Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 октября 2011 г. N Ф01-4451/11 по делу N А39-64/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25.10.2011.

(дата изготовления постановления в полном объеме)

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чигракова А.И.

судей Забурдаевой И.Л., Радченковой Н.Ш.

при участии представителей от истца: Понетайкиной И.Ю. (выписка из ЕГРИП от 19.10.2011), Шуваевой О.И. (доверенность от 24.10.2011),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - администрации городского округа Саранск на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 19.04.2011, принятое судьей Качуриным В.В., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011, принятое судьями Александровой О.Ю., Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., по делу N А39-64/2011 по иску индивидуального предпринимателя Понетайкиной Инны Юрьевны к администрации городского округа Саранск, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Рыночные оценочные системы", и установил:

индивидуальный предприниматель Понетайкина Инна Юрьевна (далее - Предприниматель, ИП Понетайкина И.Ю.) обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к администрации городского округа Саранск (далее - Администрация, орган местного самоуправления) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 02.04.2010 N 36, в части установления цены продажи объекта недвижимости (пункт 2.1) в размере 4 220 858 рублей (в том числе НДС).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Рыночные оценочные системы" (далее - ООО "Рыночные оценочные системы").

Кроме того, 14.01.2011 ИП Понетайкина И.Ю. подала иск о зачете в счет выкупной цены приобретаемого имущества стоимости неотделимых улучшений в размере 199 201 рубля. Названные иски объединены в одно производство.

Решением от 19.04.2011 Арбитражный суд Республики Мордовия частично удовлетворил заявленные требования, обязав Администрацию заключить с истцом договор купли-продажи встроенного нежилого помещения N 6 площадью 147,1 квадратного метра по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, улица Косарева, дом 112, на условиях проекта договора от 02.04.2010 N 36 в следующей редакции: пункт 2.1 "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего договора составляет 4 058 624 рубля без учета НДС". Во вводной части приложения N 1 проекта договора от 02.04.2010 N 36 сумма 5 200 000 рублей заменена на сумму 4 058 624 рубля. В счет оплаты цены продажи имущества, указанного в пункте 1.2 проекта договора от 02.04.2010 N 36, зачтена стоимость неотделимых улучшений в размере 199 201 рубля. В остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 07.07.2011 решение суда изменено. Суд обязал Администрацию заключить с Предпринимателем договор купли-продажи встроенного нежилого помещения N 6 площадью 147,1 квадратного метра по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, улица Косарева, дом 112, на условиях проекта договора от 02.04.2010 N 36 в следующей редакции: пункт 2.1 "Цена продажи имущества указанного в пункте 1.2 настоящего договора составляет 4 220 858 рублей с НДС". Во вводной части приложения N 1 проекта договора от 02.04.2010 N 36 сумма 5 200 000 рублей заменена на сумму 4 220 858 рублей с НДС. В остальной части решение Арбитражного суда Республики Мордовия оставлено без изменения.

Администрация не согласилась с принятыми судебными актами и обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их.

Ссылаясь на статьи 11 и 15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", заявитель считает, что суды при вынесении судебных актов необоснованно приняли в качестве доказательства экспертное заключение от 25.02.2011 N 2048/06-03 ГУ "Мордовская лаборатория судебной экспертизы" как доказательство определения рыночной стоимости спорного имущества, поскольку указанная экспертиза не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности; методика определения стоимости спорного имущества применена с нарушением Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами от 20.07.2007 N 255, 256, а также без учета федерального стандарта оценки, утвержденного приказом от 20.07.2007 N 254. Орган местного самоуправления также не согласен с выводом судов о наличии оснований для зачета в счет цены продажи стоимости неотделимых улучшений в размере 199 201 рубля, указав, что стоимость неотделимых улучшений помещения зачтена Администрацией в счет арендной платы в соответствии с Положением о порядке зачета стоимости капитального ремонта арендуемых объектов нежилого фонда, утвержденным решением Саранского городского Совета депутатов от 19.09.2003 N 345.

Подробно позиция заявителя изложена в кассационной жалобе.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании вместе со своим представителем возразили против доводов заявителя.

Администрация и ООО "Рыночные оценочные системы", надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

Законность принятых судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Предприниматель с 2005 года является арендатором встроенного нежилого помещения площадью 147,1 квадратного метра в здании по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, улица Косарева, 112, находящегося в собственности городского округа Саранск.

Постановлением главы администрации городского округа Саранск от 26.03.2010 N 619 с учетом согласия арендатора утверждено решение об условиях приватизации муниципального имущества, в состав которого включено арендуемое истцом нежилое помещение общей площадью 147,1 квадратного метра, расположенное в здании по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, улица Косарева, 112.

В порядке реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества Администрация 02.04.2010 в адрес ИП Понетайкиной И.Ю. направила проект договора купли-продажи N 36 с указанием цены продажи - 5 200 000 рублей без учета НДС.

Не согласившись с ценой выкупа, Предприниматель направил в адрес Администрации протокол разногласий с указанием цены имущества в размере 4 220 858 рублей с учетом НДС. Цена продажи определена истцом на основании отчета N 18/2010, выполненного ООО "ИНВЕСТ-ЭКСПЕРТ".

Письмом от 23.04.2010 N Пр-2935 Администрация отклонила протокол разногласий.

Предприниматель, посчитав цену, указанную органом местного самоуправления в проекте договора, необоснованной, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Руководствуясь статьями 422, 445, 446, 485 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 71, 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования. Суд пришел к выводу о наличии оснований для заключения договора купли-продажи встроенного нежилого помещения по цене, установленной в рамках проведения судебной экспертизы, на день дачи заключения и исходил из того, что требования Предпринимателя о применении цены на дату получения проекта договора (02.04.2010) противоречат закону и не отражают реальной стоимости имущества на момент исполнения судебного акта. Также суд посчитал обоснованным удовлетворить требование Предпринимателя о зачете стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в счет выкупной цены в размере 199 201 рубля.

Изменяя решение суда, апелляционный суд руководствовался аналогичными нормами права, а также статьей 435 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделал вывод о том, что предложение о заключении договора купли-продажи поступило истцу 02.04.2010, а последующее увеличение стоимости арендуемого помещения не может негативным образом отражаться на интересах арендатора, в связи с чем рыночная стоимость арендуемого помещения должна составлять 4 220 858 рублей (с НДС), то есть на дату получения истцом оферты.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно пункту 2 которой в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статей 6 и 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Поскольку оспариваемая величина стоимости объекта оценки носит рекомендательный характер, вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта), при этом отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, в связи с возникшим между сторонами по делу спором в отношении выкупной цены арендуемого нежилого помещения по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза по определению достоверности и подлинности отчета ООО "Рыночные оценочные системы", проведение которой поручено государственному учреждению Мордовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее - Мордовская ЛСЭ Минюста России).

Из представленного Мордовской ЛСЭ Минюста России экспертного заключения от 25.02.2011 N 2048/06-03 следует, что отчет, выполненный ООО "Рыночные оценочные системы" N 10/03/306/3-н, об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Выявленные несоответствия могли повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости.

Согласно названному заключению рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 02.04.2010 составляет 3 576 998 рублей без учета НДС и 4 220 858 рублей с учетом НДС, на день дачи заключения соответственно 4 058 624 рублей без НДС и 4 789 176 рублей с учетом НДС.

В силу статьи 11 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" деятельность государственных судебно-экспертных учреждений по организации и производству судебной экспертизы регулируется настоящим Федеральным законом, процессуальным законодательством Российской Федерации и осуществляется в соответствии с нормативными правовыми актами соответствующих федеральных органов исполнительной власти.

Государственными судебно-экспертными учреждениями являются специализированные учреждения федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для обеспечения исполнения полномочий судов, судей, органов дознания, лиц, производящих дознание, следователей или прокуроров посредством организации и производства судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 12 названного закона государственным судебным экспертом является аттестованный работник государственного судебно-экспертного учреждения, производящий судебную экспертизу в порядке исполнения своих должностных обязанностей.

На основании Перечня родов (видов) экспертиз, выполняемых в судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденного приказом Минюста от 14.05.2003 N 114, в рамках экспертной специальности 16.1 исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки, эксперты ГУ Минюста РФ "Мордовская лаборатория судебной экспертизы" вправе проводить определение рыночной стоимости жилых и нежилых помещений.

Как видно из материалов дела, проведение экспертизы поручено Надежкину Н.А. - эксперту отдела специальных исследований Мордовской ЛСЭ Минюста России, имеющему высшее инженерно-строительное образование и квалификацию эксперта по специальности 16.1 "исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки".

Суды установили, что заключение от 25.02.2011 N 2048/06-03 содержит подробное исследование и описание поставленных вопросов, а также источники цен на сравнительные аналоги.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В рассматриваемом случае при принятии судебных актов суды не усмотрели каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем обоснованно посчитали, что определенная заключением судебной экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Ссылка органа местного самоуправления на необоснованный зачет судами в счет оплаты цены продажи стоимости неотделимых улучшений в сумме 199 201 рубля несостоятельна.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона N 159 ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства (в том числе письма Администрации от 24.08.2004 N пр-871, от 17.05.2005 N 1124, от 20.03.2006 N 00-459, от 18.05.2006 N 492, договор подряда, акты выполненных работ, платежные документы), суды пришли к правомерному выводу о наличии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в сумме 199 201 рубля в счет выкупной цены, которые не были зачтены Администрацией.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов обеих инстанций и получили надлежащую правовую оценку; эти доводы не опровергают выводов судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Кассационная жалоба заявителя не подлежит удовлетворению.

Нормы материального права суды применили правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку заявитель на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от её уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 19.04.2011 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 по делу N А39-64/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа Саранск - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Чиграков

Судьи

И.Л. Забурдаева Н.Ш. Радченкова