Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 июля 2012 г. N Ф01-2711/12 по делу N А39-3552/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03.07.2012.

Постановление в полном объеме изготовлено 10.07.2012.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чернышова Д.В.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.

при участии представителя от истца: Исламовой Т.А. по доверенности от 20.10.2011,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - администрации городского округа Саранск на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 23.01.2012, принятое судьей Алехиной М.Н., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012, принятое судьями Малышкиной Е.Л., Вечкановым А.И., Соловьевой М.В., по делу N А39-3552/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью "Сюжет" к администрации городского округа Саранск об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, предложенных истцом, и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сюжет" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к администрации городского округа Саранск о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения площадью 142,1 квадратного метра, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Саранск, ул. Веселовского, 6, помещение N 2.

Требования основаны на статьях 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) согласился приобрести арендуемое им помещение, но возразил против предложенной ответчиком выкупной цены, ввиду чего между сторонами возник преддоговорный спор.

Сославшись на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 - 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суд решением от 23.01.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.04.2012, удовлетворил исковые требования, обязал Администрацию заключить с Обществом договор купли-продажи испрашиваемого имущества, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в редакции: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего договора, согласно отчету N 219/2011 "Об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 142,1 квадратного метра, расположенного в жилом доме по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, Пролетарский район, ул. Веселовского, дом 6, помещение N 2", по состоянию на 25.07.2011 составляет 4 223 000 рублей, включая НДС 18 процентов". Во вводной части Приложения N 1 к договору о графике внесения платежей в рассрочку: цифру "7 020 000 рублей" заменить цифрой "4 223 000 рублей, включая НДС. Первый платеж составит 1 226 900 рублей, включая НДС".

Не согласившись с судебными актами, Администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с нарушением норм процессуального права.

По мнению заявителя, при наличии разногласий по поводу цены реализуемого имущества суд должен был привлечь к участию деле оценщика и дать оценку отчету от 10.08.2011 N 11/07/573-н/7, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью "Рыночные оценочные системы".

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представитель Общества сослался на законность и обоснованность судебных актов и просил оставить жалобу без удовлетворения.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства Администрация не обеспечила явку представителя в третью инстанцию. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в ее отсутствие.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 15 минут 03.07.2012.

Законность решения Арбитражного суда Республики Мордовия и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и выслушав представителя истца, окружной суд счел обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение, исходя из следующего.

Как усматривается из документов и установил суд, Обществу на основании договора аренды муниципального нежилого помещения от 10.12.2007 N 000001714545 предоставлено в аренду муниципальное нежилое помещение площадью 146 квадратных метров, расположенное по адресу: г. Саранск, ул. Веселовского, 6.

Администрация в письме от 26.08.2011 N 5500-Исх предложила Обществу реализовать право преимущественной покупки арендуемого помещения, приложив проект договора купли-продажи имущества с приложением N 1 графика рассрочки внесения выкупной цены и решения об условиях приватизации.

Цена продажи имущества определена на основании отчета независимого оценщика и установлена в размере 7 020 000 рублей, включая НДС.

Общество, не согласившись с предложенной ценой, направило Администрации протокол разногласий от 14.09.2011 (в редакции истца цена имущества определена в размере 2 7973 000 рублей).

Недостижение соглашения об условиях заключаемого договора в упомянутой части послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 упомянутого закона.

В статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проект договора купли-продажи имущества получен Обществом и подписан им с протоколом разногласий, что свидетельствует о согласии истца на приобретение муниципального имущества в льготном порядке. Вместе с тем, в указанном обращении к Администрации покупатель выразил свое несогласие с ценой реализации спорного имущества, что свидетельствует о наличии между сторонами преддоговорного спора.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного помещения суд назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Оценив экспертное заключение от 06.12.2011 N 219/2011, суд признал данное заключение надлежащим доказательством, счел возможным урегулировать разногласия относительно стоимости имущества в соответствии с указанным заключением, осуществленным в рамках судебной экспертизы, и установил продажную цену помещения в размере 4 223 000 рублей.

Окружной суд счел данный вывод необоснованным.

В материалах дела имеется отчет от 10.08.2011 N 11/07/573-н/7 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, представленный Администрацией, которым определена рыночная стоимость имущества в размере 7 020 000 рублей (оценка проведена ООО "Рыночные оценочные системы").

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

При этом положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, а обязывают руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Общество возразило против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете от 10.08.2011 N 11/07/573-н/7. Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между Общество и Администрацией разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Поскольку указанная в отчете от 10.08.2011 N 11/07/573-н/7 рыночная стоимость является обязательной для Администрации при формировании им цены продажи названного помещения, суд должен был привлечен к участию в деле оценщика и дать оценку упомянутому отчету на предмет достоверности либо недостоверности результатов оценки.

Неправильным применением норм материального права являются неприменение закона, подлежащего применению, а также неправильное истолкование закона. Основаниями для отмены решения, постановления арбитражного суда в любом случае является принятие судом решения и постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (пункты 1, 3 части 2 и пункт 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции полностью и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если этим судом нарушены нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения, постановления.

С учетом изложенного при новом рассмотрении Арбитражному суду Республики Мордовия следует привлечь к участию в деле оценщика, дать оценку отчету от 10.08.2011 N 11/07/573-н/7, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью "Рыночные оценочные системы", после чего принять законное и обоснованное решение.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, пунктами 1, 3 части 2, пунктом 4 части 4 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 23.01.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 по делу N А39-3552/2011 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Мордовия.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

С.В. Бабаев Е.Г. Кислицын