Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2013 г. N 01АП-6037/13

05 ноября 2013 г.

А38-2712/2013

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малышкиной Е.Л.,

судей Вечканова А.И., Максимовой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмидько Е.Ю.,

при участии представителей сторон:

от истца - Рустамовой Г.Р. по доверенности от 22.01.2013, N 9 (сроком по 01.02.2014) (л.д. 21);

от ответчика - Черных Л.Ю. по доверенности от 25.12.2012 (сроком на один год), (л.д. 76).

от КУ Витчука Н.М. - не явился извещен (уведомление N 23245),

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола"

на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 09.08.2013

по делу N А38-2712/2013, принятое

по иску муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола"

к Семеновскому отделению Марийской республиканской общественной организации Всероссийского общества инвалидов (ИНН 1215066860, ОГРН 1021200000645)

о взыскании долга по арендной плате и неустойки.

СУД УСТАНОВИЛ,

что муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к Семеновскому отделению Марийской республиканской общественной организации Всероссийского общества инвалидов о взыскании долга по арендной плате в сумме 2 443 150 руб. и неустойки в сумме 1 279 211 руб. 25 коп.

Решением от 09.08.2013 Арбитражный суд Республики Марий Эл в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить данный судебный акт, поскольку выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также неправильно применены нормы материального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, жилой дом со встроено-пристроенными помещениями представляет единый комплекс, вследствие чего с момента введения в эксплуатацию первой очереди строительства Общество не может использовать переданный в аренду земельный участок для окончания строительства второй очереди и договор аренды является действующим.

Одновременно заявитель апелляционной жалобы сослался на решение по делу N А38-2395/2012, имеющее преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Конкурсный управляющий Семеновского отделения Марийской республиканской общественной организации Всероссийского общества инвалидов в отзыве на апелляционную жалобу просил решение Арбитражного суда Республики Марий Эл оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы проведено в соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с использованием видео-конференц-связи с Арбитражным судом Республики Марий Эл.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 2 июня 2000 года между администрацией г. Йошкар-Олы (арендодателем) и общественной организацией инвалидов "Диана" (арендатором) заключен в письменной форме договор N 1843 аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 4500 кв.м, расположенный по ул. Анциферова - ул. Красноармейская, для строительства жилого дома и размещения временной платной стоянки, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 3 договора (т.1, л.д. 13-17).

Договор аренды был заключен на 3 года с 02.06.2000 по 02.06.2003 (пункт 4.1), зарегистрирован в городском земельном Комитете в соответствии с положениями действовавшего на момент его заключения законодательства (т.1, л.д. 13).

19 февраля 2003 года администрация г. Йошкар-Олы, ООИ "Диана" и Семеновское отделение МРОО ВОИ заключили соглашение об уступке прав по договору, по которому к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 02.06.2000 N 1843 (т.1, л.д. 18).

Таким образом, с 19.02.2003 арендатором по договору аренды земельного участка от 02.06.2000 N 1843 стало Семеновское отделение МРОО ВОИ.

Арендодатель и прежний арендатор, ООИ "Диана", обязательства по передаче земельного участка в аренду исполнили надлежащим образом. Факт пользования и владения земельным участком ответчиком не оспаривался.

По истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок установлены договором аренды земельного участка. Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально, не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал - не позднее 15-го ноября текущего года.

Стороны предусмотрели, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке ежегодно в связи с решениями органов местного самоуправления или государственной власти Российской Федерации, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее) (пункт 3.2).

Согласно отчётам N 016/20-12, N 258/15-12 рыночная стоимость годового размера арендной платы на 2012 год составляет 2 354 200 руб., на 2013 год - 2 710 000 руб. (т.1, л.д. 19-20). Соответственно размер арендной платы за квартал в 2012 году составлял 588 550 руб., в 2013 году - 677 500 руб. В адрес ответчика были направлены уведомления об изменении размера арендной платы на 2012 и 2013 годы (т.1, л.д. 62-64).

Посчитав, что Семеновским отделением МРОО ВОИ надлежащим образом не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период со 2 квартала 2012 года по 1 квартал 2013 года включительно, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав стороны, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, с учетом следующего.

Заключив договор, стороны приняли на себя обязательства, которые в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.

Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Как следует из кадастрового паспорта на земельный участок, кадастровой выписки о земельном участке и пояснений сторон земельный участок с кадастровым номером 12:05:0203002:102 сформирован и поставлен на кадастровый учет 10.01.2008 (т.1, л.д. 67-69, 73-75, 84-86, 88-89). Следовательно, подтвержден факт формирования и постановки на кадастровый учет спорного земельного участка после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 25.01.2013 N 13) указано следующее. При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как следует из содержания договора аренды от 02.06.2000, спорный земельный участок был предназначен для строительства жилого дома и размещения временной платной стоянки (пункт 1.1 договора).

Строительство жилых домов, расположенных на спорном земельном участке, осуществлялось поэтапно.

29 декабря 2008 года Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл выдано разрешение N 023 на ввод в эксплуатацию первой очереди строительства (48 квартир в блокировочных осях 1-2) многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями обслуживания населения, со встроенными гаражами под жилым домом на 16 автомашин. Жилому дому присвоен адрес: РМЭ, г. Йошкар-Ола, ул. Красноармейская, 98б (т.1, л.д. 70, 71-72).

Таким образом, у Общества после ввода в эксплуатацию первого комплекса и первой регистрации права собственности на квартиру в жилом доме сохранилось право пользования частью земельного участка, необходимой для продолжения строительства дома и, соответственно, сохранялось право аренды земельного участка, необходимого для достижения целей предоставления этого участка в аренду.

Учитывая вышеизложенное, вывод суда первой инстанции о том, что арендные отношения прекращены в отношении части земельного участка, на которой введена в эксплуатацию первая очередь строительства многоквартирного жилого дома, является правомерным.

Вместе с тем из материалов дела усматривается, что право собственности Семеновского отделения МРОО ВОИ на объект незавершенного строительства - помещение I, встроенные гаражи на 16 автомашин 1-й и 2-й очереди (степень готовности 77%), прекратилось 4 октября 2011 года, на встроенное помещение IV, назначение нежилое (степень готовности 52%) и встроенное помещение V, назначение нежилое (степень готовности 52%) - прекратилось 15 июля 2010 года, на встроенное помещение III, назначение нежилое (степень готовности 52%) - прекратилось 8 сентября 2010 года (т.2, л.д. 1-4).

По пояснению ответчика, указанное имущество реализовано с торгов.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Следовательно, с момента прекращения права собственности на объекты незавершенного строительства ответчик уже не мог использовать земельный участок для достижения целей его предоставления по договору аренды, поскольку права пользования соответствующей частью земельного участка перешли к новым собственникам объектов недвижимости.

В силу выше изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что решение по делу N А38-2395/2012, имеющее преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, не принимается судом апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда.

Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" определен момент возникновения права собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме на земельный участок и разъяснено, что договор аренды земельного участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

При рассмотрении дела N А38-2395/2012 ответчик признал иск в порядке части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд удовлетворил требования истца, поскольку признание исковых требований является основанием для удовлетворения иска в полном объеме без выяснения мотивации ответчика.

По настоящему делу суд первой инстанции, верно установив отсутствие арендных отношений, с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Исходя из изложенного оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 09.08.2013 по делу N А38-2712/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

Е.Л. Малышкина

Судьи

А.И. Вечканов М.А. Максимова