Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2011 г. N 02АП-4888/11

г. Киров

03 октября 2011 г.

Дело N А82-1342/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Караваевой А.В., Лысовой Т.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кирилловых О.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя Скольского Ю.В. - директора, Дружинина С.В., действующего на основании доверенности от 01.08.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эксполес ПЛЮС"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2011 по делу N А82-1342/2011, принятое судом в составе судьи Сорокиной С.Р.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эксполес ПЛЮС" (ОГРН 1077610004120, Ярославская область, г. Рыбинск, пр. Революции, 56-56)

к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Крестовая, д.77), администрации городского округа город Рыбинск (Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Рабочая, д. 1),

третье лицо: индивидуальный предприниматель Кудашкин Михаил Александрович (Ярославская область, г. Рыбинск, пр. Ленина, д. 154, кВ. 58),

о признании ненормативного правового акта недействительным,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Эксполес ПЛЮС" (далее - заявитель, Общество, ООО "Эксполес ПЛЮС" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - ответчик, Департамент), администрации городского округа город Рыбинск (далее - ответчик, Администрация) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным отказа Администрации в предоставлении Обществу права преимущественного выкупа недвижимого имущества - арендуемого помещения общей площадью 81,2 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Крестовая, д. 4-10, в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен индивидуальный предприниматель Кудашкин Михаил Александрович (далее - третье лицо, Предприниматель, ИП Кудашкин М.А.) (том 1 л.д. 1-2).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что ООО "Вайтек" стало арендатором по договору аренды от 22.07.2007 путем перенайма; период пользования правопредшественников ООО "Вайтек" необходимо учитывать при определении срока временного владения спорным объектом недвижимости.

Администрация и Департамент в отзывах на апелляционную жалобу просят решение суд первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

ИП Кудашкин М.А. отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Администрация и Департамент, ИП Кудашкин М.А. о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчиков и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.03.2006 обществом с ограниченной ответственностью "БАРТ" (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества N 2552 (далее - договор аренды N 2552), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (здание, помещение), расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Крестовая, д. 4/6-10/7, общей площадью 81, 4 кв.м. (далее - арендуемое недвижимое имущество) (том 1, л.д. 134-139).

23.05.2007 между ООО "Барт" и ООО "Вайтек" заключен договор субаренды нежилого помещения (далее - договор субаренды от 23.05.2007), по условиям которого арендатор принимает в пользование часть арендуемого недвижимого имущества, общей площадью 40 кв.м.; срок действия договора установлен с 01.03.2006 до 27.02.2007 (том 1, л.д. 140-142).

20.06.2007 Департаментом получено письмо ООО "Барт", в котором изложена просьба расторгнуть договор аренды N 2552 (том 1, л.д. 143).

13.07.2007 Департаментом издан приказ о расторжении с 30.06.2007 договора аренды N 2552 (том 1, л.д. 144).

22.08.2007 ООО "Вайтек" и Департаментом заключен договор аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды от 22.08.2007), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование помещение кафе общей площадью 81, 2 кв.м. (указанная площадь состоит из помещений N N 1-7), этаж 1, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Крестовая, д. 4-10 (далее - спорный объект недвижимости); срок действия договора определен с 22.08.2007 до 20.08.2012. Государственная регистрация договора осуществлена 16.10.2007 (том 1, л.д. 39-41). 11.01.2008 ООО "Вайтек и Департамент подписали акт приема-передачи спорного объекта недвижимости (том, 1 л.д. 45).

01.08.2008 между ООО "Вайтек" и ООО "Эксполес ПЛЮС" подписан договор о передаче последнему в субаренду части нежилого помещения, арендуемого ООО "Вайтек", площадью 15 кв.м для использования под лотерейный клуб (том 1, л.д. 37-38).

01.10.2008 ООО "Вайтек", Департамент, ООО "Эксполес ПЛЮС" подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 22.08.2007, в соответствии с которым ООО "Вайтек" в соответствии с пунктом 2 ствтьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации передает свои права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.08.2007 ООО "Эксполес ПЛЮС" (том 1 л.д. 46). В этот же день ООО "Вайтек" и ООО "Эксполес ПЛЮС" подписан акт приема-передачи спорного объекта недвижимости (том 1 л.д. 47).

29.11.2010 Департамент получил заявление Общества о реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости (том 1 л.д. 32).

01.12.2010 Департамент направил Обществу письмо, в котором сообщил о том, что Обществу не может быть предоставлено преимущественное право выкупа спорного объекта недвижимости, поскольку со дня заключения договора аренды от 22.08.2007 до дня вступления в силу Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества прошло менее двух лет (том 1 л.д. 28).

21.02.2011 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости (том 2 л.д. 11).

24.02.2011 Администрация направила в адрес заявителя письмо, в котором сообщило об отсутствии преимущественного права Общества на приобретение спорного объекта недвижимости, поскольку данный объект находится в пользовании ООО "Эксполес ПЛЮС" менее двух лет (далее - решение Администрации от 24.02.2011) (том 2 л.д. 15).

Не согласившись с решением Администрации от 24.02.2011, заявитель обратился в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, установив, что обжалуемое решение Администрации не противоречит Федеральному закону об особенностях отчуждения недвижимого имущества, прав и законных интересов Общества не нарушает, отказал в удовлетворении требований заявителя.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Названные особенности установлены Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 3 данного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно частям 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2). При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3). В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4).

Согласно пункту 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье названного Закона, суды должны исходить из того, что в этот срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, в том числе, что арендуемое недвижимое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. В указанный срок включается срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение, переход права аренды к новому арендатору может основываться на универсальном или сингулярном правопреемстве, прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства. В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества требованиям, отчуждение арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права на его приобретение не допускается.

Материалами дела установлено, что на момент вступления в законную силу Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (о5.08.2008) спорное недвижимое имущество находилось в аренде у Общества менее установленного законодателем двухлетнего срока.

Учитывая, что Общество не соответствует условию, предусмотренному пунктом 1 статьи 3 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, отказ Администрации в реализации преимущественного права на приобретение Обществом спорного объекта недвижимости основан на нормах действующего законодательства.

Доказательств, подтверждающих нарушение ответчиками прав и законных интересов заявителя, в материалах дела не имеется.

Указанные обстоятельства в силу положений части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя о признании ненормативного правового акта недействительным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ООО "Вайтек" стало арендатором по договору аренды от 22.08.2007 путем перенайма; период пользования правопредшественников ООО "Вайтек" необходимо учитывать при определении срока временного владения спорным объектом недвижимости, были исследованы судом первой инстанции и обоснованно им отклонены, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для переоценки соответствующих выводов суда первой инстанции.

Решение суда является законным и обоснованным, вынесенным при правильном применении норм материального и процессуального права. Оснований для его отмены не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой остаются на ее заявителе.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2011 по делу N А82-1342/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эксполес ПЛЮС" без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

А.В. Караваева Т.В. Лысова