Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 сентября 2013 г. N Ф01-10658/13 по делу N А28-10520/2012

Нижний Новгород

26 сентября 2013 г.

Дело N А28-10520/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 20.09.2013.

Полный текст постановления изготовлен 26.09.2013.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.,

в отсутствие представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

открытого акционерного общества Коммерческий банк "Хлынов"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 21.01.2013,

принятое судьей Волковой С.С., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013,

принятое судьями Гуреевой О.А., Кобелевой О.П., Сандаловым В.Г.,

по делу N А28-10520/2012

по иску открытого акционерного общества Коммерческий банк "Хлынов"

(ИНН: 4346013603, ОГРН: 1024300000042)

к Департаменту государственной собственности Кировской области

(ИНН: 4347002114, ОГРН: 1034316517509)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка

и по встречному иску об обязании заключить дополнительное соглашение к договору

и у с т а н о в и л :

открытое акционерное общество Коммерческий банк "Хлынов" (далее - Банк) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 26.04.2004 N 45922 в части расчета арендной платы исходя из ставки 2,5 процента.

Исковые требования основаны на статьях 445, 446, 552, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации тем, что Департамент необоснованно установил ставку арендной платы (60 процентов), предусмотренную подпунктом 2.14 методики определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Кировской области, утвержденной постановлением Правительства Кировской области от 04.05.2008 N 130/149 (далее - Методика определения размера арендной платы), для земельных участков, предоставленных для размещения и эксплуатации зданий (части зданий), используемых для обеспечения деятельности коммерческих банков, тогда как истец приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Департамент предъявил Банку встречное требование о понуждении заключить дополнительное соглашение N 3 к договору аренды от 26.04.2004 N 45922 об определении арендной платы с применением ставки в размере 60 процентов.

Арбитражный суд Кировской области решением от 21.01.2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.05.2013, отказал в удовлетворении первоначального требования и удовлетворил встречный иск. Судебные инстанции установили, что приобретенные помещения используются истцом для обеспечения банковской деятельности; руководствуясь статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, внесли изменения в договор аренды от 26.04.2004 N 45922 и определили условия дополнительного соглашения N 3 с 19.08.2011 по 31.12.2012, установив показатель базового значения арендной платы 60 процентов.

Не согласившись с данными судебными актами, Банк обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суд сделал ошибочный вывод об использовании помещений в банковской деятельности, поскольку эти объекты недвижимости приобретены Банком по соглашениям об отступном, заключенным в целях погашения задолженности по кредитному договору, и не приспособлены для осуществления банковской деятельности, в то время как установленный подпунктом 2.14 Методики определения размера арендной платы коэффициент подлежит применению в случаях фактического использования объектов в таких целях. Специальная правоспособность Банка не влияет на его права, как собственника, на пользование и распоряжение имуществом.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Управление по делам муниципальной собственности города Кирова (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Ревкина Валентина Алексеевна (арендатор) заключили договор аренды от 26.04.2004 N 45922 земельного участка площадью 3183,0 квадратного метра, с кадастровым номером 43:40:000130:0012 (У0130-069), расположенного по адресу: город Киров, улица Менделеева, дом 21, для эксплуатации здания торгового центра. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.07.2004.

Арендная плата рассчитывается исходя из базовых ставок арендной платы за землю, установленных органами местного самоуправления (пункты 2.1 и 2.2 договора).

В пункте 2.7 договора стороны предусмотрели возможность пересмотра арендной платы при изменении регулирующими органами в законодательном порядке размеров ставок земельного налога и базовых ставок арендной платы.

Банк (кредитор) и Ревкина В.А (должник) заключили соглашения об отступном от 26.05.2009, согласно условиям которых взамен полного исполнения обязательств по кредитным договорам от 08.02.2008 N 90-2008, от 26.06.2008 N 447-2008 и от 04.02.2009 N 36-2009 должник предоставил отступное в виде помещений цокольного этажа площадью 448,5 квадратного метра с кадастровым номером 43:40:000130:0012:15231/09:1007/А и площадью 462,2 квадратного метра с кадастровым номером 43:40:000130:0012:15231/09:1004/А, расположенные в торговом центре по адресу: город Киров, улица Менделеева, дом 21. Право собственности Банка на указанные помещения зарегистрировано 14.09.2009 и 23.06.2009.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В письме от 26.01.2012 Департамент предложил Банку оформить право пользования земельным участком с кадастровым номером 43:40:000130:0012, занятым торговым центром, путем подписания соглашения к договору аренды от 26.04.2004 N 45922 и направил проект дополнительного соглашения от 17.10.2012 N 3.

Размер арендной платы определен Департаментом на основании Методики определения арендной платы с применением базовой ставки в размере 60 процентов.

Банк подписал дополнительное соглашение с протоколом разногласий, но не согласился с базовой ставкой арендной платы, которая, по его мнению, должна составить 2,5 процента.

Департамент в письме от 24.10.2012 указал на отсутствие правовых оснований для изменения условий дополнительного соглашения.

Недостижение соглашения об условиях договора в упомянутой части послужило основанием для обращения сторон в арбитражный суд с настоящими исками.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Вместе с тем стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (пункты 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Суды установили и материалами дела подтверждается, что условия договора аренды от 26.04.2004 N 45922 предусматривают право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случаях введения повышающих коэффициентов или ином изменении органами местного самоуправления, законодательством Кировской области или Российской Федерации размеров ставок земельного налога, базовых ставок арендной платы (пункт 2.7 договора). Право собственности на нежилые помещения возникло у Банка в результате совершения действий по возврату кредитных денежных средств, то есть в результате осуществления банковской деятельности.

Приняв во внимание установленные права арендодателя и специальную правоспособность арендатора, суды сочли, что при использовании спорного земельного участка с 19.08.2011 по 31.12.2012 арендная плата должна исчисляться с применением базовой ставки 60 процентов, установленной в пункте 2.14 Методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Кировской области от 04.05.2008 N 130/149, для земельных участков, предоставленных для размещения и эксплуатации зданий (части зданий), используемых для обеспечения деятельности коммерческих банков, и обоснованно внесли соответствующее изменение в договор аренды от 26.04.2004 N 45922. Указанный порядок определения платы за пользование земельным участком не противоречит требованиям действующего законодательства.

Вопрос о целевом использовании приобретенных Банком нежилых помещений исследовался судами обеих инстанций и получил надлежащую оценку. Изложенные в оспариваемых решении и постановлении выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Доказательств иного использования помещений, кроме как для осуществления банковской деятельности, истец не представил.

При таких обстоятельствах окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 21.01.2013 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 по делу N А28-10520/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества Коммерческий банк "Хлынов" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

В.Ю. Павлов Д.В. Чернышов