Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 августа 2013 г. N Ф01-10014/13 по делу N А79-11107/2012

Нижний Новгород

02 августа 2013 г.

Дело N А79-11107/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30.07.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.08.2013.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Башевой Н.Ю.,

судей Александровой О.В., Чигракова А.И.

при участии представителя

от заявителя: Танерова А.И. (доверенность от 16.10.2012)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра

и картографии по Чувашской Республике

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 26.11.2012,

принятое судьей Ростовой З.М., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013,

принятое судьями Смирновой И.А., Захаровой Т.А., Протасовым Ю.В.,

по делу N А79-11107/2012

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "БиоРесурс"

(ИНН: 1202007931, ОГРН: 1091223000175)

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной

регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, -

администрация Моргаушского района Чувашской Республики,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "БиоРесурс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Управление) от 06.07.2012 N 07/020/2012-196 об отказе в государственной регистрации договора о перенайме земельного участка от 16.11.2010, заключенного с сельскохозяйственным потребительским сбытовым перерабатывающим кооперативом "Крестьянский двор" (далее - Кооператив); об обязании Управления осуществить государственную регистрацию указанного договора (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Моргаушского района Чувашской Республики (далее - Администрация).

Решением суда от 26.11.2012, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013, заявленные требования удовлетворены.

Управление не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.

Заявитель жалобы считает, что суды неправильно применили статьи 10, 61, 419, 389, 391 и 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), статью 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ). Договор перенайма в установленный законом срок не зарегистрирован, доказательства фактического заключение договора не представлены. Администрация, выступающая от имени собственника земельного участка, не была извещена об уступке права аренды, Кооператив ликвидирован, права и обязанности по договору, который прекратил свое действие, не могут быть переданы. В связи с этим у Управления отсутствовали правовые основания для осуществления регистрационных действий. Заявитель также полагает, что обращение Общества в Управление с соответствующим заявлением является злоупотребление правом.

Подробно позиция заявителя изложена в кассационной жалобе.

Общество в отзыве и представитель в судебном заседании отклонили доводы жалобы.

Управление, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в судебное заседание не направило.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 30.07.2013.

Законность принятых Арбитражным судом Чувашской Республики - Чувашии и Первым арбитражным апелляционным судом решения и постановления проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 08.04.2008 N 241 муниципальное образование Моргаушский район Чувашской Республики (арендодатель) и Кооператив (арендатор) заключили договор аренды земельного участка 08.04.2008 N 237.

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером 21:17:08 09 01:0773, местоположение: Чувашская Республика, Моргаушский район, землепользования СПК "Новая Юнга", поле N 5, поле N 6 кормового севооборота для ведения сельскохозяйственного производства в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка от 19.02.2008 N 17-16/08-0551, общей площадью 760 209 квадратных метров. Земельный участок предоставлен для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений (пункт 1.1 договора). Срок аренды участка установлен с 08.04.2008 по 06.04.2057 (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.06.2008.

Кооператив (арендатор) и Общество (третье лицо) заключили договор от 16.11.2010 о перенайме указанного земельного участка. В соответствии с договором арендатор уступает, а третье лицо принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 N 237, заключенному между муниципальным образованием Моргаушский район Чувашской Республики и Кооперативом на срок 49 лет (с 08.04.2008 по 06.04.2057).

Согласно пункту 2 договора от 16.11.2010 права и обязанности арендатора (а равно условия, предусматривающие права и обязанности арендатора) переходят к третьему лицу (распространяются на третье лицо) в том объеме и в том виде, которые существовали до момента замены стороны в договоре.

Земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи земельного участка от 16.11.2010.

Общество 24.05.2012 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора перенайма земельного участка. К заявлению были приложены соответствующие документы, в том числе постановление Администрации от 08.04.2008 N 241, договор аренды земельного участка от 08.04.2008 N 237, протокол внеочередного собрания членов Кооператива от 11.11.2010 N 2010-1, договор о перенайме земельного участка от 16.11.2010, акт приема-передачи земельного участка от 16.11.2010.

Общество 06.06.2012 представило в регистрирующий орган дополнительные документы, в том числе уведомление от 22.05.2012 N 1, адресованное Администрации, о состоявшемся перенайме спорного земельного участка.

Управление приостановило государственную регистрацию договора (уведомление от 07.06.2012 N 07/020/2012-196), а в дальнейшем отказало Обществу в государственной регистрации указанного договора со ссылкой на абзац 8 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ (сообщение от 06.07.2012 N 07/020/2012-196).

В обоснование отказа Управление указало, что согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц, от 13.05.2012 Кооператив ликвидирован; в связи с ликвидацией арендатора договор аренды земельного участка от 08.04.2008 N 237 прекратил свое действие (статьи 61, 419 Кодекса). В связи с этим уступка по прекращенному договору не может быть зарегистрирована. Кроме того, после заключения договора о перенайме земельного участка от 16.11.2010 арендатор в нарушение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не уведомил орган местного самоуправления о совершенной сделке (Общество уведомило об уступке права аренды путем направления уведомления от 22.05.2012 N 1 в Администрацию только после ликвидации арендатора).

Общество посчитало решение Управления незаконным, нарушающим права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности и обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Руководствуясь статьями 607, 615 Кодекса, статьями 3 и 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 20 Федерального закона N 122-ФЗ, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11), суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование.

Первый арбитражный апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ).

В силу статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены в статье 18 Федерального закона N 122-ФЗ.

Статья 20 Федерального закона N 122-ФЗ содержит основания для отказа в государственной регистрации права.

Согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

В пункте 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ определено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 2 названной статьи не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных данным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Кодекса).

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при аренде этого участка на срок более чем пять лет имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному на срок не менее пяти лет, предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора. Обязательное получение согласия собственника земельного участка не требуется.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

В соответствии с пунктом 15 указанного постановления при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, следует руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Суды установили, материалами дела подтверждено, что Общество, как и прежний арендатор спорного земельного участка, осуществляет сельскохозяйственную деятельность. Общество представило в Управление все документы, необходимые для государственной регистрации договора о перенайме земельного участка от 16.11.2010.

Договор о перенайме составлен в надлежащей форме и соответствует требованиям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор аренды земельного участка от 08.04.2008 N 237 не содержит условия об обязательном получении согласия собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору другому лицу.

Общество письмом от 22.05.2012 N 1 уведомило собственника земельного участка в лице Администрации о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 N 237.

Направление уведомления о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не арендатором, а непосредственно Обществом в данном случае не может являться препятствием для осуществления государственной регистрации договора перенайма спорного земельного участка.

Суды правильно указали, что действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода прав в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, поэтому подлежит применению аналогия закона. Применительно к положениям статьи 165 Кодекса государственная регистрация сделки производится на основании решения суда.

Поскольку правовых оснований для отказа в государственной регистрации договора о перенайме земельного участка у Управления не имелось, суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Управление не представило доказательств совершения Обществом действий исключительно с намерением причинить вред другому лицу и не доказало злоупотребление правом в иных формах, поэтому данное утверждение заявителя кассационной жалобы признается несостоятельным.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии и Первый арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 26.11.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 по делу N А79-11107/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Ю. Башева

Судьи

О.В. Александрова А.И. Чиграков