Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 января 2013 г. N Ф01-6433/12 по делу N А11-13236/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10.01.2013.

Постановление в полном объеме изготовлено 16.01.2013.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чернышова Д.В.,

судей Апряткиной Г.С., Павлова В.Ю.

при участии представителей от истца: Алексеевой И.Н. по доверенности от 09.01.2013 N 26-01-08/2, от ответчика: Акимова Д.Р. по доверенности от 25.06.2012 N 01/12/5,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - Управления муниципальным имуществом города Владимира на решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.07.2012, принятое судьей Романовой В.В., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2012, принятое судьями Наумовой Е.Н., Александровой О.Ю., Большаковой О.А., по делу N А11-13236/2011 по иску Управления муниципальным имуществом города Владимира к обществу с ограниченной ответственностью "Компания" о взыскании задолженности, пеней, о расторжении договора и о выселении из занимаемых нежилых помещений,

третьи лица - муниципальное бюджетное учреждение культуры "Выставочный центр", муниципальное автономное учреждение культуры города Владимира "Дом офицеров", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области, и установил:

Управление муниципальным имуществом города Владимира (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Компания" (далее - Общество) о взыскании 509 606 рублей 62 копеек задолженности по арендной плате за июнь - декабрь 2011 года, 715 351 рубля 82 копеек пеней с 11.08.2011 по 26.06.2012, о расторжении договора аренды от 15.05.2004 N 294 и о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений N 66, 68, 68а, 68б, 69, 69а, 70 - 72 общей площадью 217,6 квадратного метра, расположенных по адресу: г. Владимир, ул. Б. Московская, д. 33/35.

Требования основаны на статьях 309, 329, 330, 450, 452, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, предусмотренных в договоре аренды от 15.05.2004 N 294.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное бюджетное учреждение культуры "Выставочный центр" (далее - Выставочный центр), муниципальное автономное учреждение культуры города Владимира "Дом офицеров" (далее - Дом офицеров) и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области (далее - Теруправление).

Сославшись на статьи 309, 329, 330, 333, 450, 452, 614, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решением от 06.07.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.09.2012, частично удовлетворил исковые требования, взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере 250 000 рублей, прекратил производство по делу в части взыскания 509 606 рублей 62 копеек задолженности по арендной плате, в связи с отказом Управления от данной части иска и отказал в удовлетворении остальной части иска. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что наличие просрочки по внесению арендной платы является основанием для взыскания с неисправного контрагента неустойки, при этом полная оплата задолженности (на момент рассмотрения данного спора по существу), возникшая в связи с разногласиями сторон относительно размера арендной платы, исключает необходимость расторжения договора аренды от 15.05.2004 N 294 в судебном порядке и выселения ответчика из занимаемых помещений.

Не согласившись с судебными актами, Управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с нарушением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель не согласен с выводами суда о том, что после истечения инвестиционного периода, то есть с 01.05.2011, арендатор обязан оплачивать арендную плату в размере 69 032 рублей 70 копеек, определенном на основании отчета от 01.01.2006 N На-05/12-01, а также о том, что нарушение ответчиком условий договора аренды от 15.05.2004 N 294 не является существенным, следовательно, отсутствуют основания для досрочного расторжения указанного договора.

В отзыве на кассационную жалобу Теруправление просило рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании представитель Управления полностью поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил отменить оспариваемые судебные акты и принять новый судебный акт.

Представитель Общества в судебном заседании сослался на законность и обоснованность судебных актов и просил оставить жалобу без удовлетворения.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства Выставочный центр и Дом офицеров не обеспечили явку представителей в третью инстанцию. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как усматривается из документов и установил суд, Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Владимирской области, ФГУ Министерство обороны Российской Федерации "Владимирская квартирно-эксплуатационная часть Московского военного округа" (балансодержатель) (арендодатели) и общество с ограниченной ответственностью "ИП Суслов А.В." (арендатор) заключили договор аренды федерального недвижимого имущества от 15.05.2004 N 294, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование за плату предоставлены нежилые помещения N 66, 68, 68а, 68б, 69, 70 - 72 общей площадью 217,6 квадратного метра, находящиеся на первом этаже в строении литер А, расположенном по адресу: г. Владимир, ул. Б. Московская, д. 33/35, для использования под организацию дискотек, баров и буфетов.

Согласно второму разделу договора срок его действия определен с момента государственной регистрации до 30.05.2014, действие условий данного договора распространяется на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания передаточного акта (01.06.2004).

В пунктах 4.1 - 4.3 договора установлены размер, расчет, форма оплаты и возможность изменения арендной платы.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Соглашением от 30.12.2004 N 1 стороны уточнили наименования, одним из арендодателей стало Теруправление, арендатором - Общество.

Соглашением от 09.02.2005 N 2 права и обязанности ФГУ Министерства обороны Российской Федерации "Владимирская квартирно-эксплуатационная часть Московского военного округа" (балансодержателя) переданы федеральному государственному учреждению культуры Министерства обороны Российской Федерации "Дом офицеров Владимирского гарнизона".

Соглашением от 19.09.2005 N 3 стороны внесли в седьмой раздел договора следующую запись: в период проведения ремонтных работ с 01.07 по 31.10.2005 арендная плата по договору не начисляется.

Соглашением 01.06.2005 N 4 пункт 4.1 договора изложен в следующей редакции: при подписании настоящего договора за указанные в пункте 1.1 помещения арендная плата устанавливается в сумме 792 634 рублей 11 копеек, сумма ежемесячной арендной платы составляет 66 052 рубля 84 копейки; пункт 7 договора дополнен следующими подпунктами: арендная плата, указанная в пункте 4.1, является предварительной и после утверждения отчета о проведении экспертной оценки рыночной стоимости арендной платы подлежит перерасчету с начала действия соглашения о внесении изменений в договор аренды (подпункт 7.4); в течение одной недели после утверждения отчета о проведении экспертной оценки Теруправлением направляется уведомление о перерасчете арендной платы двум другим сторонами по договору (подпункт 7.5); соглашение о внесении изменений в части перерасчета арендной платы не позднее чем в двухнедельный срок подписывается арендатором и балансодержателем и возвращается в Теруправление (подпункт 7.6); после подписания Теруправлением соглашения о внесении изменений арендатор не позднее чем в трехмесячный срок погашает разницу между предварительной арендной платой по соглашению, в течение этого периода времени пени на указанные платежи не начисляются (подпункт 7.7); в случае отказа или уклонения арендатора от подписания указанного соглашения договор считается незаключенным, имущество подлежит возврату балансодержателю в десятидневный срок с даты истечения срока, предусмотренного пунктом 7.6 (подпункт 7.8).

Соглашением от 05.10.2005 N 5 стороны внесли в седьмой раздел договора следующую запись: в период проведения ремонтных работ с 01.11 по 31.12.2005 арендная плата по договору не начисляется.

Соглашением от 11.05.2006 N 6 пункт 4.1 договора изложен в следующей редакции: согласно отчету (приложение N 3) за указанные в пункте 1.1 помещения устанавливается арендная плата в сумме 121 913 рублей, в том числе НДС - 18 597 рублей в год; сумма ежемесячной арендной платы составляет 10 159 рублей 42 копейки, в том числе НДС - 1549 рублей 74 копеек. Данная арендная плата устанавливается на инвестиционный период с 01.01.2006 по 30.04.2011, по окончании которого арендатор обязан производить оплату арендной платы на основании отчета независимого оценщика по рыночной стоимости. Седьмой раздел договора дополнен пунктом 7.6, согласно которому арендатор обязан с 01.05.2011 произвести расчет рыночной величины арендной платы на основании отчета независимого оценщика. Данное соглашение распространяет действие с 01.01.2006 по 30.04.2011.

Соглашением от 07.04.2008 N 7 стороны увеличили срок действия договора до 31.12.2019 и установили, что указанное соглашение вступает в силу с 01.04.2008 и действует до 31.12.2019.

Соглашением от 26.03.2010 Теруправление передало права и обязанности по договору аренды Департаменту имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации.

Дополнительным соглашением от 06.05.2010 N 141/3/АИД-1062 Министерство обороны в лице Департамента имущественных отношений Минобороны России, ФГУК Министерства обороны Российской Федерации "Дом офицеров Владимирского гарнизона" и Общество изложили преамбулу договора аренды в новой редакции, указав в качестве арендодателей Министерство обороны в лице Департамента имущественных отношений Минобороны России и ФГУК Министерства обороны Российской Федерации "Дом офицеров Владимирского гарнизона", а также внесли иные изменения в договор аренды.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.07.2011 серии 33 АЛ N 187988 спорное имущество является собственностью муниципального образования город Владимир, право оперативного управления на которое передано Выставочному центру (свидетельство от 20.10.2011 серия 33 АЛ N 248443) и затем Дому офицеров (свидетельство от 16.02.2012 серия 33 АЛ N 330749).

Дополнительным соглашением от 08.07.2011 N 1 в договор внесены следующие изменения: арендодателем следует считать Управление, балансодержателем - Выставочный центр.

Управление направило Обществу дополнительное соглашение 01.08.2011 N 2, которое подписано последним с протоколом разногласий относительно размера и порядка определения арендной платы.

Управление направило Обществу уведомление от 29.07.2011, в котором сообщило о том, что в соответствии с пунктом 4.1 договора аренды (в редакции соглашения от 11.05.2006 N 6) арендатор с 01.05.2011 обязан производить оплату арендной платы на основании отчета независимого оценщика по рыночной стоимости, при этом обязанность произвести расчет рыночной величины арендной платы возложена на Общество, и предложило перечислить арендную плату за июнь и июль 2011 года до 05.08.2011 и представить в Управление копии документов об оплате и копию отчета о рыночной стоимости арендной платы.

Общество 16.08.2011 направило Управлению отчет N 144-И, который изготовлен независимым оценщиком Ильиным А.Ю. и в котором рыночная величина арендной платы по состоянию на 30.04.2011 определена в размере 857 857 рублей 53 копеек в год, в том числе НДС.

Управление в письме от 21.09.2011 N 44-01-07/3238 сообщило Обществу о том, что на основании пункта 7.5 соглашения от 01.06.2005 N 4 данный отчет не утвержден, и проинформировало о намерении обратиться к другому оценщику на предмет определения рыночной стоимости арендной платы.

Распоряжением Управления от 06.10.2011 N 1089-р утвержден отчет N 32/09-11СК, изготовленный оценщиком Шамышевым С.К. и которым рыночная стоимость арендной платы по состоянию на 01.10.2011 определена в размере 1 172 429 рублей в год.

Управление в письме от 06.10.2011 N 44-01-07/3438 сообщило Обществу о том, что с 01.06.2011 перечислять арендую плату надлежит на расчетный счет Управления, исходя из стоимости годовой арендной платы в размере 1 172 429 рублей без НДС, и направило арендатору дополнительное соглашение от 29.11.2011, которое подписано последним с протоколом разногласий от 29.11.2011, относительно размера и порядка определения арендной платы.

Управление в уведомлении от 28.11.2011 N 44-01-07/4477 сообщило Обществу о наличии задолженности по арендной плате, рассчитанной на основании отчета N 32/09-11СК, предложило до 08.12.2011 оплатить задолженность, пени либо расторгнуть договор аренды и освободить занимаемые нежилые помещения в добровольном порядке, а также предупредило, что в случае неисполнения данных требований оно обратится в арбитражный суд.

Неисполнение данных требований послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.

В статьях 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Арендодатель по договору обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование, а последний обязан своевременно уплачивать арендные платежи (статьи 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

До вынесения решения судом первой инстанции ответчик погасил имевшуюся задолженность по арендной плате, поэтому истец отказался от требований в данной части и уточнил сумму подлежащих взысканию пеней.

Рассмотрев по существу требование истца о взыскании пеней, суд установил, что в пункте 5.2.1 договора стороны предусмотрели размер и условия взыскания пеней за несоблюдение арендатором сроков внесения платежей, правомерно признал требование Управления о взыскании пеней обоснованным и, проверив представленный истцом расчет размера пеней, счел его ошибочным в силу следующего.

Дополнительным соглашением от 01.06.2005 N 4 стороны внесли изменения в пункт 4.1 договора аренды, установив размер годовой и ежемесячной арендной платы и согласовав, что данный размер является предварительным до утверждения экспертной оценки рыночной стоимости арендной платы и подписания соглашения о внесении изменений в части перерасчета арендной платы.

Во исполнение условий упомянутого соглашения сторонами подписано дополнительное соглашение от 11.05.2006 N 6, в котором установлен инвестиционный период, в течение которого арендная плата согласована в размере 121 913 рублей в год (10 159 рублей 74 копейки в месяц) с учетом произведенных арендатором инвестиций, и предусмотрено, что с 01.05.2011 арендатор обязан производить оплату арендной платы на основании отчета независимого оценщика по рыночной стоимости и произвести расчет рыночной величины арендной платы на основании отчета независимого оценщика. Приложением к указанному соглашению считается отчет N На-05/12-01, которым определены рыночная стоимость и инвестиционная стоимость арендной платы.

Протолковав в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды от 14.05.2004 N 294 в редакции дополнительных соглашений от 01.06.2005 N 4 и от 11.05.2006 N 6, суд пришел к правомерному выводу о том, что с 01.01.2006 по 30.04.2011 стороны установили инвестиционный период, когда арендная плата уплачивается на основании утвержденного Теруправлением отчета об оценке с учетом произведенных арендатором инвестиций, а по окончании данного периода арендатор обязан рассчитать арендную плату и производить ее оплату по рыночной стоимости на основании отчета независимого оценщика, утвержденного Теруправлением в 2006 году. Кроме того, в пункте 4.3 договора аренды от 15.05.2004 N 294 предусмотрено, что размер годовой арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, а также порядка расчета арендной платы.

Таким образом, суд обоснованно счел, что начиная с 01.05.2011 ответчик должен был оплачивать арендную плату в размере 69 032 рублей 70 копеек в месяц (828 392 рублей 40 копеек в год без НДС), установленном отчетом N На-05/12-01, и у истца не имелось оснований для направления уведомления об изменении размера арендной платы на основании отчета, изготовленного оценщиком Шамышевым С.К. Более того, в связи с тем, что Общество произвело оплату арендных платежей 26.06.2012, последним днем начисления пеней является 25.06.2012.

При указанных обстоятельствах суд, руководствуясь статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно признал ответчика обязанным по уплате пеней в размере 405 064 рублей 46 копеек и при наличии ходатайства Общества о снижении неустойки на основании пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений пункта 42 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81, пришел к обоснованному выводу о необходимости снижения размера подлежащей взысканию неустойки до 250 000 рублей.

Вопрос о пределах уменьшения размера неустойки является оценочным. Переоценка исследованных судом доказательств и сделанных на их основе выводов не входит в компетенцию суда округа (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из смысла указанной нормы и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Суд установил, что в части исковых требований о досрочном расторжении договора аренды досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 6.2 и 6.3 договора аренды от 15.05.2004 N 294 предусмотрено, что арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, в том числе при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки, установленные договором, в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения, а также при внесении арендной платы не в полном объеме.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, а также предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Суд установил, что Управление в уведомлении от 28.11.2011 N 44-01-07/4477 сообщило Обществу о наличии задолженности по арендной плате и предложило в срок до 08.12.2011 оплатить арендную плату либо расторгнуть договор аренды и освободить занимаемые нежилые помещения в добровольном порядке. Данное требование оставлено ответчиком без ответа и без удовлетворения. Платежи за аренду производились арендатором в размере 14 255 рублей 32 копеек в месяц, что подтверждает внесение арендной платы начиная с июня 2011 года и в последующие месяцы не в полном объеме.

В пункте 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд, приняв во внимание, что на момент рассмотрения спора по существу образовавшаяся за ответчиком задолженность полностью погашена, пришел к правомерному выводу о том, что отказ ответчика от перечисления арендной платы в размере, установленном договором, вызван имеющимися между сторонами разногласиями по ее размеру, основанными на ошибочном толковании условий договора при смене собственника имущества, и обоснованно счел, что спорное нарушение условий договора не является существенным, не влечет необходимости расторжения договора в судебном порядке и выселения Общества из арендуемых помещений.

При указанных обстоятельствах окружной суд не усмотрел оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены судебных актов не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.07.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2012 по делу N А11-13236/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления муниципальным имуществом города Владимира - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

Г.С. Апряткина В.Ю. Павлов