Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 января 2012 г. N Ф01-5976/11 по делу N А79-1124/2011

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Дельмана Александра Ильича на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.06.2011, принятое судьёй Юрусовой Н.В., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2011, принятое судьями Соловьевой М.В., Ершовой О.А., Малышкиной Е.Л., по делу N А79-1124/2011 по иску индивидуального предпринимателя Дельмана Александра Ильича к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом и муниципальному унитарному предприятию "Коммунальный комплекс" о признании права на заключение и о признании заключённым дополнительного соглашения об изменении договора аренды, о взыскании излишне перечисленной арендной платы, а также о признании помещения непригодным для осуществления предпринимательской деятельности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, - открытое акционерное общество "Чапаевец", финансовое управление Администрации города Чебоксары и установил:

индивидуальный предприниматель Дельман Александр Ильич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет) с иском о признании права на заключение дополнительного соглашения от 10.11.2010 к договору аренды от 28.12.2007 N 9146 недвижимого имущества (строения) муниципальной собственности, о признании указанного дополнительного соглашения о сокращении общей площади арендованного по названному договору помещения на 246,2 квадратного метра заключённым, о взыскании 339 214 рублей 07 копеек излишне уплаченной с 28.12.2007 по 18.02.2011 арендной платы за подвальное помещение площадью 246,2 квадратного метра, о признании данного подвального помещения непригодным для осуществления предпринимательской деятельности (с учётом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования основаны на статьях 451 (пункт 1), 452, 453 и 616 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы следующим. Предприниматель лишён возможности пользоваться частью (246,2 квадратного метра) арендованного по указанному договору муниципального помещения, поскольку оно находится в неудовлетворительном состоянии, следовательно, спорный договор аренды подлежит изменению путём составленного предпринимателем дополнительного соглашения (условия договора, касающиеся площади объекта аренды, должны быть приведены в соответствие с теми условиями, в которых Предприниматель фактически пользуется помещением), а перечисленная Предпринимателем Комитету арендная плата за непригодное к использованию помещение подвала - возврату.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Чапаевец" и финансовое управление Администрации города Чебоксары.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.06.2011, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2011, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды руководствовались статьями 421, 433 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из следующего: Предприниматель имел возможность до заключения договора аренды узнать о включении здания, в котором расположено арендованное помещение, в ветхий фонд; удовлетворяющих требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств непригодности помещения для эксплуатации по определённому договором аренды назначению истец не представил; обстоятельства, на которые ссылается Предприниматель как на основание для признания дополнительного соглашения заключённым, не изменились существенным образом и не могут служить причиной изменения договора в судебном порядке; понудить Комитет к заключению предложенного Предпринимателем дополнительного соглашения (не подписанного со стороны Комитета, соответственно, не прошедшего государственную регистрацию и, следовательно, не могущего считаться заключённым) - означало бы нарушить принцип свободы договора. Суд апелляционной инстанции особо указал на то, что в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, арендатор вправе требовать расторжения, а не изменения договора.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился с жалобой, в которой просит их отменить как незаконные, необоснованные и постановленные без учёта фактических обстоятельств дела, которые были выяснены неполно.

Податель жалобы поддержал заявленные исковые требования и подтверждающую их аргументацию, которую развил следующими доводами. Заключив, что Предприниматель не представил бесспорных доказательств невозможности использовать арендуемые подвальные помещения, суд первой инстанции, тем не менее, незаконно отказал истцу в удовлетворении ходатайства о проведении судебно-строительной экспертизы, производство которой способствовало бы установлению фактических обстоятельств дела. Акт проверки от 14.09.2010, свидетельствующий об удовлетворительном состоянии нежилого помещения, недостоверен и составлен без привлечения представителя арендатора. С момента заключения договора аренды Предприниматель был введён в заблуждение относительно состояния спорного помещения. Являясь инвалидом первой группы по зрению, Предприниматель был лишён возможности узнать о включении здания, в котором располагаются арендованные им помещения, в ветхий фонд. Размер взимаемой за пользование подвалом арендной платы завышен и не соответствует фактическому состоянию объекта аренды.

Извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, стороны не направили в судебное заседание своих представителей. В соответствии с пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд жалоба рассматривается в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.06.2011 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2011 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашёл оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела усматривается и суды, сославшись на пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учли содержание вступивших в законную силу судебных актов по делам N А79-13022/2009 и А79-8826/2010 и уставили следующее.

По результатам проведённого 29.11.2007 конкурса Предприниматель приобрёл у Комитета по договору купли-продажи от 30.11.2007 N 154 право арендовать на срок пять лет муниципальное имущество - нежилое помещение N 1 общей площадью 479,6 квадратного метра, расположенное в подвале и на первом этаже жилого трёхэтажного кирпичного дома N 5 по улице Социалистической города Чебоксары.

Комитет (арендодатель), муниципальное унитарное предприятие "Московское районное управление жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования г. Чебоксары" (балансодержатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности города Чебоксары от 28.12.2007 N 9146 (т. 1, л.д. 13 - 17), во исполнение которого арендатор в тот же день принял по акту (т. 1, л.д. 22) нежилое помещение площадью 479,6 квадратного метра, состоящее из комнат 1 - 10 (подвал), 1 - 19 (первый этаж) и расположенное по указанному адресу. Согласно названному акту объект аренды передан истцу в удовлетворительном состоянии.

Начало течения срока аренды установлено с момента государственной регистрации договора по 27.12.2012. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно копии акта проверки целевого использования имущества от 06.10.2009 (т. 1, л.д. 24) подвальное помещение находится в неудовлетворительном состоянии и требует капитального ремонта.

Из копии акта проверки использования нежилого помещения от 14.09.2010 (т. 1, л.д. 25) следует, что арендованное помещение находится в удовлетворительном состоянии.

Предприниматель обратился в Комитет с письмом от 04.02.2011 N 72 (т. 1, л.д. 34 - 35), в котором просил провести капитальный ремонт спорного помещения и уменьшить размер арендной платы в связи с неудовлетворительным состоянием подвала.

В письме от 10.11.2010 N 754 (т. 1, л.д. 32) Предприниматель направил в адрес Комитета дополнительное соглашение от 10.11.2010, которое предлагал заключить, и в соответствии с которым общая площадь арендованного помещения сокращалась до 263,3 квадратного метра (за счёт исключения из объекта аренды подвального помещения).

Предложения, содержащиеся в обоих письмах Предпринимателя, были отклонены Комитетом в письмах от 09.03.2010 N 039-1278 (т. 1, л.д. 36) и от 08.12.2010 N 039-7131 (т. 1, л.д. 37).

Основываясь на изложенном и посчитав себя введённым в заблуждение относительно подлинного состояния арендованного имущества, Предприниматель обратился в арбитражный суд с названным иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из этой нормы, а также в силу статей 611 и 614 того же кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В разделе II договора аренды от 28.12.2007 N 9146 предусмотрены обязанности сторон, которые направлены на встречное удовлетворение собственных интересов каждой из сторон. При этом обязательства сторон по договору носят возмездный характер, то есть, направлены на получение платы (встречного предоставления) за исполнение своих обязанностей.

Из акта передачи помещения от 28.12.2007 следует (и это подтверждается материалами дела), что Предприниматель принял спорный объект аренды в удовлетворительном состоянии.

С учётом изложенного, а также прямого запрета, налагаемого законом на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), на Предпринимателе лежит обязанность предоставить Комитету встречное исполнение согласно условиям, оговорённым в разделе III договора аренды ("Платежи и расчёты по договору").

Изменение условий, на которых арендатор обязался предоставить встречное исполнение, возможно лишь в порядке, установленном в статьях 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, арендодатель не принял предложение арендатора, и спорное дополнительное соглашение не только не было зарегистрировано, как того в данном случае требует статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и не было подписано со стороны Комитета. Таким образом, данное дополнительное соглашение не может считаться заключённым.

Для того чтобы изменить спорный договор аренды в судебном порядке по заявлению истца (арендатора), требуется установить существенное нарушение договора ответчиком (арендодателем). Если такого нарушения не установлено, то понуждение одной стороны договора к его изменению, как и изменение договора по решению суда, означало бы бесспорное нарушение принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, не установив существенных нарушений договора со стороны арендодателя, суды правомерно отказали истцу в признании спорного дополнительного соглашения заключённым. При этом само по себе право истца на заключение этого соглашения ограничено не было, напротив, Предприниматель использовал это право, направив подписанное соглашение в адрес Комитета, однако последний, также реализовал своё право на свободу в заключении сделок и, действуя в своём интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), отказал оференту.

Суды первой и апелляционной инстанций законно и убедительно не нашли оснований для изменения спорного договора аренды в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (в связи с существенным изменением обстоятельств).

Абзац второй пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент её заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

В данном же случае обстоятельства, на которые сослался истец, в обоснование предложенных им изменений договора, не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть. Истец еще на стадии подготовки к конкурсу на приобретение права долгосрочной аренды спорного муниципального имущества должен был принять меры к детальному изучению качества, действительных свойств и характеристик предмета торгов (а впоследствии - объекта аренды), а также возможности его эксплуатации. Вступая в договорные отношения, арендодатель не мог исключать вероятность наступления указанных им в иске событий.

Ссылка заявителя жалобы на то, что он был введён в заблуждение и в силу своего физического состояния (инвалид первой группы по зрению) не мог знать о состоянии арендованного помещения и об отнесении последнего к ветхому фонду, признаётся судом кассационной инстанции несостоятельной.

Несмотря на имеющуюся группу инвалидности, истец реализовал своё право на ведение предпринимательской деятельности; такое решение накладывает на Дельмана Александра Ильича обязанности, предусмотренные действующим законодательством для юридических лиц. В частности, Предприниматель, наравне с другими юридическими лицами (субъектами гражданского оборота), несёт риски, которые связаны с деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (абзац 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, Предприниматель не лишён возможности вести свои дела через посредство представителей. Это право, как следует из материалов дела, Предприниматель реализует без каких бы то ни было препятствий.

Следовательно, оснований для изменения договора аренды в судебном порядке (в том числе и в части уменьшения размера арендных платежей) по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации также не имелось.

Суд кассационной инстанции отмечает законность отказа истца в удовлетворении ходатайства о проведении судебно-строительной экспертизы, поскольку при указанных обстоятельствах любое экспертное заключение на этот счёт не повлияло бы на обязанность Предпринимателя предоставлять встречное исполнение по спорному договору аренды.

Приняв во внимание, что заявителю жалобы были разъяснены право и порядок защиты в порядке статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, а нарушений норм процессуального права, предусмотренных пунктом 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено, суд кассационной инстанции не нашёл оснований для отмены ревизируемых судебных актов.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по кассационной жалобе должна быть отнесена на счёт заявителя, однако в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Предприниматель освобождается от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.06.2011 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2011 по делу N А79-1124/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дельмана Александра Ильича - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С. Апряткина

Судьи

Е.Г. Кислицын В.Ю. Павлов