Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 февраля 2012 г. N Ф01-288/12 по делу N А82-1379/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20.02.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.02.2012.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Радченковой Н.Ш.,

судей Забурдаевой И.Л., Чигракова А.И.

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица - администрации городского округа город Рыбинск на решение Арбитражного суда Ярославской области от 29.07.2011, принятое судьей Мухиной Е.В., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.11.2011, принятое судьями Буториной Г.Г., Лысовой Т.В., Ившиной Г.Г., по делу N А82-1379/2011 по заявлению индивидуального предпринимателя Кач Натальи Валентиновны о признании незаконным отказа администрации городского округа город Рыбинск в реализации преимущественного права выкупа,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск, и установил:

индивидуальный предприниматель Кач Наталья Валентиновна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа администрации городского округа город Рыбинск (далее - Администрация), оформленного письмом от 15.02.2011 N 50-26, в реализации преимущественного права выкупа помещения магазина общей площадью 66,9 квадратного метра, расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Крестовая, дом 14-36, арендуемого по договору аренды недвижимого имущества от 01.11.2003 N 2626.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент).

Решением суда от 29.07.2011 заявленное требование удовлетворено.

Постановлением апелляционного суда от 01.11.2011 решение суда оставлено без изменения.

Администрация не согласилась с принятыми судебными актами и обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.

Заявитель жалобы считает, что суды неполно исследовали обстоятельства, имеющие значение для дела. Арендатор систематически нарушал условия договора аренды в части своевременного внесения арендной платы. Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права выкупа после принятия муниципальным Советом городского округа г. Рыбинск решения от 16.12.2010 о приватизации муниципального имущества. Администрация, как собственник муниципального имущества, сформировало новый объект, о чем свидетельствует полученный 05.08.2011 технический паспорт на муниципальное нежилое помещение площадью 216,3 квадратного метра.

Предприниматель и Департамент отзывы на кассационную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 31.05.2002 N 2626, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (помещение), расположенное по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Крестовая, дом 14-36, общей площадью 66,9 квадратного метра, для использования под магазин (пункт 1.1); срок договора установлен с 01.11.2003 по 31.10.2018. Договор прошел государственную регистрацию 20.01.2004.

Согласно поэтажному плану дома 14-36 по улице Крестовая города Рыбинска (приложению к договору) в аренду передано изолированное помещение первого этажа (номер III на поэтажном плане), с отдельным входом, состоящее из помещений 25, 26, 27 и 28. Данные сведения указаны в выписке из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 15.12.2003 N 78:415:1/2003-2103. Собственником спорного нежилого помещения является городской округ город Рыбинск.

Предприниматель 11.11.2010 обратился в Департамент с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения в порядке, определенном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Департамент в письме от 17.12.2010 сообщил Предпринимателю, что арендуемое им помещение входит в состав вновь сформированного объекта недвижимости площадью 216,3 квадратного метра, который включен в Прогнозный план приватизации на 2011 год и будет приватизирован в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2011 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Предприниматель 18.01.2011 обратился в Администрацию с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения в порядке, определенном Федеральным законом N 159-ФЗ.

Администрация в письме от 15.02.2011 отказала Предпринимателю в реализации преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения, указав, что решением муниципального Совета городского округа г. Рыбинск от 16.12.2010 N 67 "О Прогнозном плане (Программе) приватизации муниципального имущества городского округа город Рыбинск на 2011 год" подлежит приватизации нежилое помещение, общей площадью 216,3 квадратного метра, расположенное на первом и втором этажах здания по адресу: город Рыбинск, улица Крестовая, дом 14-36, в рамках Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". В результате формирования объекта, включенного в план приватизации, изменились его описание и характеристика (в том числе место расположения, площадь). Предприниматель арендует только часть приватизируемого помещения, не имеет преимущественного права приобретения другой части помещения, осуществить отчуждение арендуемого Предпринимателем помещения в рамках Федерального закона N 159-ФЗ не представляется возможным.

Посчитав отказ Администрации в предоставлении преимущественного права на выкуп спорного объекта недвижимости незаконным, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Руководствуясь статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", статьей 3, частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, при этом исходил из того, что оспариваемый отказ Администрации не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Предпринимателя.

Второй арбитражный апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон N 159-ФЗ.

В статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно частям 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В рассматриваемом случае обжалуемый отказ Администрации мотивирован тем, что у Предпринимателя отсутствует преимущественное право приобретения спорного нежилого помещения, являющегося частью муниципального нежилого помещения, подлежащего приватизации на основании решения муниципального Совета городского округа г. Рыбинск от 16.12.2010.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело документы, суды установили, что Предприниматель владеет спорным нежилым помещением на основании договора аренды от 01.11.2003; на момент подачи в Администрацию заявления от 18.01.2011 у Предпринимателя отсутствовала задолженность по арендной плате; за городским округом город Рыбинск зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение как на самостоятельный объект недвижимости; спорное нежилое помещение является изолированным и не имеет сообщений с помещениями второго этажа (выписка из реестра муниципальной собственности Рыбинского муниципального округа, письмо Ярославского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" от 15.07.2011 N 03-07/3088). Предприниматель обратился в Департамент с заявлением от 11.11.2010 о реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения до принятия муниципальным Советом городского округа г. Рыбинск решения от 16.12.2010. Доказательств того, что на момент включения в Прогнозный план приватизации муниципальное нежилое помещение площадью 216,3 квадратного метра было сформировано как самостоятельный объект недвижимости, а также доказательств регистрации права собственности муниципального образования на данный объект недвижимости в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что Администрация необоснованно отказала Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение спорного помещения, и обоснованно удовлетворили заявленное требование.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.

Арбитражный суд Ярославской области и Второй арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 29.07.2011 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.11.2011 по делу N А82-1379/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа город Рыбинск - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Ш. Радченкова

Судьи

И.Л. Забурдаева А.И. Чиграков