Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2012 г. N 01АП-948/12

г. Владимир

16 апреля 2012 г.

Дело N А39-3552/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2012 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малышкиной Е.Л.,

судей Вечканова А.И., Соловьевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рыбкиной О.И.,

при участии представителей сторон:

от истца - Исламовой Т.А. по доверенности от 20.10.2011;

от ответчика - Киреевой Н.В. по доверенности от 10.01.2012 N 1-д,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск

на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 23.01.2012

по делу N А39-3552/2011, принятое судьей Алехиной М.Н., по иску общества с ограниченной ответственностью "Сюжет", г.Саранск, ул. Веселовского, д. 6 (ОГРН 1021031066852, ИНН 1327039590), к администрации городского округа Саранск, г.Саранск, ул. Советская, д. 30 (ОГРН 1021030978885, ИНН 1325126174),

об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, предложенных истцом,

УСТАНОВИЛ,

что общество "Сюжет" обратилось в арбитражный суд с иском к администрации городского округа Саранск (далее - ответчик, администрация) с требованием разрешить спор, возникший при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения площадью 142,1 кв.м, расположенного на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Веселовского, 6, помещение N 2.

Решением от 23.01.2012 Арбитражный суд Республики Мордовия удовлетворил исковые требования, обязав администрацию городского округа Саранск заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Сюжет" договор купли-продажи встроенного нежилого помещения общей площадью 142,1 кв.м, расположенного в жилом доме (1 этаж), по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Веселовского, 6, помещение N 2. Пункт 2.1 договора утвердить в редакции: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего договора, согласно отчету N219/2011 "Об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 142,1 кв.м, расположенного в жилом доме по адресу: Республика

Мордовия, г. Саранск, Пролетарский район, ул. Веселовского, дом 6, помещение 2" по состоянию на 25.07.2011, составляет 4 223 000 рублей, включая НДС 18%". Во вводной части приложения N 1 к договору о графике внесения платежей в рассрочку цифру "7 020 000 рублей" заменить цифрой "4 223 000 рублей, включая НДС". Первый платеж составит 1 226 900 рублей, включая НДС.

Не согласившись с принятым по делу решением, администрация городского округа Саранск обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, поскольку выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, отчет Торгово-промышленной палаты Республики Мордовия об оценке от 06.12.2011 N 219/2011 является необоснованным, поскольку стоимость выкупаемого имущества определяется на момент направления проекта договора купли-продажи.

В дополнении к апелляционной жалобе заявитель указал, что суд первой инстанции в нарушение требований статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привлек к участию в деле оценщиков общества с ограниченной ответственностью "Рыночные оценочные системы" Гришанину В.В., Калачёву Е.И., подготовивших отчет по поручению администрации городского округа Саранск.

Общество с ограниченной ответственностью "Сюжет" в отзыве на апелляционную жалобу просило решение Арбитражного суда Республики Мордовия оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Сюжет" занимает спорное помещение на основании договора аренды от 10.12.2007, заключенного с администрацией и возобновленного на неопределенный срок.

Право муниципальной собственности на помещение зарегистрировано за городским округом Саранск (запись регистрации от 30.04.2010 N 13-13-01/114/2010-280, свидетельство о регистрации права серии 13 ГА N 412697 от 30.04.2010).

Письмом от 26.08.2011 N 5500 администрация предложила обществу с ограниченной ответственностью "Сюжет" реализовать право преимущественного выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с Планом приватизации муниципального имущества городского округа Саранск.

К письму был приложен договор купли-продажи с приложением N 1 к нему графика рассрочки платежа выкупной цены.

В пункте 2.1 договора указано, что выкупная цена составит 7 020 000 рублей (включая НДС 18%), которая определена на основании отчета N 11/07/573-н/7 "Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества", составленного по состоянию на 25 июля 2011 года.

Размер выкупной цены 7 020 000 рублей также указан в приложении N 1 к договору, где установлен размер первого платежа (30% выкупной цены) - в сумме 2 121 867 рублей и размер ежемесячных платежей с рассрочкой на три года.

Не согласившись с выкупной ценой, арендатор направил администрации протокол разногласий к договору, где предложил выкупную цену определить в размере 2 797 000 рублей, в соответствии с отчетом оценки N 28/2001 по состоянию на 08.09.2011, произведенной по заказу арендатора.

Несогласование выкупной цены помещения сторонами послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 23.01.2012 удовлетворил исковые требования.

При вынесении решения суд руководствовался статьями 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 3 Закона N 159-ФЗ, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", разъяснениями, данными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", и счел возможным урегулировать разногласия относительно стоимости имущества в соответствии с отчетом, осуществленным в рамках судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев доводы заявителя апелляционной жалобы и материалы дела, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, администрация города городского округа Саранск письмом от 26.08.2011 N 5500 в соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предложила обществу с ограниченной ответственностью "Сюжет" как арендатору реализовать свое право преимущественной покупки арендуемого встроенного нежилого помещения общей площадью 142,1 кв.м, расположенного в жилом доме (1 этаж), по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Веселовского, 6, помещение N 2, направив проект договора купли-продажи, указав стоимость продаваемого помещения в сумме 7 020 000 рублей согласно отчету N11/07/573-н/7.

Общество с ограниченной ответственностью "Сюжет" протоколом разногласий к проекту договора выразило согласие на приобретение указанного имущества, однако сочло предложенную выкупную цену помещения завышенной и просило считать цену продажи имущества, указанного в пункте 2.1 договора согласно отчету N 28/2011 об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения в размере 2 797 000 руб. (в том числе НДС).

Несогласие администрации городского округа Саранск с редакцией, предложенной истцом, явилось основанием для обращения в арбитражный суд с иском о разрешении преддоговорного спора по выкупной цене недвижимости.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

В статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд всесторонне, полно и объективно исследовал фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства и установил, что проект договора купли-продажи имущества получен обществом с ограниченной ответственностью "Сюжет", однако не подписан ввиду разногласий по цене выкупаемого имущества.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии между сторонами преддоговорного спора.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного помещения суд назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

На рассмотрение эксперта сторонами поставлен один вопрос: определение рыночной стоимости недвижимого имущества встроенного нежилого помещения в жилом доме общей площадью 142,1 кв.м, расположенного по адресу: г.Саранск, ул. Веселовского, дом N 6, помещение N 2.

В материалы дела представлен отчет эксперта N 219/2011 от 06.12.2011, которым определена рыночная стоимость имущества в размере 4 223 000 руб. с учетом НДС (том 1 л.д. 143-187) в связи с определением суда о назначении судебной оценки рыночной стоимости имущества. Оценку проводила Торгово-промышленная палата Республики Мордовия.

Стороны не выразили несогласие с проведенной оценкой, ходатайств о необходимости проведения дополнительной или повторной экспертизы не заявляли.

В материалах дела имеется отчет N 11/07/573-н/7 от 10.08.2011 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества встроенного нежилого помещения общей площадью 142,1 кв.м, расположенного по адресу: г.Саранск, ул. Веселовского, дом N 6, помещение N 2, представленный администрацией города Саранска (том 1 л.д. 112-137), которым определена рыночная стоимость имущества в размере 7 020 000 руб. Оценка проведена ООО "Рыночные оценочные системы".

В материалы дела представлен отчет N 28/2011 об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 142,1 кв.м, расположенного по адресу: г.Саранск, ул. Веселовского, дом N6, помещение N 2, который представил истец - общество с ограниченной ответственностью "Сюжет" и которым определена рыночная стоимость помещения в размере 2 797 000 руб. Оценка проведена обществом с ограниченной ответственностью "Компания по сопровождению процедур банкротства" (том 1 л.д. 35-77).

Судом апелляционной инстанции учитывается, что ответчик по делу возражений относительно представленного истцом отчета и относительно назначения судебной экспертизы не заявлял.

При этом из исковых требований не следует, что истец просил признать недостоверным результаты оценки, проведенной для целей приватизации имущества в соответствии с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а обратился в рамках преддоговорного спора, полагая, что цена выкупаемого имущества, предлагаемая администрацией, является завышенной и должна быть иной.

Учитывая заявленные исковые требования и разъяснения, изложенные в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, суд первой инстанции назначил экспертизу в виде иной независимой оценки объекта и поставил на разрешение эксперта вопрос об определении рыночной стоимости продаваемого помещения.

При этом экспертиза отчета N 11/07/573-н/7 (представленного администрацией) и экспертиза отчета от N 28/2011 (представленного истцом) судом не проводилась.

Как следует из оспариваемого решения, суд оценил данные заключения по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с иными доказательствами по делу и правомерно признал судебное заключение надлежащим доказательством и обоснованно установил продажную цену помещения в размере 4 223 000 руб., которая определена экспертным заключением по результатам судебной экспертизы.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что стоимость помещения по Отчету, представленному ответчиком, значительно превышает стоимость помещения, определенного судебной экспертизой и отчетом экспертного N 28/2011, представленного истцом.

Суд апелляционной инстанции полагает, что данные выводы соотносятся с судебной практикой по аналогичным делам, оставленным в силе постановлениям Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа (дела N А28-10116/2010, N А28-10615/2010, N А28-11806/2010).

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в решении выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены судебного акта не имеется.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что отчет Торгово-промышленной палаты Республики Мордовия об оценке от 06.12.2011 N 219/2011 является необоснованным, поскольку стоимость выкупаемого имущества определяется на момент направления проекта договора купли-продажи, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.

Направление проекта договора купли-продажи датировано августом 2011 года, ответчиком представлен отчет N 11/07/573-н/7 о рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 25.07.2011, отчет N 219/2011, выполненный по поручению Арбитражного суда Республики Мордовия, также составлен по состоянию на 25.07.2011. Таким образом, основания считать отчет N 219/2011 недействительным по доводам, указанным ответчиком, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции в нарушение требований статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привлек к участию в деле оценщиков общества с ограниченной ответственностью "Рыночные оценочные системы" Гришанину В.В., Калачёву Е.И., подготовивших отчет по поручению администрации городского округа Саранск, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Следовательно, третье лицо без самостоятельных требований является предполагаемым участником материального правоотношения, связанного по объекту и составу с тем, что является предметом разбирательства в арбитражном суде. Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом.

Целью участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, является предотвращение неблагоприятных для них последствий.

Вместе с тем истец не заявлял требования относительно недостоверности отчета N 11/07/573-н/7 "Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества" в рамках несоответствия Федеральному закону N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а обратился в рамках преддоговорного спора, полагая, что цена выкупаемого имущества, предлагаемая администрацией, является завышенной и должна быть иной.

Суд первой инстанции при вынесении решения не сделал выводов относительно указанных экспертных организаций, которые могли бы повлиять на их права и обязанности.

Кроме того, судом апелляционной инстанции учитывается, что администрация городского округа Саранск не заявляла данного ходатайства в суде первой инстанции.

Оценив в совокупности изложенные обстоятельства, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 23.01.2012 по делу N А39-3552/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

Е.Л. Малышкина

Судьи

А.И. Вечканов М.В. Соловьева