Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31 января 2012 г. N Ф01-5936/11 по делу N А82-1342/2011

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Радченковой Н.Ш.,

судей Александровой О.В., Чигракова А.И.

при участии представителей от заявителя: Игнатьева А.Ю. (доверенность от 01.02.2011), Поткиной М.А. (доверенность от 01.02.2011),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Эксполес ПЛЮС" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2011, принятое судьей Сорокиной С.Р., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 03.10.2011, принятое судьями Буториной Г.Г., Караваевой А.В., Лысовой Т.В., по делу N А82-1342/2011 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эксполес ПЛЮС" к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск о признании ненормативного правового акта недействительным и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Эксполес ПЛЮС" (далее - Общество, ООО "Эксполес ПЛЮС") обратилось в суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент) и к администрации городского округа город Рыбинск (далее - Администрация) о признании недействительным отказа в предоставлении Обществу права преимущественного выкупа объекта недвижимого имущества - арендуемого помещения общей площадью 81,2 квадратного метра на первом этаже здания, расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Крестовая, дом 4-10.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Кудашкин Михаил Александрович.

Решением суда от 17.06.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 03.10.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Общество не согласилось с принятыми по делу судебными актами и обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.

По мнению Общества, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Между обществом с ограниченной ответственностью "БАРТ" (далее - ООО "БАРТ") и обществом с ограниченной ответственностью "Вайтек" (далее - ООО "Вайтек") был заключен договор от 23.05.2007 субаренды спорного помещения, доказательств прекращения которого актом приема-передачи имущества в дело не представлено, следовательно, данный договор считается возобновленным на неопределенный срок, что позволяет установить правопреемство арендных отношений у Общества за прежними арендаторами.

Общество указывает, что земельный участок под зданием также передан в аренду заявителю, который на данный момент несет бремя по содержанию спорного объекта, производит необходимый ремонт и оплачивает арендные обязательства.

Подробно доводы Общества изложены в кассационной жалобе и поддержаны его представителем в судебном заседании.

Департамент и Администрация в отзывах не согласились с доводами кассационной жалобы, посчитав обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, и заявили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 31.01.2012.

После перерыва стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, не обеспечили явку представителей в суд, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела без их участия.

Законность принятых Арбитражным судом Ярославской области и Вторым арбитражным апелляционным судом решения и постановления проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО "БАРТ" и Департамент заключили договор аренды от 01.03.2006 N 2552 недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Крестовая, дом 4/6-10/7, общей площадью 81,4 квадратного метра.

ООО "БАРТ" и ООО "Вайтек" заключили договор субаренды нежилого помещения, срок действия которого установлен с 01.03.2006 до 27.02.2007.

ООО "БАРТ" направило в адрес Департамента письмо от 19.06.2007 N 71 с заявлением о расторжении договора аренды. Департамент приказом от 13.07.2007 расторг договор аренды с 30.06.2007.

Департамент и ООО "Вайтек" заключили договор аренды недвижимого имущества - помещения кафе общей площадью 81,2 квадратного метра (помещения N 1 - 7), расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Крестовая, дом 4-10; срок действия договора определен с 22.08.2007 до 20.08.2012. Государственная регистрация договора осуществлена 16.10.2007.

ООО "Эксполес ПЛЮС" и ООО "Вайтек" заключили договор от 01.08.2008 N 10371 (N 3162) о передаче в субаренду части помещения, арендуемого ООО "Вайтек", площадью 15 квадратных метров для использования под лотерейный клуб.

Департамент, ООО "Вайтек" и ООО "Эксполес ПЛЮС" подписали дополнительное соглашение от 01.10.2008 к договору аренды от 22.08.2007, в соответствии с которым ООО "Вайтек" передало права и обязанности арендатора по договору ООО "Эксполес ПЛЮС". В тот же день ООО "Вайтек" и ООО "Эксполес ПЛЮС" подписали акт приема-передачи спорного объекта недвижимости.

ООО "Эксполес ПЛЮС" направило Департаменту заявление от 29.11.2010 N 18 о реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости.

Письмом от 01.12.2010 Департамент сообщил Обществу, что спорный объект недвижимости не может быть предоставлен ООО "Эксполес ПЛЮС", поскольку находится в пользовании заявителя менее двух лет со дня заключения договора до момента вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации, или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 21.02.2011 N 121 о реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости.

В письме от 24.02.2011 Администрация сообщила об отсутствии у ООО "Эксполес ПЛЮС" преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости.

Полагая, что ООО "Эксполес ПЛЮС" имеет преимущественное право на приобретение арендуемого объекта недвижимости, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Руководствуясь статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, статьями 4 и 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости.

Второй арбитражный апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. Такое преимущественное право может быть реализовано, в том числе, при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с законом, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9).

Как следует из материалов дела и установили суды, права и обязанности арендатора перешли к Обществу согласно дополнительному соглашению от 01.10.2008 к договору аренды от 22.08.2007.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при определении срока временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ, в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Таким образом, при определении периода пользования имуществом срок пользования может быть исчислен с момента заключения Департаментом договора от 22.08.2007 N 3162 с предыдущим арендатором - ООО "Вайтек", при условии его соответствия критериям, предъявляемым к субъекту малого или среднего предпринимательства. Как обоснованно указал суд первой инстанции, этого срока также недостаточно для приобретения Обществом преимущественного права выкупа спорного недвижимого имущества.

ООО "БАРТ" - прежний арендатор - в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, с согласия арендодателя по договору аренды до его расторжения не передал свои права и обязанности ООО "Вайтек", следовательно, перенаем арендованного имущества не состоялся.

ООО "Вайтек" приобрело права и обязанности арендатора спорного имущества, заключив самостоятельный договор аренды от 22.08.2007 N 3162.

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали, что ООО "Эксполес ПЛЮС" на день вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендовало недвижимое имущество менее двух лет и не имело преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предоставленного этим законом.

Иная оценка заявителем обстоятельств спора не свидетельствует о неправильном применении судами норм права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судебных инстанциях, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Арбитражный суд Ярославской области и Второй арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2011 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 03.10.2011 по делу N А82-1342/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эксполес ПЛЮС" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Ш. Радченкова

Судьи

О.В. Александрова А.И. Чиграков