Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 ноября 2014 г. N Ф01-4643/14 по делу N А11-9028/2011

Нижний Новгород

24 ноября 2014 г.

Дело N А11-9028/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20.11.2014.

В полном объеме постановление изготовлено 24.11.2014.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Елисеевой Е.В.,

судей Жегловой О.Н., Каширской Н.А.

при участии представителя

от администрации города Коврова Владимирской области: Кузнецовой Е.Ю. по доверенности от 27.10.2014 N 01-41/1478

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Промышленная компания "ВОЛНАКС" Мельниковой Светланы Сергеевны и Уланова Вадима Борисовича на определение Арбитражного суда Владимирской области от 17.06.2014, принятое судьей Гребневой И.С., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014, принятое судьями Протасовым Ю.В., Захаровой Т.А., Смирновой И.А., по делу N А11-9028/2011

по заявлению администрации города Коврова Владимирской области (ИНН: 3305005930, ОГРН: 1033302200381)

к обществу с ограниченной ответственностью "Промышленная компания "ВОЛНАКС" (ИНН: 3305051774, ОГРН: 1043302207684)

о возврате земельного участка

и у с т а н о в и л :

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Промышленная компания "ВОЛНАКС" (далее - Компания, должник) администрация города Коврова Владимирской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением об обязании должника передать по акту приема-передачи Администрации земельный участок общей площадью 53 270 квадратных метров из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 33:20:00 00 00:0007, находящийся по адресу: Владимирская область, город Ковров, улица Андреевская, к западу от домов N 1 - 13,.

Заявление основано на положениях статей 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле привлечены: открытое акционерное общество "Владимирские коммунальные системы", общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление N 10", гражданин Морозов Ю.А.; граждане (участники долевого строительства, собственники объектов завершенного и незавершенного строительства, находящихся на спорном земельном участке): Лаптев И.В., Морковкин А.М., Масленников А.А., Чернышов И.Л., Трушкова И.В., Переходнов А.С., Лукьянов Д.Ю., Мурашева И.А., Сударкина Д.О.

Суд первой инстанции определением от 17.06.2014, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014, удовлетворил заявление Администрации.

Конкурсный управляющий должника и Уланов Вадим Борисович обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просили отменить определение от 17.06.2014 и постановление от 02.09.2014 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов кассационных жалоб заявители указывают, что, удовлетворяя требования Администрации об изъятии спорного земельного участка, суды нарушили положения статей 12.1 - 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и права участников долевого строительства, у которых земельный участок, принадлежащий застройщику на праве аренды, находится в залоге. Кроме того, суды не применили подлежащие применению статьи 22 (пункт 9), 30.2 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и нарушили нормы статей 35 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителей, право аренды на спорный земельный участок входит в конкурсную массу. Удовлетворение требований Администрации об обязании возвратить земельный участок, предоставленный застройщику, влечет ущемление прав участников строительства, которым в силу пункта 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве могут быть переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в случае создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При таких обстоятельствах действия Администрации, выразившиеся в уклонении от пролонгации договора аренды и в последующем в изъятии земельного участка из конкурсной массы должника, при наличии на данном земельном участке объектов недвижимости свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны Администрации (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), в результате которого кредиторы утратили возможность получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Заявители считают, что суды применили статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации без учета условий договора аренды о порядке расторжения договора, в пункте 6.1 которого согласован судебный порядок расторжения договора в случаях использования земельного участка не по целевому назначению; использования земельного участка способами, приводящими к его порче; невнесения арендной платы более чем за шесть месяцев и нарушения других условий договора. В договоре не согласованы обстоятельства, наступление которых давало бы право на односторонний отказ от обязательств и автоматическое прекращение права аренды. При таких обстоятельствах вывод судов о расторжении договора аренды в одностороннем порядке не является законным.

В судебном заседании представитель Администрации отклонил доводы кассационных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве, и просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, как законные и обоснованные.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность определения Арбитражного суда Владимирской области от 17.06.2014 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 по делу N А11-9028/2011 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив обоснованность доводов кассационных жалоб и отзыва на них, суд округа не нашел правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установили суды, Арбитражный суд Владимирской области определением от 07.11.2011 возбудил производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Компании. Определением от 11.01.2012 введено наблюдение. Решением от 22.06.2012 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство.

Администрация (арендодатель) и Компания (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 06.10.2006 N 8-01/6551 (в редакции дополнительных соглашений), по условиям которого арендодатель по акту приема-передачи от 08.10.2006 предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 33:20:00 00 00:0007, находящийся по адресу: Владимирская область, город Ковров, улица Андреевская, к западу от домов N 1 - 13, для комплексного освоения в целях строительства квартала малоэтажной жилой застройки, общей площадью 53 270 квадратных метров (пункт 1.1 договора).

Размер арендной платы составляет 170 902 рубля 87 копеек (пункт 3.1 договора).

Срок аренды установлен с 08.10.2006 по 07.10.2009 (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением от 26.11.2009 N 8-02/5524 к договору аренды срок договора аренды продлен с 08.10.2006 по 25.01.2010; дополнительным соглашением от 20.10.2010 N 8-02/6202 срок договора аренды продлен с 09.10.2010 по 08.09.2011.

Названные дополнительные соглашения так же, как и договор, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Письмом от 02.11.2011 N 01-27/1646, полученным Компанией согласно уведомлению о вручении 10.11.2011, Администрация, сославшись на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, уведомила Компанию об отказе от договора аренды спорного земельного участка и предложила подписать дополнительное соглашение к договору аренды, а также акт приема-передачи земельного участка.

Посчитав, что договор аренды прекратил действие, а объект найма не возвращен Компанией, Администрация обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением об обязании Компании возвратить спорный земельный участок. Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Владимирской области от 15.05.2013 по делу N А11-2982/2012 данное исковое заявление оставлено без рассмотрения, в связи с чем Администрация обратилась с настоящим заявлением.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок; договор аренды расторгнут с 11.02.2012, поскольку Компания уведомлена Администрацией об отказе от договора 10.11.2011.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Компания не исполнила обязанность, предусмотренную статьями 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, по возврату недвижимого имущества арендодателю, следовательно, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили требования Администрации.

Доводов заявителей жалоб о необходимости применения к спорным правоотношениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит отклонению по следующим основаниям.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Суды установили, что договор аренды (с учетом дополнительных соглашений) заключен на срок менее пяти лет, впоследствии возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. При таких обстоятельствах суды обеих инстанций правомерно применили к спорным правоотношениям второй абзац пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.

Компания до рассмотрения настоящего спора не выполнила обязанности, предусмотренные в договоре аренды, а также пункте 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в том числе подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории; выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; иные обязанности). Таким образом, арендодатель в силу пункта 8 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации был вправе отказаться от договора аренды спорного земельного участка.

Суды обеих инстанций правомерно пришли к выводу о том, что факт включения права аренды спорного земельного участка в конкурсную массу должника не приводит к необоснованности требований Администрации и нарушению прав кредиторов должника при удовлетворении требований о возврате земельного участка, поскольку конкурсную массу в соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве составляет имущество (имущественные права), принадлежащее должнику на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства. Как следует из материалов дела, конкурсное производство в отношении имущества должника открыто 22.06.2012, тогда как договор аренды спорного земельного участка прекращен 11.02.2012.

Удовлетворение требований Администрации об обязании возвратить земельный участок, предоставленный застройщику, не влечет ущемление прав участников строительства в связи с тем, что в силу статьи 201.10 Закона о банкротстве передача прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок участникам строительства, создавшим жилищно-строительный кооператив, осуществляется при условии принадлежности застройщику земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, на праве собственности или на ином имущественном праве. Как указано ранее, на момент открытия конкурсного производства в отношении должника договор аренды земельного участка прекращен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, при установлении злоупотребления правом со стороны заявителя суд может отказать ему в защите его права.

Суды, оценив представленные в материалы дела доказательства, не устанавливали указанное обстоятельство, поэтому вывод судов о наличии оснований для удовлетворения заявления Администрации является правомерным и обоснованным.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, свидетельствуют о несогласии заявителей с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Обжалованные судебные акты приняты при правильном применении норм права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом округа не установлено.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по кассационной жалобе составляет 2000 рублей и относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1), 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Владимирской области от 17.06.2014 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 по делу N А11-9028/2011 оставить без изменения, кассационные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Промышленная компания "ВОЛНАКС" Мельниковой Светланы Сергеевны и Уланова Вадима Борисовича - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Елисеева

Судьи

О.Н. Жеглова Н.А. Каширская