Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 января 2014 г. N Ф01-13390/13 по делу N А38-2712/2013

Нижний Новгород

29 января 2014 г.

Дело N А38-2712/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 23.01.2014.

Полный текст постановления изготовлен 29.01.2014.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Голубевой О.Н., Чернышова Д.В.

при участии представителя

от истца: Зверевой И.А. (доверенность от 22.01.2013)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола"

на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 09.08.2013,

принятое судьей Светлаковой Т.Л., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2013,

принятое судьями Малышкиной Е.Л., Вечкановым А.И., Максимовой М.А.,

по делу N А38-2712/2013

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола"

(ИНН: 1215003356, ОГРН: 1021200761658)

к Семеновскому отделению Марийской республиканской общественной организации

Всероссийского общества инвалидов

(ИНН: 1215066860, ОГРН: 1021200000645)

о взыскании задолженности по арендной плате и пеней

и у с т а н о в и л :

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к Семеновскому отделению Марийской республиканской общественной организации Всероссийского общества инвалидов (далее - Общественная организация) о взыскании 2 443 150 рублей задолженности по арендной плате со второго квартала 2012 года по первый квартал 2013 года и 1 279 211 рублей 25 копеек пеней с 01.07.2012 по 13.05.2013.

Исковые требования основаны на статьях 309, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 42 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению платежей за пользование земельным участком по договору от 02.06.2000 N 1843.

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 09.08.2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.11.2013, отказал в удовлетворении иска. Руководствуясь статьями 552 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Жилищного кодекса) и пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 25.01.2013 N 13), суды обеих инстанций пришли к выводу об отсутствии у ответчика долга в арендном обязательстве. При этом суды исходили из того, что арендуемый земельный участок предоставлялся для строительства многоквартирного дома, поэтому с момента государственной регистрации права собственности на помещения в этом доме, земельный участок, находящийся непосредственно под возведенным объектом, перешел в общую долевую собственность собственников помещений, а право пользования остальной частью участка перешло к новому собственнику находящихся на ней объектов незавершенного строительства.

Не согласившись с данными судебными актами, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным по делу доказательствам и с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, нормы действующего земельного и жилищного законодательства предусматривают, что переход права собственности на земельный участок под многоквартирным домом возможен только при условии его формирования в установленном законом порядке. Земельные участки под возведенными объектами не поставлены на кадастровый учет, поэтому право собственности на них не перешло к владельцам расположенных в домах помещений, следовательно, арендатор обязан уплачивать Администрации арендные платежи исходя из общей площади предоставленного в аренду земельного участка.

Суды необоснованно применили не подлежащую применению статью 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на неоконченный строительством жилой дом с помещениями обслуживающего назначения не имеется, следовательно, до этого момента Общественная организация является законным пользователем земельного участка и должна уплачивать арендные платежи.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Марий Эл и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав полномочного представителя истца, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Администрация города Йошкар-Олы (арендодатель) и общественная организация инвалидов "Диана" (арендатор) заключили договор от 02.06.2000 N 1843 аренды земельного участка площадью 4500 квадратных метров, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, улицы Анциферова - Красноармейская, сроком до 02.06.2003 для строительства жилого дома и размещения временной платной стоянки. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Арендная плата вносится ежеквартально, не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал - не позднее 15 ноября (пункт 3.1 договора).

В соответствии с соглашением об уступке от 19.02.2003 права и обязанности арендатора по договору от 02.06.2000 N 1843 переданы Общественной организации.

Ответчик продолжил пользование имуществом после окончания предусмотренного договором срока без возражений арендодателя, что свидетельствует о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 10.01.2008 с кадастровым номером 12:05:0203002:102.

Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл выдало разрешение от 29.12.2008 N 023 на ввод в эксплуатацию первой очереди строительства многоквартирного дома со встроенными помещениями (48 квартир в блочных осях 1-2). Жилому дому присвоен почтовый адрес: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, улица Красноармейская, дом 98б.

Согласно отчетам об оценке от 15.02.2012 N 016/20-12 и от 16.11.2012 N 258/15-12 арендная плата составила на 2012 год - 2 354 200 рублей (квартальная 588 550 рублей) и на 2013 год - 2 710 000 (квартальная 677 500 рублей).

Вторая очередь строительства (встроенные помещения обслуживания населения и гаражи) в эксплуатацию не введена.

Комитет посчитал, что Общественная организация ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендных платежей в заявленный период, и обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Порядок возникновения прав на земельные участки под многоквартирными жилыми домами специальным образом урегулирован нормами жилищного и земельного законодательства.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего общего имущества, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В пункте 67 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено: если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищным кодексом Российской Федерации.

Из приведенных норм права следует, что после государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме собственники данных помещений становятся законными владельцами общего имущества дома, в том числе и земельного участка, на котором данный дом расположен. Следовательно, вывод судов об утрате органом местного самоуправления права распоряжения земельным участком под введенной в эксплуатацию первой очередью строительства правомерен.

Суды обеих инстанций установили, что оставшаяся часть земельного участка занята объектами незавершенного строительства: помещение I (встроенные гаражи на 16 автомашин первой и второй очереди) степенью готовности 77 процентов и встроенные нежилые помещения III, IV и V степенью готовности 52 процента, право собственности Общественной организации на которые прекратилось в 2010 и 2011 годах в связи с реализацией данного имущества на торгах.

При отсутствии доказательств факта пользования Предпринимателя спорным земельным участком в заявленный период суды правомерно сочли не подлежащим удовлетворению требование об оплате такого пользования, а потому законно и обоснованно отказали в удовлетворении иска.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц. Иная оценка обстоятельств спора не свидетельствует о неправильном применении судами норм права и не влияют на законность принятых решения и постановления.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Администрации судом не рассматривался, так как на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 09.08.2013 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2013 по делу N А38-2712/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

О.Н. Голубева Д.В. Чернышов