Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31 августа 2012 г. N Ф01-3651/12 по делу N А82-12589/2011

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.

при участии представителей от истца: Россеевой О.С. (доверенность от 30.12.2011 N 184-д), от ответчика: Тулина Д.А. (доверенность от 11.03.2011),

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы истца и ответчика: Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и общества с ограниченной ответственностью "Дикон" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.01.2012, принятое судьей Коробовой Н.Н., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.05.2012, принятое судьями Кононовым П.И., Буториной Г.Г., Караваевой А.В., по делу N А82-12589/2011 по иску Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью "Дикон" о взыскании неустойки по договору аренды земельного участка и установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее Департамент) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дикон" (далее - ООО "Дикон", Общество) о взыскании пеней в размере 204 629 рублей 67 копеек, начисленных по договору аренды земельного участка от 17.10.2005 N 17741-о.

Исковые требования основаны на статьях 309, 330, 425 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик несвоевременно внес арендную плату.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 30.01.2012 отказал в удовлетворении исковых требований. Суд исходил из того, что арендодатель неправомерно изменил порядок расчета арендной платы, в связи с чем у арендатора не возникло обязательств по внесению повышенной арендной платы, а у арендодателя отсутствуют правовые основания требовать привлечения ответчика к договорной ответственности.

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 11.05.2012 оставил решение суда первой инстанции без изменения, однако счел ошибочным вывод суда о неправомерности одностороннего изменения условий договора аренды. Применяя положения пункта 3 статьи 434, пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения данные в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", суд посчитал, что Общество, получив уведомление об изменении арендной платы, с применением новой методики, и оплатив новую арендную плату, совершило действия по выполнению указанных в оферте условий, что свидетельствует о согласии (акцепте) на внесение изменений в договор в части платы за пользование земельным участком, поэтому новая методика расчета арендной платы подлежала применению с 22.10.2010.

Не согласившись с данными судебными актами, Департамент и Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами.

Департамент не согласен с решением и постановлением по следующим основаниям. Заявитель считает неправомерным вывод суда первой инстанции о том, что изменение размера арендной платы в одностороннем порядке неправомерно и настаивает на том, что методика расчета не изменялась. Обжалуя постановление, Департамент не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что размер арендной платы следует считать измененным с 22.10.2010.

В кассационной жалобе ООО "Дикон" также не согласно с выводом суда апелляционной инстанции о том, что изменение размера арендной платы с применением новой методики подлежало применению с 22.10.2010.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 31.08.2012.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (арендодатель) и ООО "Дикон" (арендатор) заключили договор аренды от 17.10.2005 N 17741-о, согласно которому арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 76:23:03 02 12:0050 площадью 9600 квадратных метров, расположенный в квартале, ограниченном улицей Магистральной и улицей Кузнечной в Кировском районе города Ярославля (с учетом изменений дополнительным соглашением от 17.03.2006 N 1). Вид функционального использования земельного участка - для проектирования и строительства индивидуальных и блокированных жилых домов с инженерными коммуникациями.

Договор заключен на срок с 26.09.2005 по 25.09.2010 и прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали размер арендной платы, определив ее в сумме 154 752 рублей в год или 12 896 рублей в месяц, с учетом постановления мэра города Ярославля. Арендная плата перечисляется согласно расчету (приложение N 3 к договору), который является неотъемлемой частью договора аренды.

Оплата производится равными платежами ежемесячно с перечислением сумм по девятое число текущего месяца включительно (пункт 3.3 договора).

Стороны оговорили, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля, регламентирующими изменение ставок арендной платы за земельные участки в целом в городе Ярославле, об изменении арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора, которое является неотъемлемой частью договора. Ставки арендной платы считаются измененными с даты, установленной постановлением мэра города Ярославля. При изменении ставок арендной платы доплата производится в течение 20 календарных дней после направления арендодателем уведомления об изменении арендной платы (пункты 3.4, 3.5 и 3.6 договора).

В случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатору начисляется пеня в размере 0,3 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа (пункт 5.1 договора).

Дополнительным соглашением от 02.02.2010 N 3 заменен арендодатель, им стал Департамент. При этом стороны предусмотрели, что арендная плата начисляется согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.1) и пересматривается арендодателем в одностороннем порядке без согласия арендатора в соответствии с нормативно-правовыми актами, регламентирующими изменение арендной платы за земельные участки (пункт 3.4). Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы, такое уведомление является неотъемлемой частью договора аренды (пункт 3.5).

Впоследствии дополнительным соглашением от 02.02.2010 N 4 установлена льгота по арендной плате на период с 22.12.2009 по 31.12.2010 в размере 50 процентов и арендная плата определена в размере 178 992 рублей с ежемесячным платежом - 14 916 рублей.

Постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области" принята новая методика определения размера арендной платы.

Департамент направил в адрес Общества уведомление от 01.06.2010 N 3458 в котором сообщил, что с 01.04.2010 размер арендной платы, рассчитанный по формуле: Ави = УПКСЗви x S x К, где: Ави - величина годовой арендной платы по виду использования; УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в границах кадастрового квартала с учетом разрешенного использования (руб./кв. м), определяемый в соответствии с постановлениями Правительства области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, в данном случае - 6402,96; S - площадь земельного участка - 9600; К - коэффициент функционального использования, определяемый на основании вида экономической деятельности арендатора и социальной значимости для развития муниципального района (городского округа) - 6,430. Размер арендной платы, рассчитанной по данной формуле (6402,96 x 9600 x 6,43%) составил 3 952 419 рублей 15 копеек. С учетом льготы, предоставленной Обществу на период с 22.12.2009 по 31.12.2010, к оплате представлено 164 684 рублей 13 копеек ежемесячно.

Департамент предложил Обществу в срок до 30.06.2010 внести доплату по договору за май, июнь 2010 года в сумме 449 304 рублей 39 копеек и далее производить платежи в указанной сумме.

Соглашением от 25.10.2010 стороны расторгли договор аренды и земельный участок был возвращен арендодателю по акту приема-передачи.

Впоследствии Департамент направил в адрес ООО "Дикон" уведомления от 29.12.2010 N 8459 и от 31.03.2011 N 1826 о том, что за Обществом числится задолженность по пеням, начисленным по договору от 17.10.2005 N 17741-о в размере 204 629 рублей 67 копеек.

Оставление уведомлений без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения спора Общество пояснило, что уведомление Департамента об увеличении арендной платы было получено 13.10.2010, после чего платежным поручением от 22.10.2010 N 99 Общество перечислило в адрес Департамента 773 701 рубль 55 копеек арендной платы, с учетом того что она рассчитана по новой методике.

В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условия в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Этим же договором могут быть установлены и правила изменения арендной платы.

В рассмотренной ситуации, как обоснованно указал суд первой инстанции, стороны предусмотрели методику расчета арендной платы и установили, что арендодатель вправе увеличивать размер арендной платы путем изменения элементов формулы, включенных в согласованную методику, однако одностороннее изменение самой методики расчета договором не предусмотрено.

Проанализировав новый расчет, суд пришел к выводу о том, что он основан на новой формуле.

Довод Департамента о том, что методика расчета не изменялась, противоречит материалам дела. Так, из расчете размера арендной платы, являющегося неотъемлемой частью договора аренды от 17.10.2005 N 17741-о, видно, что арендная плата определяется как ставка арендной платы указанного кадастрового квартала по виду функционального использования (16 рублей 12 копеек) умноженная на площадь арендуемого земельного участка (9600 квадратных метров). В уведомлении от 01.06.2010 Департамент применил иную формулу расчета, которая отличается от методики установленной договором и используемой ранее. Согласно новой методике в расчет включен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в границах кадастрового квартала с учетом разрешенного использования, определяемый в соответствии с постановлениями Правительства области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель.

Таким образом, у ответчика не возникло обязанности по уплате арендных платежей в увеличенном размере. Указанные обстоятельства исключают возможность удовлетворения кассационной жалобы департамента.

В отношении доводов жалобы Общества суд кассационной инстанции исходит из следующего.

В пункте 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. При этом в пункте 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае изменения договора, обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из смысла приведенных положений, если договор подлежит государственной регистрации, все изменения и дополнения, к нему как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации и вступают в силу и становятся обязательным для сторон с момента их государственной регистрации.

При таких обстоятельствах окружной суд счел, что при отсутствии письменного соглашения, зарегистрированного в установленном законом порядке, изменяющего условия определения размера арендной платы, у арендатора не возникло обязательства по внесению иного размера арендной платы, чем предусмотренного расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора и согласованного контрагентами. С учетом изложенного, суд округа счел ошибочными выводы суда апелляционной инстанции относительно того, что размер арендной платы следует считать измененным с момента оплаты предъявленной задолженности, то есть с 22.10.2010. Вместе с тем такой вывод суда второй инстанции, содержащийся в мотивировочной части постановления, не привел к принятию неправильного судебного акта.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Вопрос о взыскании государственной пошлины с Департамента по кассационной жалобе судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от ее уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.01.2012 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.05.2012 по делу N А82-12589/2011 оставить без изменения, кассационные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и общества с ограниченной ответственностью "Дикон" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

В.Ю. Павлов Д.В. Чернышов