Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 июля 2013 г. N Ф01-9894/13 по делу N А79-12793/2012

Нижний Новгород

15 июля 2013 г.

Дело N А79-12793/2012

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Голубевой О.Н., Чернышова Д.В.,

при участии представителей

от заявителя: Потапова С.В., Конюховой Л.Н. (доверенность от 28.04.2011),

от заинтересованного лица: Пудовой И.Н. (доверенность от 02.07.2013 N 01-28/69),

Иголкиной Н.В. (доверенность от 21.06.2013, N 01-28/67),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица -

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра

и картографии по Чувашской Республике

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.02.2013,

принятое судьёй Цветковой С.А., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013,

принятое судьями Смирновой И.А., Захаровой Т.А., Урлековым В.Н.,

по делу N А79-12793/2012

по заявлению индивидуального предпринимателя Потапова Сергея Владиславовича

о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике

в государственной регистрации договора аренды земельного участка,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, -

администрация города Чебоксары,

и установил:

основываясь на пункте 1 статьи 17, пункте 1 статьи 18, абзаце 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон), индивидуальный предприниматель Потапов Сергей Владиславович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с заявлением, в котором просит признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Управление) в государственной регистрации заключённого между администрацией города Чебоксары (далее - Администрация) и Предпринимателем договора аренды от 22.08.2012 N 241/5427-М земельного участка (площадь 566 квадратных метров, кадастровый номер 21:01:010803:159, расположен в Чебоксарах в районе жилого дома N 92 по улице Гражданской) и обязать Управление произвести государственную регистрацию названного договора.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, к участию в деле привлечена Администрация.

Решением от 15.02.2013, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013, Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил требования Предпринимателя по заявленным основаниям, при этом суды обеих инстанций сослались на статью 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и указали, что аукцион, по результатам которого заключён указанный договор, в судебном порядке не оспорен, в связи с чем указали на невозможность признания договора недействительным по основаниям, связанным с нарушением правил проведения торгов, до момента признания недействительными самих торгов. Кроме того суды указали, что невозможность надлежащим образом исполнить договорные обязательства не свидетельствует о ничтожности сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Посчитав принятые судебные акты незаконными, принятыми с нарушением норм материального права, Управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их.

Заявитель жалобы указывает: торги в отношении спорного участка недействительны, так как, вопреки требованиям статей 30.1 и 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации и Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808), они были проведены в форме конкурса, а не в форме аукциона. Недействительность торгов влечет ничтожность заключённой по их результатам сделки.

Договор аренды заключён с нарушением принципа целевого использования земельных участков (пункт 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации); спорный земельный участок, образованный посредством перераспределения двух других участков, которые входили в состав земель общего пользования, непригоден для многоквартирного жилищного строительства и не мог выступать объектом найма (статья 611 Кодекса). Осуществление такого строительства означало бы приватизацию спорного участка собственниками помещений многоквартирного дома (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), что в силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации недопустимо.

В отзыве на кассационную жалобу представитель Предпринимателя отклонил её, как несостоятельную, и просил оставить обжалованные судебные акты без изменения.

В судебном заседании явившиеся лица поддержали свои доводы.

Администрация, извещённая надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечила явку представителей в суд третьей инстанции, поэтому в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, выслушав явившихся лиц, суд третьей инстанции не нашёл оснований для отмены либо изменения состоявшихся судебных актов.

Из документов кассационного производства усматривается и суды установили, что по итогам проведённого 20.08.2012 аукциона Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили в отношении поименованного участка договор аренды от 22.08.2012 N 241/5427-М, согласно которому арендатор принял во временное (с 20.08.2012 до 20.08.2015) владение и пользование спорный земельный участок, относящийся к землям населённых пунктов.

В соответствии с протоколом об итогах аукциона от 20.08.2012 на победителя торгов возложена обязанность приобрести дополнительный земельный участок общей площадью 257 квадратных метров, имеющий кадастровый номер 21:01:010803:0106, находящийся по адресу: город Чебоксары, улица Гражданская, дом 92а, и принадлежащий Соколову Андрею Ивановичу на праве собственности.

Действуя во исполнение возложенной обязанности, Предприниматель (покупатель) и Соколов А.И. (продавец) заключили договор купли-продажи от 21.09.2012 в отношении единого объекта недвижимого имущества, включающего в себя земельный участок и комплекс павильонов "Восторг+7".

На обращение Предпринимателя с заявлением от 06.09.2012 о государственной регистрации договора аренды от 22.08.2012 Управление отказало (сообщение от 18.10.2012 N 01/208/2012-121) со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона и при этом пояснило, что на аукцион в целях строительства многоквартирного дома выставлен земельный участок, который не может быть использован в соответствии с этим назначением, а протокол о результатах торгов и договор аренды не соответствуют действующему законодательству.

Посчитав данный отказ незаконным, Предприниматель обратился в суд с названным заявлением.

При рассмотрении кассационной жалобы и проверке законности обжалованных судебных актов коллегия судей исходила из следующих законоположений.

Договор, согласно пункту 1 статьи 17 Закона, является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки составляют один из этапов проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 13 Закона).

В государственной регистрации, в числе прочего, может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (пункт 1 статьи 20 Закона); данные требования определены в статье 18 Закона.

Заинтересованное лицо вправе обжаловать отказ в государственной регистрации прав посредством подачи заявления в суд (пункт 3 статьи 20 Закона, часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Бремя доказывания по делам рассматриваемой категории в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложено на орган или лицо, чей акт (действие, бездействие) обжалуется.

В силу пункта 1 статьи 449 Кодекса торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, предусмотренным для признания недействительными оспоримых сделок.

Оценив совокупность представленных сторонами доказательств (пакет документов, представленных Предпринимателем для государственной регистрации права на спорный земельный участок, сообщение об отказе в государственной регистрации, объяснения участвующих в деле лиц) в порядке, предусмотренном статьями 71 и 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций установили, что Предприниматель в представил регистрирующий орган все документы, предусмотренные Законом и подтверждающие соблюдение установленного порядка при заключении договора аренды в отношении спорного земельного участка. Иное с надлежащими достоверностью и достаточностью Управлением не доказано, в частности, в деле нет доказательств того, что торги признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Следовательно, у судов обеих инстанций не имелось оснований квалифицировать договор аренды от 22.08.2012 N 241/5427-М как ничтожную сделку, а равно и признавать отказ в государственной регистрации этого договора законным.

Таким образом, доводы кассационной жалобы Управления о нарушении правил проведения торгов и принципа целевого использования земельных участков не влияют на законность принятых по настоящему делу судебных актов.

Вопросы формирования спорного земельного участка не входят в предмет доказывания по настоящему делу.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для их пересмотра в условиях кассации не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.02.2013 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 по делу N А79-12793/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

О.Н. Голубева Д.В. Чернышов