Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 января 2015 г. N Ф01-5788/14 по делу N А28-10916/2013

Нижний Новгород

22 января 2015 г.

Дело N А28-10916/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19.01.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 22.01.2015.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Радченковой Н.Ш.,

судей Забурдаевой И.Л., Чигракова А.И.,

при участии представителей

от истца: Сазонова С.М., директора, Еременко Н.А. (доверенность от 02.09.2014),

от ответчика: Серегиной Т.А. (доверенность от 12.01.2015),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.09.2014, принятое судьями Ившиной Г.Г., Караваевой А.В., Буториной Г.Г., по делу N А28-10916/2013

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Автор" (ИНН: 4348025354, ОГРН: 1024301330250)

к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 1034316546978, ОГРН: 4348010693)

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа, оформленного письмом от 25.07.2013 N 10405-0105,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Автор" (далее - заявитель, ООО "Торговый дом "Автор", Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с заявлением уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным выраженного в письме от 25.07.2013 N 10405-0105 отказа Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - ответчик, Департамент) в реализации преимущественного права приобретения нежилого помещения по адресу: город Киров, улица Ленина/Герцена, дом 88/7, арендуемого на основании договора от 26.11.1996 N 1256, и обязании ответчика в целях восстановления прав Общества совершить следующие юридически значимые действия: обеспечить проведение технического и кадастрового учета обособленного помещения, расположенного по указанному адресу и состоящего из комнат 21-24 на поэтажном плане технического паспорта Кировского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации" от 17.12.2012, которое арендует ООО "Торговый дом "Автор"; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости и направить в адрес ООО "Торговый дом "Автор" проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Решением суда от 19.05.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Постановлением апелляционного суда от 12.09.2014 решение суда отменено, требования заявителя удовлетворены.

Департамент не согласился с принятым постановлением и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить.

По мнению Департамента, вывод Второго арбитражного апелляционного суда об обособленности помещений, арендуемых ООО "Торговый дом "Автор" не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Подробно доводы ответчика изложены в кассационной жалобе и поддержаны его представителем в судебном заседании.

Общество в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании не согласились с доводами Департамента, посчитав обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи со Вторым арбитражным апелляционным судом.

Законность принятого Вторым арбитражным апелляционным судом постановления проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 26.11.1996 Управление по делам муниципальной собственности города Кирова и ООО "Торговый дом "Автор" заключили договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: город Киров, Ленина/Герцена, дом 88/7, общей площадью 65,8 квадратных метров, под размещение магазина.

Согласно приложению 1 "Характеристика помещения" к договору арендуемое помещение снабжено инженерным оборудованием (имеет отопление, канализацию, горячее водоснабжение, телефон).

13.06.2007 осуществлена государственная регистрация права собственности муниципального образования "Город Киров" на помещение магазина площадью 130,8 квадратных метров, на первом этаже, по адресу: город Киров, улица Ленина/Герцена, дом 88/7.

28.09.2011 муниципальному образованию "Город Киров" взамен свидетельства от 13.06.2007 выдано повторное свидетельство 43-АВ 566191 о государственной регистрации права собственности на помещение (назначение: нежилое, общая площадь: 128,3 квадратных метров, этаж: цокольный, первый, номер на поэтажном плане: 1003, адрес объекта: город Киров, улица Ленина/Герцена, дом 88/7, кадастровый (или условный) номер: 43:40:000305:27:33:401:002:000025790:9001, 9002, 9005:21003).

03.12.2012 Департаментом заключен муниципальный контракт на выполнение кадастровых работ, в перечне муниципальных объектов, в отношении которых ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" должно выполнить кадастровые работы, указано нежилое помещение, расположенное по адресу: улица Ленина/Герцена, 88/7, площадью 128,3 квадратных метров.

17.07.2013 Общество обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого по договору от 26.11.1996 N 1256 помещения, расположенного по адресу: город Киров, улица Ленина/Герцена, дом 88/7, инвентарный номер: 43:40:40305:2579:09/1003/2, подтвердив свое соответствие условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства.

Письмом от 25.07.2013 N 10405-01-05 Департамент сообщил Обществу об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения по причине отсутствия технического и кадастрового паспортов и регистрации права муниципальной собственности на указанное помещение, указав, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность органов местного самоуправления осуществлять раздел помещения, находящегося в муниципальной собственности.

Не согласившись с данным отказом, ООО "Торговый дом "Автор" обратилось в Арбитражный суд Кировской области с требованием о признании его незаконным и обязании ответчика обеспечить проведение технического и кадастрового учета обособленного помещения, расположенного по адресу: город Киров, улица Ленина/Герцена, дом 88/7, и состоящего из комнат 21-24 на поэтажном плане технического паспорта Кировского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации" от 17.12.2012, которое арендует; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости и направить в адрес ООО "Торговый дом "Автор" проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Арбитражный суд Кировской области, руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), приняв во внимание изложенные в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 разъяснения, отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 12.09.2014 отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Рассмотрев кассационную жалобу, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ (здесь и далее в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ) данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий критериям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Закона N 159-ФЗ, при соблюдении условий, определенных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

На основании части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) следует, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Поэтому реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Вместе с тем законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

Закон N 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

На основании статьи 1, пункта 5 части 1 статьи 7 Закона N 221-ФЗ помещение является предметом кадастрового учета.

По условиям договора аренды, заключенного с Обществом, акта приема-передачи, объектом аренды является нежилое помещение, расположенное по адресу: город Киров, улица Ленина, дом 88, а не часть помещения.

Договор аренды заключен в отношении муниципального имущества как самостоятельного, обособленного объекта недвижимого имущества, участвующего в связи с этим в гражданском обороте в качестве индивидуально-определенного объекта гражданских прав.

При таких обстоятельствах постановка на кадастровый учет помещений являющихся объектом аренды, возможна, а значит, они могут являться предметом договора купли-продажи.

Согласно материалам дела, предметом договора аренды от 26.11.1996 N 1256, заключенногоУправлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности города Кирова и Обществом, являлось нежилое помещение, расположенное по адресу: город Киров, улица Ленина/Герцена, дом 88/7, общей площадью 65,8 квадратных метров. Согласно приложению 1 "Характеристика помещения" к договору арендуемое помещение снабжено инженерным оборудованием (имеет отопление, канализацию, горячее водоснабжение, телефон).

Как следует из технических паспортов, составленных Кировским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации" по состоянию на 09.11.1995 и на 05.03.2003, с момента передачи объекта в аренду он является самостоятельным объектом недвижимости. Право собственности муниципального образования "Город Киров" на помещение магазина площадью 130,8 квадратных метров, расположенного на первом этаже, по адресу: город Киров, улица Ленина/Герцена, дом 88/7, было зарегистрировано 13.06.2007.

Таким образом, на момент передачи спорного помещения в аренду право муниципальной собственности на помещение большей площади не было зарегистрировано, в аренду был передан определенный, идентифицированный объект. 02.08.1999 между сторонами договора было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды в части изменения площади арендуемого помещения, согласно которому с 10.08.1999 площадь арендуемого помещения составила 63,6квадратных метров. На основании дополнительного соглашения от 05.05.2003 площадь арендуемого помещения составляет 62,0 квадратных метра. С 05.05.2003 изменения в договор аренды от 26.11.1996 N 1256 относительно площади арендуемого помещения не вносились, расчет арендной платы производился исходя из площади 62,0 квадратных метра.

Нежилое помещение с момента передачи в аренду имеет самостоятельное функциональное назначение, используется под магазин Ив Роше, у которого есть обособленный вход с улицы, что подтверждается материалами дела.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что спорное нежилое помещение, состоящее из комнат N 21-24 на поэтажном плане, может быть сформировано как обособленный объект. Данный вывод суда, помимо технических паспортов и экспликаций, также подтверждается справкой КОГУП "БТИ" от 30.10.2013 N 1806, из которой следует, что помещение, переданное в аренду Обществу, состоящее из комнат N 21, 22, 23, 24 (на поэтажном плане технического паспорта от 17.12.2012 на нежилое помещение N 1003), является обособленным.

В материалах дела имеется технический план помещения в связи с образованием части (частей помещения), подготовленный кадастровым инженером КОГУП "БТИ", имеющим квалификационный аттестат N 43-12-217. Этот план содержит сведения об образуемой части помещения площадью 57,7 квадратных метров, номера на поэтажном плане 21, 22, 23, 24 согласно техническому паспорту на помещение N 1003 Кировского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федерального БТИ.

Довод кассационной жалобы о том, что дом по улице Ленина/Герцена, 88/7, является объектом культурного наследия, подлежащим сохранению в соответствии с Федеральным законом N 73-ФЗ от 25.06.2002 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", отклоняется судом округа, так как не подтверждается материалами дела.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов суда и направлены на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Второй арбитражный апелляционный суд правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы не рассматривался, так как на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.09.2014 по делу N А28-10916/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Ш. Радченкова

Судьи

И.Л. Забурдаева А.И. Чиграков