Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2011 г. N 01АП-3410/11

г. Владимир

07 июля 2011 г.

Дело N А39-64/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2011 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александровой О.Ю.,

судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарём судебного заседания Мироедовой А.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Понетайкиной Инны Юрьевны, администрации городского округа Саранск на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 19.04.2011 по делу N А39-64/2011, принятое судьёй Качуриным В.В., по иску индивидуального предпринимателя Понетайкиной Инны Юрьевны (ОГРН 304132836401182, ИНН 132800052194) к администрации городского округа Саранск (ОГРН 1021300978885, ИНН 1325126174), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Рыночные оценочные системы", об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца - индивидуального предпринимателя Понетайкиной Инны Юрьевны - лично Понетайкина И.Ю. (на основании паспорта), Шуваева О.И. по доверенности от 29.06.2011 сроком действия до 31.12.2011;

от ответчика - администрации городского округа Саранск - Юськаев Р.К. по доверенности от 01.04.2011N 34-д сроком действия один год;

от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Рыночные оценочные системы" - не явился, извещен (почтовые уведомления N 10190, 10185, 11026).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Индивидуальный предприниматель Понетайкина Инна Юрьевна (далее - ИП Понетайкина И.Ю., истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к администрации городского округа Саранск (далее - Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 02.04.2010 N 36, в части установления цены продажи объекта недвижимости (пункт 2.1) в размере 4 220 858 руб. (в том числе НДС).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Рыночные оценочные системы" (далее - ООО "Рыночные оценочные системы").

Кроме того, 14.01.2011 ИП Понетайкиной И.Ю. подан иск о зачете в счет выкупной цены приобретаемого имущества стоимости неотделимых улучшений в размере 199 201 руб. Названные иски объединены в одно производство.

Решением от 19.04.2011 Арбитражный суд Республики Мордовия удовлетворил исковые требования частично, обязав Администрацию заключить с истцом договор купли-продажи встроенного нежилого помещения N 6 площадью 147,1 кв.м. по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Косарева, д.112 на условиях проекта договора от 02.04.2010 N 36 в следующей редакции: пункт 2.1. "Цена продажи Имущества указанного в пункте 1.2 настоящего договора составляет 4 058 624 рубля без учета НДС". Во вводной части Приложения N 1 проекта договора от 02.04.2010 N 36 цифры и слова "5 200 000 рублей" заменены на " 4 058 624 рублей". В счет оплаты цены продажи имущества, указанного в пункте 1.2 проекта договора от 02.04.2010 N 36, зачтена стоимость неотделимых улучшений в размере 199 201 руб. Также с Администрации взысканы расходы по оплате госпошлины в сумме 8000 руб., расходы по оплате судебных экспертиз в сумме 57 093 руб. 50 коп. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ИП Понетайкина И.Ю. обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в части установления цены продажи, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.

По мнению заявителя жалобы, стоимость выкупаемого имущества должна быть определена на дату направления проекта договора в адрес ИП Понетайкиной И.Ю. (02.04.2010), а также должна включать налог на добавленную стоимость.

Также не согласившись с принятым решением, в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой обратилась Администрация, в которой просит отменить судебный акт в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.

По мнению заявителя жалобы, выкупная цена имущества определена судом первой инстанции на основании экспертного заключения, содержащего недостоверные сведения.

Заявитель жалобы также не согласился с выводом суда о наличии оснований для зачета в счет цены продажи стоимости неотделимых улучшений. При этом сообщил, что стоимость неотделимых улучшений помещения зачтена в счет арендной платы в соответствии с Положением о порядке зачета стоимости капитального ремонта арендуемых объектов нежилого фонда, утвержденным решением Саранского городского Совета депутатов от 19.09.2003 N 345.

Представители истца в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. В отзыве указали на несостоятельность доводов апелляционной жалобы Администрации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы. При этом указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы истца.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлено следующее.

Нежилое помещение общей площадью 147,1 кв.м, расположенное в здании по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Косарева, 112, находится в собственности городского округа Саранск (свидетельство о государственной регистрации права от 18.02.2010 N 13-13-01/044/2010-393).

Истец является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Постановлением главы администрации городского округа Саранск от 26.03.2010 N 619 утверждено решение об условиях приватизации муниципального имущества, в состав которого включено арендуемое истцом нежилое помещение общей площадью 147,1 кв.м, расположенное в здании по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Косарева, 112.

В порядке реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества Администрацией 02.04.2010 в адрес ИП Понетайкиной И.Ю. направлен проект договора купли-продажи N 36 с указанием цены продажи - 5 200 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Не согласившись с ценой выкупа, ИП Понетайкина И.Ю. направила в адрес Администрации протокол разногласий с указанием цены имущества в размере 4 220 858 руб. с учетом НДС. Цена продажи определена истцом на основании отчета N 18/2010, выполненного ООО "ИНВЕСТ - ЭКСПЕРТ".

Письмом от 23.04.2010 N Пр-2935 Администрация отклонила протокол разногласий.

Истец, полагая указанную Администрацией в проекте договора цену необоснованной, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, пришёл к выводу о наличии оснований для заключения договора купли-продажи встроенного нежилого помещения по цене, установленной в рамках проведения судебной экспертизы, на день дачи заключения. При этом исходил из того, что требования предпринимателя о применении цены на дату получения проекта договора (02.04.2010) противоречат закону и не отражает реальной стоимости имущества на момент исполнения судебного акта. Также суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о зачете стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, в счет выкупной цены, в размере 199 201 руб.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из материалов дела следует, что стоимость подлежащего выкупу помещения определена Администрацией на основании отчета об оценке ООО "Рыночные оценочные системы" N 10/03/306/3-н.

В связи с тем, что истец не согласился с ценой, указанной в отчете N 10/03/306/3-н, он в самостоятельном порядке обратился в ООО "Инвест Эксперт" с заявлением о проведении оценки стоимости арендуемого помещения. Согласно подготовленному отчету N 18/2010 рыночная стоимость встроенного нежилого помещения площадью 147,1 кв.м по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Косарева,112, по состоянию на 02.04.2010 составляет 4 380 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По ходатайству истца в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом назначена экспертиза по определению достоверности и подлинности отчета ООО "Рыночные оценочные системы", проведение которой поручено государственному учреждению Мордовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее - Мордовская ЛСЭ Минюста России).

Из представленного Мордовской ЛСЭ Минюста России экспертного заключения от 25.02.2011 N 2048/06-03 следует, что отчет, выполненный ООО "Рыночные оценочные системы" N 10/03/306/3-н, об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. Выявленные несоответствия могли повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости.

Согласно заключению Мордовской ЛСЭ Минюста России от 25.02.2011 N 2048/06-03, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 02.04.2010 составляет 3 576 998 руб. без учета НДС и 4 220 858 руб. с учетом НДС, на день дачи заключения соответственно 4 058 624 руб. без НДС и 4 789 176 руб. с учетом НДС.

Суд апелляционной инстанции полагает, что удовлетворяя исковые требования, суду первой инстанции следовало исходить из рыночной стоимости арендуемого помещения в размере 4 220 858 руб. (с НДС), определенной экспертом на день получения оферты (02.04.2010).

В соответствии с положениями статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Поскольку предложение о заключении договора купли-продажи поступило истцу 02.04.2010, последующее увеличение стоимости арендуемого помещения не может негативным образом отражаться на интересах арендатора.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства (в том числе письма Администрации от 24.08.2004 N пр-871, от 17.05.2005 N 1124, от 20.03.2006 N 00-459, от 18.05.2006 N 492, договор подряда, акты выполненных работ, платежные документы), суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о наличии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в сумме 199 201 руб. в счет выкупной цены.

Ссылка Администрации на ранее произведенный зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 222 960 руб. не может быть принята во внимание, поскольку общая сумма понесенных истцом затрат согласно актам выполненных работ, составляет 422 161 руб.

Довод Администрации о недостоверности сведений экспертного заключения Мордовской ЛСЭ Минюста России от 25.02.2011 N 2048/06 и неполномочности экспертного органа является несостоятельным.

Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" определяет, что деятельность государственных судебно-экспертных учреждений по организации и производству судебной экспертизы регулируется настоящим Федеральным законом, процессуальным законодательством Российской Федерации и осуществляется в соответствии с нормативными правовыми актами соответствующих федеральных органов исполнительной власти (статья 11).

Государственными судебно-экспертными учреждениями являются специализированные учреждения федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для обеспечения исполнения полномочий судов, судей, органов дознания, лиц, производящих дознание, следователей или прокуроров посредством организации и производства судебной экспертизы (статья 11 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ).

Согласно статье 12 названного закона государственным судебным экспертом является аттестованный работник государственного судебно-экспертного учреждения, производящий судебную экспертизу в порядке исполнения своих должностных обязанностей.

Согласно Перечню родов (видов) экспертиз, выполняемых в судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденного приказом Минюста от 14.05.2003 N 114, в рамках экспертной специальности 16.1 исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки, эксперты ГУ Минюста РФ "Мордовская лаборатория судебной экспертизы" вправе проводить определение рыночной стоимости жилых и нежилых помещений.

Поскольку заключение от 25.02.2011 N 2048/06 содержит подробное исследование и описание поставленных вопросов, а также источники цен на сравнительные аналоги, то, следовательно, оно соответствует требованиям действующего законодательства.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что апелляционная жалоба ИП Понетайкиной И.Ю. подлежит удовлетворению, а принятое по делу решение - изменению на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 19.04.2011 по делу N А39-64/2011 изменить, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Понетайкиной Инны Юрьевны удовлетворить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Понетайкиной Инны Юрьевны удовлетворить.

Обязать администрацию городского округа Саранск заключить с индивидуальным предпринимателем Понетайкиной Инной Юрьевной договор купли-продажи встроенного нежилого помещения N 6 площадью 147,1 кв.м по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Косарева, дом 112 на условиях проекта договора N 36 от 02.04.2010 в следующей редакции:

Пункт 2.1 изложить "Цена продажи имущества указанного в пункте 1.2 настоящего договора составляет 4 220 858 руб. с НДС".

Во вводной части Приложения N 1 проекта договора N 36 от 02.04.2010 цифры и слова "5 200 000 рублей" заменить на "4 220 858 рублей с НДС".

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 19.04.2011 по делу N А39-64/2011 оставить без изменения.

Взыскать с администрации городского округа Саранск в пользу индивидуального предпринимателя Понетайкиной Инны Юрьевны расходы по государственной пошлине в сумме 2000 руб. (две тысячи рублей).

Апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.Ю. Александрова

Судьи

М.А. Максимова Л.В. Бухтоярова