Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 августа 2013 г. N Ф01-10148/13 по делу N А28-8673/2012

Нижний Новгород

27 августа 2013 г.

Дело N А28-8673/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20.08.2013.

Полный текст постановления изготовлен 27.08.2013.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Павлова В.Ю.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.,

при участии представителя

от истца: Костина В.А., доверенность от 05.05.2013,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

общества с ограниченной ответственностью "Парикмахерская "Север"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 11.12.2012,

принятое судьёй Волковой С.С., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.04.2013,

принятое судьями Ившиной Г.Г., Буториной Г.Г., Караваевой А.В.,

по делу N А28-8673/2012

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Парикмахерская "Север" (ИНН: 4347011817, ОГРН: 1034316564590)

к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова

(ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978)

о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения

и обязании совершить действия

и у с т а н о в и л :

сославшись на Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон), общество с ограниченной ответственностью "Парикмахерская "Север" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с заявлением, в котором просит признать незаконным отказ в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого Обществом нежилого помещения и обязать департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент) совершить действия, связанные с заключением договора купли-продажи этого помещения.

Установив, что Общество утратило статус арендатора (возобновлённый на неопределённый срок договор аренды спорного помещения расторгнут по инициативе арендодателя) и, следовательно, предусмотренное Законом преимущественное право приобрести в собственность объект найма, Арбитражный суд Кировской области решением от 11.12.2012, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 04.04.2013, отказал Обществу в заявленных требованиях, признав обжалованный отказ соответствующим Закону.

Посчитав принятые судебные акты незаконными, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их и указывает, в частности, на следующее.

Решение от 20.08.2012 о расторжении договора подписано исполняющим обязанности начальника управления (комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее - Управление) Булдаковой Е.Л., тогда как в указанный день эти обязанности исполняла Вознесенская Д.А., что следует из письма от 16.04.2013 N 3462-02-04. Таким образом, решение о расторжении договора не имеет юридической силы, а сам договор является действующим.

Наличие или отсутствие арендных отношений значимо лишь для момента подачи заявления о реализации названного преимущественного права (часть 2 статьи 9 Закона).

Спорный объект выставлен на продажу спустя непродолжительное время с момента предполагаемого прекращения арендных правоотношений, что в силу пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" свидетельствует о том, что арендодатель препятствовал Обществу в реализации преимущественного права на выкуп помещения.

В возражениях на кассационную жалобу администрация города Кирова отклонила её, как несостоятельную, и просила оставить обжалованные судебные акты без изменения.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 9 часов 30 минут 20.08.2013.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области от 11.12.2012 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 04.04.2013 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Будучи надлежащим образом извещённым о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, ответчик не обеспечил явку представителя в суд третьей инстанции, поэтому в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы и возражений на неё, а также выслушав представителя истца, суд третьей инстанции не нашёл оснований для отмены либо изменения состоявшихся судебных актов.

Из документов кассационного производства усматривается и суды установили, что комитет по управлению имуществом города Кирова (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 06.09.1995 N 1012, во исполнение которого Общество приняло во временное (до 31.12.2009) пользование нежилое помещение, расположенное в доме 16а по Октябрьскому проспекту в городе Кирове.

В дополнительном соглашении от 15.03.1999 стороны включили в договор аренды пункт 5.4.2, предоставляющий арендодателю право расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом арендатора за один месяц.

Письмом от 05.05.2012 N 5048-01-05/1 Управление уведомило адресата об отказе от договора аренды нежилого помещения от 06.09.1995 N 1012 по истечении трёх месяцев с момента получения уведомления.

Договорные отношения между истцом и ответчиком прекращены 12.08.2012, что сторонами не оспаривается.

В письме Управления от 23.07.2012 N 8213-01-05, направленном директору Общества, указано, что решение о прекращении договора аренды планируется принять в связи с ненадлежащим исполнением Обществом обязанностей арендодателя (в силу пункта 2.2.7 договора аренды ремонт фасада здания является одной из обязанностей Общества, разрешение на капитальный ремонт фасада дано 29.09.2011, однако Общество не исполнило эту обязанность и допустило также задолженность по арендной плате).

Впоследствии Общество обратилось в Управление с заявлением от 06.08.2012 о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В письме от 17.08.2012 N 9676-01-05 Управление указало, что, поскольку договорные отношения с Обществом отсутствуют (договор аренды расторгнут согласно уведомлениям), изложенные в заявлении требования не могут быть удовлетворены.

При рассмотрении кассационной жалобы и проверке законности обжалованных судебных актов коллегия судей исходила из следующих законоположений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключённого на неопределённый срок, вправе в любое время отказаться от этого договора, предупредив другую сторону за три месяца; договором может быть также установлен и другой срок (пункт 2 статьи 610 Кодекса).

Одним из условий реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение отчуждаемого на возмездной основе имущества (государственного или муниципального) является то, что арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) пользовании названных субъектов непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3 Закона).

В силу части 4 статьи 9 Закона в случае если заявитель не соответствует установленным статьёй 3 Закона требованиям, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Оценив совокупность представленных доказательств (в их числе договор аренды в редакции дополнительного соглашения, упомянутая переписка между контрагентами) в порядке, предусмотренном статьями 71 и 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды признали спорный договор возобновлённым на неопределённый срок (данное обстоятельство не ставится под сомнение и в жалобе) и установили, что он расторгнут арендодателем на основании пункта 2 статьи 610 названного кодекса, причём причиной расторжения договора явилась неисправность Общества как арендатора.

При изложенных обстоятельствах отказ наймодателя от договора аренды не нарушает пределов осуществления гражданских прав (статья 10 Кодекса) и сообразуется как с принципом приобретения и осуществления лицами их гражданских прав своей волей и в своём интересе (пункт 2 статьи 1 Кодекса), так и с принципом свободы договора (статья 421 Кодекса).

Таким образом, письмо от 17.08.2012 N 9676-01-05 соответствует Закону, так как Общество, на эту дату утратив в отношении спорного помещения статус арендатора, перестало удовлетворять требованию, изложенному в пункте 1 статьи 3 Закона.

Довод кассационной жалобы о том, что арендодатель препятствовал Обществу в реализации преимущественного права на выкуп помещения, убедительно опровергнут судом апелляционной инстанции, вывод которого в дополнительной мотивировке не нуждается.

Наличие у арендатора названного преимущественного права и намерения выкупить объект недвижимости не освобождало его от обязательств в арендном правоотношении (в частности, от обязанности своевременно вносить плату за пользование имуществом), равно как не лишило и арендодателя права требовать встречного исполнения по договору и возможности защищать свои интересы, в том числе и посредством прекращения отношений с неисправным контрагентом.

В кассационной жалобе Общество оспаривает легитимность решения Управления от 20.08.2012 и вывод судов о прекращении договора аренды, таким образом, доводы заявителя жалобы касаются доказательственной стороны спора и направлены на изменение данной судами оценки доказательств. Между тем пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права к фактическим обстоятельствам, которые установлены судами первой и апелляционной инстанций (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Названный довод жалобы послужил Обществу поводом для обращения в суд с заявлением о пересмотре решения Арбитражного суда Кировской области по вновь открывшимся обстоятельствам (том 2, л.д. 6 - 9), что является ещё одним основанием для отклонения этого довода. Суды, исследовав все обстоятельства дела, не нашли оснований для применения к спорным правоотношениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для их пересмотра в условиях кассации не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 11.12.2012 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.04.2013 по делу N А28-8673/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парикмахерская "Север" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Павлов

Судьи

С.В. Бабаев Е.Г. Кислицын