Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 июня 2013 г. N Ф01-9077/13 по делу N А11-3748/2012

Нижний Новгород

10 июня 2013 г.

Дело N А11-3748/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04.06.2013.

Полный текст постановления изготовлен 10.06.2013.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Голубевой О.Н., Чернышова Д.В.

при участии представителя

от истца: Шабанова Фархада Солтан оглы (доверенность от 31.05.2013)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

индивидуального предпринимателя Шабановой Светланы Николаевны

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 16.10.2012,

принятое судьей Романовой В.В., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013,

принятое судьями Большаковой О.А., Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н.,

по делу N А11-3748/2012

по иску индивидуального предпринимателя Шабановой Светланы Николаевны

(ИНН: 330701737008, ОГРНИП: 305333404000032)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром Владимирской области (ИНН: 3307001176, ОГРН: 1023302157526)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, -

муниципальное унитарное предприятие округа Муром "Агентство развития инвестиций, рынка недвижимости и приватизации",

и у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель Шабанова Светлана Николаевна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром Владимирской области (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи здания, находящегося в муниципальной собственности, в части определения цены объекта, и об обязании Комитет заключить договор на предложенных Предпринимателем условиях, а именно пункты 2.1, 2.2, 5.8 изложить в следующей редакции: "2.1. Рыночная стоимость Объектов в соответствии с произведенным Бюро строительно-технической экспертизы и оценки ИП Столяровой А.Р. отчетом N 01/12-Н от 22.02.2012 "Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Муром, пл. Крестьянина, д. 6а" составляет 3 525 000 (три миллиона пятьсот двадцать пять тысяч) рублей"; "2.2. Продажная цена передаваемых Объектов, согласованная сторонами, составляет 3 525 000 (три миллиона пятьсот двадцать пять тысяч) рублей"; "5.8. Любой спор, разногласие, требование или претензия, возникающие из настоящего Договора, либо его нарушения, прекращения или недействительности, подлежат передаче на рассмотрение в Арбитражный суд Владимирской области".

Исковые требования основаны на статьях 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьях 3 и 13 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы тем, что цена, предложенная Комитетом, превышает рыночную стоимость объекта, установленную независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем Столяровой А.Р.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие округа Муром "Агентство развития инвестиций, рынка недвижимости и приватизации" (далее - Агентство).

Арбитражный суд Владимирской области решением от 16.10.2012, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.02.2013, частично удовлетворил исковые требования, утвердил пункты 2.1 и 2.2 договора купли-продажи в редакции продавца, а пункт 5.8 договора в редакции покупателя. Суд исходил из того, что рыночная стоимость спорного объекта определена продавцом (Комитетом) на основании отчета, который оценен как обоснованный и достоверный.

Не согласившись с данными судебными актами, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, суды необоснованно приняли в качестве доказательств заключение эксперта Имшенецкого А.Н., проводившего судебную экспертизу на предмет достоверности отчета Агентства, и не приняли во внимание наличие иного отчета. Вывод судов о том, что наличие иной рыночной оценки спорного здания не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости, указанной в отчете Агентства, не соответствует фактическим обстоятельствам спора и противоречит правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в информационном письме от 30.05.2005 N 95 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (пункт 2).

Комитет и Агентство в отзывах на жалобу отклонили доводы заявителя, указав на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Агентство, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направило представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Ходатайством от 03.06.2013 Комитет просил рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочного представителя истца, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, Комитет принял решение от 24.01.2012 N 155 о продаже Предпринимателю здания и земельного участка, расположенных по адресу: Владимирская область, город Муром, площадь Крестьянина, дом 6а.

В адрес Предпринимателя письмом от 31.01.2012 направлен проект договора купли-продажи, по условиям которого он приобретает имущество (здание административно-бытовых помещений площадью 198,1 квадратного метра и земельный участок площадью 161 квадратный метр, расположенные по адресу: Владимирская область, город Муром, площадь Крестьянина, дом 6а), по рыночной стоимости 5 400 000 рублей (без учета НДС) с рассрочкой платежа на три года. Рыночная стоимость определена независимым оценщиком в отчете от 17.01.2012 N 2/2012.

Предприниматель направил в адрес продавца протокол разногласий, в котором указал на несогласие с выкупной ценой имущества и установлением подсудности споров третейскому суду, предложив установить рыночную стоимость объекта в размере 3 525 000 рублей, установленную в отчете от 22.02.2012 N 01/12-Н об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного индивидуальным предпринимателем Столяровой А.Р.

Комитет отклонил протокол разногласий, что послужило основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом суда об установлении рыночной цены договора купли-продажи в размере 5 400 000 рублей. Суд кассационной инстанции проверил состоявшиеся судебные акты в обжалуемой части.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Из материалов дела следует, что цена договора купли-продажи определена на основании отчета от 17.01.2012 N 2/2012, подготовленного Агентством, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена в размере 5 400 000 рублей.

По ходатайству лиц, участвующих в деле судом назначена экспертиза на предмет соответствия оспариваемого отчета требованиям закона. Эксперт пришел к выводу, что отчет от 17.01.2012 N 2/2012 не соответствует статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и стандартам оценки, однако установленные несоответствия не повлияли на полученные результаты, а могли быть устранены дополнительным разъясняющим письмом, что и было сделано.

Такой вывод эксперта позволил судам прийти к выводу, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости соответствует действительности. При таких обстоятельствах суды правомерно утвердили пункты 2.1 и 2.2 договора купли-продажи в редакции продавца.

При наличии заключения эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствовали основания принимать в качестве доказательств размера рыночной стоимости спорных объектов заключение, подготовленное по заказу истца. Кроме того, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Обратившись за судебной защитой своих прав, истец выразил несогласие с рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости, определенных отчетом Агентства, поэтому суд правомерно поставил перед экспертом вопрос о достоверности оспариваемого отчета от 17.01.2012 N 2/2012 и его соответствии действующему законодательству.

Иное толкование заявителем положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для их пересмотра в условиях кассации не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 16.10.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013 по делу N А11-3748/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шабановой Светланы Николаевны - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

О.Н. Голубева Д.В. Чернышов