания Нижегородец" по договору аренды от 27.04.2006 N 0273/18 сроком на 49 лет (с 27.04.2006 по 27.04.2055).

05.06.2007 Общество обратилось в Управление с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка.

Распоряжением Управления от 30.08.2007 N 394 "О приватизации земельного участка" данный земельный участок предоставлен Обществу в собственность, на филиал Российского фонда федерального имущества по Нижегородской области возложена обязанность по заключению с ООО "Агропромышленная компания Нижегородец" договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка.

Более трех лет договор купли-продажи земельного участка не заключался, в связи с чем ООО "Агропромышленная компания Нижегородец" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Руководствуясь статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Суд исходил из того, что отказ Управления в предоставлении в собственность спорного земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы ООО "Агропромышленная компания Нижегородец", как собственника объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом участке.

Апелляционный суд, руководствуясь аналогичными нормами права, оставил без изменения решение суда.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа счел ее подлежащей удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действия (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В данном случае требование Общества о приобретении земельного участка в собственность основано на положениях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из системного толкования статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, на основании приказа от 29.04.2011 N 91 Управление провело внеплановую проверку фактического использования Обществом испрашиваемого земельного участка.

Из представленного в апелляционную инстанцию акта проверки от 29.04.2011 N 70-11 (том 2, листы дела 68 - 73), фотографий размещенных на нем объектов недвижимости (том 2, листы дела 74-76) следует, что на данном участке расположены фактически разрушенные объекты недвижимости; эксплуатация этих объектов невозможна в связи с разрушением, требуется их восстановление; также обнаружены фундаменты двух объектов недвижимости, на которые отсутствуют правоустанавливающие документы.

В статье 39 Земельного кодекса Российской Федерации установлен специальный порядок, при котором в случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Уполномоченные органы вправе продлить этот срок.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник, в силу прямого указания закона, сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом отсутствие в собственности земельного участка, расположенного под разрушенными объектами, не ограничивает права Общества как субъекта гражданского оборота.

Аналогичная позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09.

Ссылка ООО "Агропромышленная компания Нижегородец" на технические паспорта расположенных на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимого имущества по состоянию на 23.10.2009, согласно которым эти объекты имеют физический износ от 25 до 88 процентов несостоятельна, так как данные документы не отражают фактическое состояние этих объектов в настоящее время; технические паспорта с такими сведениями Общество в материалы дела не представило. За несколько лет состояние имущества могло ухудшиться, о чем свидетельствует акт проверки от 29.04.2011 N 70-11. Других документов, подтверждающих состояние имущества на момент рассмотрения данного дела, Общество суду не представило.

Следовательно, вывод судов о наличии в настоящее время у ООО "Агропромышленная компания Нижегородец" права на выкуп спорного земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, является преждевременным.

Кроме того, размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, определяется в порядке, установленном статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Как следует из договора аренды от 27.04.2006, арендодатель предоставил арендатору земельный участок площадью 83 604 квадратных метра под тепличный комплекс.

Вместе с тем, согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 16.02.2006 серии 52-АБ N 585756, 585757, от 10.12.2003 серии 52-АА N 808774 ООО "Агропромышленная компания Нижегородец" на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: здание-подстанция N 48, теплица завода (прочее) общей площадью 66,50 квадратного метра; здание-подстанция ПР-53, новая, компрессор (прочее), общей площадью 23,10 квадратного метра; здание теплицы с оцинкованными металлоконструкциями (нежилое) общей площадью 22924,30 квадратного метра.

При этом нахождение на спорном земельном участке объектов, принадлежащих Обществу на праве собственности, не порождает у Управления обязанности предоставить в собственность истребуемый земельный участок в заявленном размере.

Поскольку спорный участок передан Обществу в аренду с целевым назначением, а его площадь значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости, предназначенных для осуществления предпринимательской деятельности, у Управления отсутствовали основания для передачи ООО "Агропромышленная компания Нижегородец" в собственность земельного участка площадью 83 604 квадратных метра.

Вопреки требованиям, установленным в статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Общество не представило суду доказательств, подтверждающих соответствие площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования находящихся в его собственности объектов недвижимости.

Факт неиспользования спорного земельного участка в настоящее время Общество не отрицает.

При таких обстоятельствах вывод Первого арбитражного апелляционного суда о наличии у Общества права на выкуп земельного участка, занятого разрушенными объектами недвижимого имущества, основан на неправильном толковании земельного законодательства и без оценки имеющихся в деле доказательств, в частности, акта проверки от 29.04.2011 N 70-11 и материалов фотофиксаций объектов, расположенных на спорном земельном участке.

Апелляционный суд в нарушение статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не исследовал вопросы, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, не дал им соответствующей правовой оценки, в связи с чем постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2011 подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в этот суд.

При новом рассмотрении апелляционному суду следует проверить законность отказа Управления в предоставлении в собственность Обществу спорного земельного участка с учетом всех имеющихся в деле доказательств, а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2011 по делу N А43-289/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Первый арбитражный апелляционный суд.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Чиграков

Судьи

О.В. Александрова Н.Ш. Радченкова