Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2011 г. N 01АП-4691/11

г. Владимир

12 октября 2011 г.

Дело N А79-1124/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05.10.2011.

Полный текст постановления изготовлен 12.10.2011.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего судьи Соловьевой М.В., судей Ершовой О.А., Малышкиной Е.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Логиновой Ю.А.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дельмана Александра Ильича, г. Чебоксары,

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.06.2011 по делу N А79-1124/2011, принятое судьей Юрусовой Н.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Дельмана Александра Ильича, г. Чебоксары, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом, г. Чебоксары, муниципальному унитарному предприятию "Коммунальный комплекс" муниципального образования города Чебоксары столицы Чувашской Республики, г. Чебоксары,

при участии третьих лиц: 1) открытого акционерного общества "Чапаевец", г. Чебоксары; 2) Финансового управления администрации города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары,

о признании права на заключение дополнительного соглашения, об изменении договора аренды, признании заключенным дополнительного соглашения, взыскании 339 214 руб. 07 коп., признании помещения

непригодным для осуществления предпринимательской деятельности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Дельман Александр Ильич (далее - ИП Дельман А.И.) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет) с иском (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о:

- признании права на заключение дополнительного соглашения от 10.11.2010 к договору аренды от 28.12.2007 N 9146 недвижимого имущества (строения) муниципальной собственности;

- признании заключенным дополнительного соглашения от 10.11.2010 к договору аренды от 28.12.2007 N 9146;

- об изменении договора аренды от 28.12.2007 N 9146 в части площади арендованного подвального помещения в размере 246,2 кв.м путем исключения подвального помещения данной площади;

- взыскании 339 214 руб. 07 коп. излишне уплаченной арендной платы за подвальное помещение за период с 28.12.2007 по 18.02.2011;

- признании подвального помещения площадью 246,2 кв.м, являющегося частью нежилого помещения N 1 по адресу: г.Чебоксары, ул.Социалистическая, д.5, непригодным для осуществления предпринимательской деятельности.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Чапаевец", г. Чебоксары, Финансовое управление администрации города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары.

Решением от 21.06.2011 Арбитражный суд Чувашской Республики отказал в удовлетворении исковых требований.

Индивидуальный предприниматель Дельман Александр Ильич, не согласившись с принятым по делу решением от 21.06.2011, обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и просит его отменить на основании пунктов 1, 3, 4 части 1, пунктов 1, 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушением и неправильным применением норм материального права, а именно неприменение закона, подлежащего применению, и неправильное истолкование закона.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что при заключении договора аренды от 28.12.2007 N 9146 был введен в заблуждение о состоянии арендованного имущества, фактически лишен возможности пользоваться подвальным помещением ввиду необходимости проведения капитального ремонта. Считает, что в силу статьи 616 ГК РФ, арендодатель обязан провести капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет.

Считает, что решение по настоящему делу вынесено без учета доказательств, имеющихся в материалах дела, и заявленных истцом ходатайств N 5 от 31.05.2011, N 407, N 4 от 13.05.2011, N 342, N 3 от 19.04.2011 N 285.

Заявитель указывает, что жилой дом N 5 по ул. Социалистической г. Чебоксары включен в программу "Переселение граждан из ветхого жилищного фонда г. Чебоксары в 2006-2010 годах", при этом Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом получает денежные средства в виде платежей, определенных договором аренды в отношении объекта, ограниченного в обороте при неудовлетворительном состоянии подвального помещения площадью 243,3 кв.м.

Заявитель отмечает, что является инвалидом первой группы по зрению и, соответственно, был лишен возможности при заключении договора аренды ознакомиться с указанной программой.

По мнению заявителя жалобы, ответчик необоснованно установил завышенную арендную плату, применив коэффициент технического состояния помещения со значением 1,0.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку полномочных представителей в суд не обеспечили.

Ответчик в материалы дела представил отзыв, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ходатайствовал о рассмотрении жалобы в отсутствие полномочного представителя.

Третьи лица отзыв на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, Первый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что 29.11.2007 Комитетом проведен конкурс по продаже права аренды муниципального имущества города Чебоксары - нежилого помещения N 1 общей площадью 479,6 кв.м, расположенного в подвале и на первом этаже жилого трехэтажного кирпичного дома N 5 по ул. Социалистической, сроком на 5 лет; победителем конкурса признан индивидуальный предприниматель Дельман А.И.

30.11.2007 между Комитетом и предпринимателем Дельманом А.И. заключен договор N 154 купли-продажи права на аренду муниципального имущества, предметом которого явилось право на аренду нежилого помещения N 1 общей площадью 479,6 кв.м, расположенного в подвале и на первом этаже жилого трехэтажного кирпичного дома N 5 по ул. Социалистической г.Чебоксары.

Пунктом 1.2 договора стороны предусмотрели, что покупатель приобретает право на аренду муниципального имущества сроком на 5 лет.

В пункте 2.3.1 договора предприниматель обязался заключить договор аренды нежилых помещений и движимого имущества в месячный срок со дня полной оплаты приобретенного права аренды.

28.12.2007 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществ (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Московское районное управление жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования г.Чебоксары" (балансодержатель) и предпринимателем Дельманом А.И. (арендатор) заключен договор аренды N 9146 нежилого помещения (строения) муниципальной собственности, в соответствии с условиями которого истцу передается нежилое помещение площадью 479, 6 кв.м, состоящее из комнат 1-10 (подвал), 1-19 (первый этаж), расположенное по адресу: г.Чебоксары, ул.Социалистическая, д. 5.

Срок аренды установлен с даты регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике по 27.12.2012.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Объект аренды в удовлетворительном состоянии передан по акту приема-передачи от 28.12.2007.

Вышеуказанные обстоятельства установлены при рассмотрении дел N А79-13022/2009, N А79-8826/2010.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Письмом от 04.02.2011 N 72 предприниматель Дельман А.И. просил Комитет провести капитальный ремонт арендуемого помещения, уменьшить размер арендной платы в связи с неудовлетворительным состоянием подвального помещения.

Письмом от 10.11.2010 N 754 предприниматель Дельман А.И. обратился в Комитет с предложением заключить дополнительное соглашение от 10.11.2010, которым уменьшается площадь подвального помещения.

Ссылаясь на неудовлетворительное состояние подвального помещения и его непригодность для использования по назначению согласно договору аренды, истец обратился в арбитражный суд.

Пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с вышеназванными нормами обе стороны договора имеют право на заключение договора и, соответственно, на заключение дополнительного соглашения к нему при наличии обоюдного согласия и воли сторон.

Законом обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение к договору не определена, поскольку договор не является публичным.

Истец, воспользовавшись своим правом, направил ответчику дополнительное соглашение от 10.11.2010 к договору аренды N 9146. Арендодатель, в свою очередь, не акцептовал данное предложение, соглашение не подписал.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом; договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды не зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно не удовлетворил иск в части признания дополнительного соглашения от 10.11.2010 к договору аренды от 28.12.2007 N 9146 заключенным по вышеуказанным основаниям.

Арендатор в данном случае вправе требовать расторжения или изменения договора по правилам главы 29 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В исковом заявлении Предприниматель ссылается на пункт 1 статьи 451 ГК РФ, которая предусматривает изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств: существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 указанной нормы установлено: если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Вместе с тем из искового заявления и апелляционной жалобы следует, что требования истца мотивированы не существенным изменением обстоятельств, а передачей арендодателем имущества в ненадлежащем состоянии.

Поскольку материалы дела не содержат доказательств существенного изменения обстоятельств после заключения договора, правовые основания для удовлетворения требования о внесении изменений в договор N 9146 на основании статьи 451 ГК РФ отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По правилам статьи 612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В подтверждение ненадлежащего состояния имущества истец представил акт от 06.10.2009, из которого следует, что помещения первого этажа находятся в удовлетворительном состоянии, подвальные помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, требуют капитального ремонта.

Актом от 14.09.2010 установлено, что помещение находится в удовлетворительном состоянии, подвальные помещения площадью 229 кв.м арендатором не используются.

Заключение о возможности эксплуатации объекта, выполненное ОАО "Проектный институт "Чебоксарский промстройпроект", рассмотрено судом апелляционной инстанции и оценено по правилам статьи 71 АПК РФ.

Оценив указанные доказательства, суд пришел к выводу, что бесспорных доказательств в обоснование требований истец не представил.

Из материалов дела следует, что с 2007 года арендатор использует помещение по его назначению. Для функционирования магазина необходимо разрешение соответствующих органов. Поскольку магазин работает, следовательно, арендатором получены соответствующие разрешения, подтверждающие возможность работы магазина в арендованных помещениях и соответствие этих помещений требованиям пожарного, санитарно-эпидемиологического состояния.

Проведение ремонта арендуемого имущества по условиям договора аренды возложено на арендатора.

Положения статьи 612 ГК РФ предусматривают право арендатора требовать расторжения договора, а не его изменение. Правом требовать устранения недостатков имущества либо возмещения своих расходов на устранение недостатков арендодатель не воспользовался.

В силу вышеизложенного и на основании указанных правовых норм суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения исковых требований об изменении договора аренды от 28.12.2007 N 9146 в части площади арендованного подвального помещения в размере 246,2 кв.м путем исключения подвального помещения данной площади, взыскании 339 214 руб. 07 коп. излишне уплаченной арендной платы за подвальное помещение за период с 28.12.2007 по 18.02.2011 и признании подвального помещения площадью 246,2 кв.м, являющегося частью нежилого помещения N 1 по адресу: г.Чебоксары, ул.Социалистическая, д.5, непригодным для осуществления предпринимательской деятельности.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд первой инстанции, установив, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены доказательства в обоснование заявленных требований, отказал в их удовлетворении в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы рассмотрены судом и подлежат отклонению как несостоятельные, опровергаемые материалами дела и установленными судом обстоятельствами.

Обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены судом в полном объеме, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта. Решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167, 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.06.2011 по делу N А79-1124/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дельмана Александра Ильича, г. Чебоксары, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

М.В. Соловьева

Судьи

О.А. Ершова Е.Л. Малышкина