Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 апреля 2014 г. N Ф01-1158/14 по делу N А79-6169/2012

Нижний Новгород

03 апреля 2014 г.

Дело N А79-6169/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 02.04.2014.

Полный текст постановления изготовлен 03.04.2014.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.,

при участии представителей

от истца: Волковой И.В. (по доверенности от 25.02.2014),

от ответчика: Немцевой Е.А. (по доверенности от 12.02.2014), Жигуновой Е.И. (по доверенности от 27.02.2014), Хохловой М.А. (по доверенности от 15.10.2013)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "САЛАМБИ" на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014, принятое судьями Малышкиной Е.Л., Вечкановым А.И., Кузнецовым В.И., по делу N А79-6169/2012

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики (ИНН: 2129008793, ОГРН: 1022101283951)

к обществу с ограниченной ответственностью "САЛАМБИ" (ИНН: 2116492429, ОГРН: 1022102430130)

о расторжении договора аренды земельного участка,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "САЛАМБИ"

к Министерству имущественных и земельных отношений Чувашской Республики

о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом, администрация города Чебоксары Чувашской Республики, администрация Чебоксарского района Чувашской Республики, администрация Вурман-Сюктерского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики,

и у с т а н о в и л :

Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском к обществу с ограниченной ответственностью "САЛАМБИ" (далее - Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 19.12.2007 N 189, находящегося в государственной собственности.

Исковые требования основаны на статьях 209, 450 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьях 11.2, 11.3, 11.4 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивированы следующим. В результате раздела ранее предоставленного в аренду земельного участка (участок предоставлялся для целей, не связанных со строительством, без проведения торгов) на восемь самостоятельных участков один из участков стал иметь вид разрешенного использования - для жилищного строительства, что предусматривает заключение договора аренды исключительно по результатам аукциона. После прекращения существования старого земельного участка и образования новых земельных участков договор аренды должен быть расторгнут. Ответчик отказался от расторжения договора аренды.

Общество, не признав иск, воспользовалось правом на обращение в суд с встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Встречный иск основан на статьях 451 и 452 ГК РФ и статьях 3, 11.4, 11.8 и 46 ЗК РФ и мотивирован тем, что Общество имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на вновь образованные участки из состава ранее арендуемого без проведения торгов либо имеет право требовать заключения дополнительного соглашения о внесении изменения в прежний договор.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 05.06.2013 отказал в удовлетворении основного иска, удовлетворил встречный иск. Руководствуясь статьями 450 и 619 ГК РФ, статьями 11.2, 11.8, 22, 36 и 85 ЗК РФ и статьей 65 АПК РФ, суд пришел к выводу, что договор аренды может быть расторгнут в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора или в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования. Истец не представил таких доказательств, в связи с чем не подлежат удовлетворению исковые требования. В результате образования новых земельных участков из спорного земельного участка ответчик приобрел преимущественное право на заключение с ним договора аренды образуемых земельных участков на прежних условиях, следовательно, подлежит удовлетворению требование ответчика об обязании истца заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на условиях Общества.

Не согласившись с решением суда первой инстанции в части удовлетворения встречного иска, Министерство обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 03.02.2014 отменил решение суда первой инстанции в обжалуемой части, отказал в удовлетворении встречного иска, в остальной части оставил без изменения решение суда. Суд пришел к выводу, что земельный участок общей площадью 47 882 квадратных метра, с кадастровым номером 21:21:080201:55 имеет вид разрешенного использования для жилищного строительства, следовательно, заключение договора аренды данного земельного участка может осуществляться исключительно по результатам аукциона. Изменение договора аренды позволит Обществу осуществить жилищное строительство на земельном участке, предоставленном в обход установленной законодательством процедуры торгов и поставит Общество в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

Не согласившись с принятым постановлением суда апелляционной инстанции, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, Общество имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды либо права требовать подписания дополнительного соглашения о внесении изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка с включением в предмет договора всех новых восьми земельных участков без проведения торгов. Суд апелляционной инстанции сделал необоснованный вывод о том, что Общество планирует осуществлять жилищное строительство, поскольку Общество не обращалось к Министерству за разрешением на строительство либо за согласованием проектной документации для осуществления строительства. Необоснованным является довод суда апелляционной инстанции о том, что на земельном участке общей площадью 47 882 квадратных метра, с кадастровым номером 21:21:080201:55 расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности Чувашской Республики, поскольку в распоряжении Общества имеются документы, подтверждающие списание этих объектов ввиду их неудовлетворительного состояния.

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы, представитель истца отклонил доводы кассационной жалобы, представив отзыв на нее.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей не обеспечили.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.

В силу статьи 286 АПК РФ проверка обжалуемого судебного акта ограничена доводами, содержащимися в кассационной жалобе и в возражениях относительно жалобы, что обусловлено диспозитивными началами судопроизводства в арбитражном суде, а также реализацией принципов состязательности и равноправия сторон.

Заявитель кассационной жалобы обжалует постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 в части отказа в удовлетворении встречного иска. Суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность принятого судебного акта в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 19.12.2007 N 189, по условиям которого арендодатель на основании распоряжения Министерства от 04.12.2007 N 1633-р предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов, находящийся в собственности Чувашской Республики, общей площадью 49 866 квадратных метров, с кадастровым номером 21:21:08 02 01:0028, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Вурман-Сюктерское сельское поселение, село Хыркасы, улица Волжская, дом 7, для осуществления уставной деятельности (пункт 1.1 договора). Договор заключен с 09.11.2007 по 31.12.2016 (пункт 2.1 договора). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 09.11.2007. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 22.05.2008.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.08.2010 N 265 земельный участок с кадастровым номером 21:21:08 02 01:0028 переведен из земель особо охраняемых территорий и объектов в земли населенных пунктов в целях жилищного строительства. Земельный участок включен в границы поселка Сюктерка Вурман-Сюктерского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики в целях жилищного строительства. Согласно кадастровому паспорту от 09.09.2010 вид разрешенного использования земельного участка изменен и указан в целях жилищного строительства.

В соответствии с межевым планом, подготовленным кадастровым инженером по заказу Общества, земельный участок с кадастровым номером 21:21:080201:0028 разделен на восемь земельных участков, а именно: с кадастровыми номерами 21:21:080201:53, 21:21:080201:54, 21:21:080201:56, 21:21:080201:57, 21:21:080201:58, 21:21:080201:59 и 21:21:080201:60 с видом разрешенного использования земельного участка для обслуживания и эксплуатации здания и с кадастровым номером 21:21:080201:55 с видом разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства.

Земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет 30.11.2011. Право собственности Чувашской Республики зарегистрировано 28.01.2012, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 21:21:080201:0028 на восемь самостоятельных земельных участков, один из которых имеет разрешенное использование под жилищное строительство, Министерство в письме от 13.03.2012 предложило Обществу расторгнуть договор аренды от 19.12.2007 N 189.

Общество в письме от 19.03.2012 отказалось от расторжения спорного договора аренды и предложило Министерству заключить дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому изменить объект аренды на восемь новых образованных земельных участков.

Сославшись на полученный письменный отказ Общества, Министерство обратилось в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды, а Общество - с встречным иском о заключении дополнительного соглашения к договору.

В силу статьи 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.

ЗК РФ устанавливает различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Министерство и Общество заключили договор от 26.03.2007 N 1648 на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Чувашской Республики, которое определено в приложении N 1 к договору и состоит из дач N 8, 9, 10, 11 и 25, дома приезжих, бани, склада, здания пищеблока, проходной, будки кирпичной, двух артезианских скважин, асфальта, двух насосов глубинных, водопровода, трех теплотрасс.

На основании распоряжения Кабинета Министров Чувашской Республики от 25.12.2003 N 335 "О порядке принятия решений об условиях приватизации государственного имущества Чувашской Республики", распоряжения Министерства от 26.11.2007 N 1582-р "Об условиях приватизации государственного имущества Чувашской Республики" и распоряжения Республиканского специализированного государственного учреждения "Фонд имущества Чувашской Республики" (далее - Учреждение) от 28.11.2007 N 99-р проведен аукцион по продаже нежилых зданий, а именно дач N 8, 9, 10, 11 и 25, дома приезжих, бани, склада, здания пищеблока, проходной и будки кирпичной, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 21:21:08 02 01:0028, который не вошел в план приватизации государственного имущества Чувашской Республики ввиду того, что имел статус особо охраняемой территории и не подлежал приватизации.

Общество по итогам аукциона заключило с Учреждением договор купли-продажи от 09.01.2008 N 238 поименованных нежилых зданий, послуживший основанием для государственной регистрации перехода права собственности к ответчику (дата регистрации 09.04.2008).

Земельный участок с кадастровым номером 21:21:080201:0028 образован и поставлен на государственный кадастровый учет 23.10.2007 с разрешенным видом использования для осуществления уставной деятельности.

По договору аренды от 19.12.2007 N 189 земельный участок предоставлен Обществу без проведения торгов для осуществления уставной деятельности, не связанной со строительством (пункт 1.1 договора).

Использование земельных участков допускается их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ). Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1 статьи 30 ЗК РФ).

Из пункта 1 статьи 30.1 ЗК РФ следует, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24 ЗК РФ, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

В силу пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.

Первоначально земельный участок предоставлен Обществу в аренду без проведения торгов, для осуществления уставной деятельности, не связанной со строительством.

Впоследствии вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 21:21:080201:0028 изменен и указан в целях жилищного строительства и участок разделен на восемь самостоятельных земельных участков.

Раздел земельного участка на восемь самостоятельных земельных участков производился по заказу Общества. Образованный при разделе земельный участок общей площадью 47 882 квадратных метра, с кадастровым номером 21:21:080201:55 имеет разрешенное использование для жилищного строительства, следовательно, заключение договора аренды такого земельного участка может осуществляется исключительно по результатам аукциона, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств того, что Общество имеет права на такие исключения.

Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, с видом разрешенного использования для целей жилищного строительства предоставляются с обязательным проведением торгов.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что испрашиваемое Обществом изменение договора аренды в будущем позволит осуществить жилищное строительство на земельном участке, предоставленном в обход установленной процедуры, что недопустимо в силу пунктов 1 и 2 статьи 30.1 ЗК РФ.

В тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

В силу статьи 16 Закона о защите конкуренции запрещаются соглашения между федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации или между ними и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

В пункте 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции определено, что под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

Суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что, удовлетворив требования Общества об обязании Министерства заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 19.12.2007 N 189 в части земельного участка общей площадью 47 882 квадратных метра, с кадастровым номером 21:21:080201:55, с видом разрешенного использования для жилищного строительства, Министерство фактически предоставит Обществу земельный участок для жилищного строительства в обход установленной законодательством процедуры торгов и поставит Общество в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, которые вправе рассчитывать на получение спорного земельного участка по результатам аукциона для целей жилищного строительства.

Земельный участок с кадастровым номером 21:21:080201:55 включен в черту населенного пункта. Согласно градостроительному регламенту, являющемуся составной частью правил землепользования и застройки, и генеральному плану поселения, спорный земельный участок расположен в зоне, обозначенной Ж-1 - жилая застройка.

Согласно кадастровому плану территории спорного земельного участка от 26.09.2013 N 21/301/13-199220 его видом разрешенного использования является жилищное строительство - строительство коттеджей.

Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что для объектов жилищного строительства земельным законодательством (статья 30.1 ЗК РФ) не предусмотрено предоставление земельного участка иначе, чем на торгах, следовательно, получение в аренду земельного участка в соответствии со статьей 36 ЗК РФ для уставной деятельности, с последующим изменением вида разрешенного использования на жилищное строительство и внесением изменений в договор аренды, путем подписания дополнительного соглашения, не соответствует действующему законодательству.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Изменение договора аренды путем заключения дополнительного соглашения относительно земельного участка общей площадью 47 882 квадратных метра, с кадастровым номером 21:21:080201:55, с разрешенным использованием для жилищного строительства, в том числе в судебном порядке, невозможно.

Ссылка заявителя о том, что на земельном участке с кадастровым номером 21:21:080201:55 отсутствуют объекты недвижимости, находящиеся в собственности Чувашской Республики, судом округа отклонена, поскольку Общество не представило доказательств признания недействительными свидетельств о праве собственности Чувашской Республики на объекты недвижимого имущества на спорном земельном участке, в установленном законом порядке право собственности на объекты недвижимости не прекращено.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 по делу N А79-6169/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "САЛАМБИ" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев Е.Г. Кислицын