Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 июня 2013 г. N Ф01-9204/13 по делу N А11-5662/2011

Нижний Новгород

21 июня 2013 г.

Дело N А11-5662/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2013.

Полный текст постановления изготовлен 21.06.2013.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.

при участии представителей

от истца: Денисова Д.Н. (доверенность от 05.07.2011),

от ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации

Киржачского района Владимирской области: Апанасюка В.С. (доверенность от 09.01.2013) и Красноштан М.А. (доверенность от 09.01.2013),

от прокуратуры Владимирской области: Грушиной Е.В. (служебное удостоверение)

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации

Киржачского района Владимирской области

и прокуратуры Владимирской области

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 03.08.2012,

принятое судьей Киселевой М.Ф., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013,

принятое судьями Малышкиной Е.Л., Вечкановым А.И., Соловьевой М.В.,

по делу N А11-5662/2011

по иску индивидуального предпринимателя Бондарева Сергея Борисовича

(ОГРНИП: 306333904000012)

к администрации Киржачского района Владимирской области

(ИНН:3316300581, ОГРН: 1033301001216) и

Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации

Киржачского района Владимирской области

(ИНН: 3316420053, ОГРН: 1033301003009)

о признании договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой в части пункта 2.1, устанавливающего размер выкупной стоимости земельного участка,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, -

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

по Владимирской области в лице Киржачского отдела,

прокуратура Владимирской области,

и у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель Бондарев Сергей Борисович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации Киржачского района Владимирской области (далее - Администрация) и Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района Владимирской области (далее - Комитет) о признании договора купли-продажи от 22.07.2008 N 052/08 недействительной (ничтожной) сделкой в части пункта 2.1 договора, устанавливающего размер выкупной стоимости земельного участка площадью 318 226 квадратных метров, с кадастровым номером 33:02:021256:348, расположенного по адресу: Владимирская область, Киржачский район, деревня Сергиевка, улица Бережковская, дом 16, и применении последствий недействительности сделки в части пункта 2.1 договора в виде взыскания с надлежащего ответчика в пользу Предпринимателя излишне уплаченных по договору денежных средств в сумме 8 565 628 рублей 90 копеек.

Исковые требования основаны на статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и мотивированы тем, что Предприниматель относится к категории лиц, имеющих право выкупа земельного участка по льготной цене, что не было учтено при продаже земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в лице Киржачского отдела (далее - Служба регистрации).

На основании статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле привлечен прокурор Владимирской области (далее - Прокурор).

Арбитражный суд Владимирской области решением от 03.08.2012, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 04.03.2013, частично удовлетворил исковые требования по заявленным основаниям, признал пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка ничтожным и взыскал с Комитета излишне уплаченные денежные средства в размере 8 565 628 рублей 90 копеек. В удовлетворении требований к Администрации отказал. Суды исходили из того, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка Предприниматель являлся собственником объекта недвижимости, приобретенного в процессе приватизации, следовательно, обладал правом приобретения земельного участка, на котором такой объект недвижимости расположен, по льготной цене - в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости.

Не согласившись с данными судебными актами, Комитет и Прокурор обратились в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых просили отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, а также несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению Комитета, суды необоснованно отклонили доводы ответчика и не исследовали вопрос правомерности выделения собственнику объекта недвижимости площадью 1033 квадратных метра земельного участка площадью 318 226 квадратных метров, не оценив договор на его соответствие пункту 3 статьи 33, пунктам 1 и 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и не исследовав доказательства, подтверждающие превышение размера земельного участка, необходимого для использования здания. Данный довод заявитель сделал, сославшись на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10. Кроме того, Комитет считает, что суды не приняли во внимание тот факт, что прежний собственник (акционерное общество закрытого типа Ассоциация делового сотрудничества с зарубежными странами "МОСТ") использовал земельный участок площадью 42 гектара для базы отдыха на основании постоянного (бессрочного) пользования, а Предприниматель, став собственником здания корпуса N 5, оформил право аренды земельного участка, следовательно, утратил право выкупа его по льготной цене.

Прокурор поддержал доводы кассационной жалобы Комитета и также указал, что суды необоснованно не исследовали договор купли-продажи на соответствие положениям статей 33, 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предприниматель отклонил доводы кассационных жалоб, указав, что ссылка на судебную практику недопустима, поскольку в приведенной судебной практике спор о размерах земельного участках возникал при предоставлении земельного участка, а не после исполнения договора купли-продажи.

Администрация и Служба регистрации, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялись перерывы до 09 часов 14.06.2013 и до 09 часов 19.06.2013

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, суд кассационной инстанции счел, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.10.2007 N 01, зарегистрировано право собственности Бондарева Сергея Борисовича на корпус N 5 (бывшего психоневрологического интерната "Бережки"), назначение нежилое, двухэтажное, общей площадью 1033,6 квадратного метра, расположенное по адресу: Владимирская область, Киржачский район, деревня Сергиевка, улица Бережковская, дом 16, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2007 серии 33 АК N 279199.

Изначально в результате проведения аукциона по приватизации психоневрологического интерната "Бережки" акционерное общество закрытого типа "Ассоциация делового сотрудничества с зарубежными странами "МОСТ" по договору купли-продажи от 18.11.1992 N 32 приобрело у Фонда имущества при Киржачском районном Совете народных депутатов комплекс бывшего психоневрологического интерната "Бережки". Впоследствии комплекс, состоящий из нежилых зданий и строений (корпус N 3, корпус N 4, корпус N 5, котельная, гараж легковых автомобилей, гараж грузовых автомобилей, картофелехранилище, бензохранилище), был продан обществу с ограниченной ответственностью "БИОРОК" по договору купли-продажи от 25.12.2002 N 95-47Б/02 (том 1, страница 45), затем по договору передачи нежилого строения в качестве целевого взноса от 25.10.2004 здание корпуса N 5 передано в собственность Первичной профсоюзной организации работников потребительского общества "Центр медицинской реабилитации "Бережки" Территориальной организации профессионального союза работников потребительских обществ (том 1 страница 43), которая по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.10.2007 N 01 продала названный корпус N 5 Предпринимателю.

Здание корпуса N 5 находится на земельном участке площадью 318 226 квадратных метров, с кадастровым номером 33:02:021256:348, расположенном по адресу: Владимирская область, Киржачский район, деревня Сергиевка, улица Бережковская, дом 16.

На основании постановления главы администрации Киржачского района от 18.07.2008 N 823 Комитет (продавец) и Бондарев Сергей Борисович (покупатель) подписали договор купли-продажи земельного участка от 22.07.2008 N 052/08, согласно которому покупатель приобрел земельный участок площадью 318 226 квадратных метров, с кадастровым номером 33:02:021256:348, расположенный по адресу: Владимирская область, Киржачский район, деревня Сергиевка, улица Бережковская, дом 16, для размещения базы отдыха.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора цена участка составляет 8 603 100 рублей, оплата по договору произведена полностью путем единовременного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (Комитета).

Право собственности на данный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством от 04.08.2008 33 АК N 463751.

Истец посчитал, что данный земельный участок подлежал продаже по льготной цене, предусмотренной в пункте 1 статьи 2 Вводного закона, и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из доказанности факта отчуждения из муниципальной собственности здания корпуса N 5, для использования которого и приобретался земельный участок.

Вместе с тем судами не учтено следующее. Предметом спора являлась цена договора купли-продажи земельного участка, которая напрямую зависит от его площади, поэтому при наличии доводов ответчика о несоответствии договора статье 33 Земельного кодекса Российской Федерации судам надлежало дать юридическую оценку данному договору.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 7 указанной статьи местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В силу пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, где указано, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Законодатель ограничил объем прав на землю у приобретателя недвижимости, поставив их (права) в зависимость от функционального назначения приобретаемого объекта, поэтому судам при оценке договора купли-продажи земельного участка, на котором находятся принадлежащие покупателю на праве собственности объекты недвижимости, следовало определить площадь участка, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего покупателю на праве собственности. Факты формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка не могут являться основанием для предоставления земельного участка в собственность.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 33:02:021256:348, площадью 318 226 квадратных метров был сформирован для размещения базы отдыха. Заключая договор купли-продажи данного участка на основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, участники договора не учли тот факт, что Предприниматель являлся собственником лишь одного объекта недвижимости, ранее входящего в комплекс бывшего психоневрологического интерната "Бережки". Доказательств того, что Предприниматель приобрел весь комплекс бывшего психоневрологического интерната "Бережки", не представлено. Следовательно, являясь собственником лишь одного корпуса, он был вправе приобрести в собственность соответствующую часть земельного участка, занятого этим зданием, а не весь сформированный участок в целом.

Таким образом, вывод судов о наличии у Предпринимателя права выкупа спорного земельного участка по льготной цене сделан судами по недостаточно исследованным обстоятельствам. Кроме того, суды не учли, что законодательно закрепленное право на приобретение соответствующей части земельного участка под объектом недвижимости напрямую зависит от целевого назначения здания и земельного участка.

Суды не в полной мере выполнили требования части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагающей на суд обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, и норм материального права, подлежащих применению, не дали надлежащей оценки доводам ответчика и Прокурора.

В силу изложенного решение и постановление подлежат отмене на основании части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятые с нарушением норм процессуального права, с передачей дела на новое рассмотрение в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в тот же арбитражный суд.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Владимирской области необходимо учесть изложенное, исследовать вопрос о целевом назначении спорного земельного участка и здания, находящегося в собственности Предпринимателя (на момент заключения договора и в настоящее время), определить необходимость продажи земельного участка площадью 318 226 квадратных метров для использования здания общей площадью 1033,6 квадратного метра (площадь застройки 554,202 квадратного метра), с учетом установленных обстоятельств дать юридическую оценку договору, после чего вынести законное и обоснованное решение.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1 и 3 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 03.08.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 по делу N А11-5662/2011 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Владимирской области.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

В.Ю. Павлов Д.В. Чернышов