Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2014 г. N 02АП-5540/14

г. Киров

12 сентября 2014 г.

Дело N А28-10916/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ившиной Г.Г.,

судей Караваевой А.В., Буториной Г.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Измоденовой Ю.А.,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя Еременко Н.А., действующей на основании доверенности от 20.08.2014,

представителя ответчика Серегиной Т.В., действующей на основании доверенности от 30.12.2013 (до перерыва), Шайфлера П.Ю., действующего на основании доверенности от 04.02.2014 (после перерыва),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Автор"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 19.05.2014

по делу N А28-10916/2013, принятое судом в составе судьи Хлюпиной Н.П.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Автор" (ИНН: 4348025354, ОГРН: 1024301330250)

к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 1034316546978, ОГРН: 4348010693)

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа, оформленного письмом от 25.07.2013 N 10405-0105,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом Автор" (далее - заявитель, ООО "Торговый дом Автор", Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявлением о признании незаконным оформленного письмом от 25.07.2013 N 10405-0105 отказа департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - ответчик, Департамент) в реализации преимущественного права приобретения заявителем нежилого помещения по адресу: г. Киров, ул. Ленина/Герцена, д. 88/7, арендуемого на основании договора аренды от 26.11.1996 N 1256, и обязании ответчика в целях восстановления прав Общества совершить следующие юридически значимые действия: обеспечить проведение технического и кадастрового учета обособленного помещения, расположенного по адресу: г. Киров, ул.Ленина/Герцена, д. 88/7, и состоящего из помещений 21-24 на поэтажном плане технического паспорта Кировского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации" от 17.12.2012, арендуемого ООО "Торговый дом Автор"; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости и направить в адрес ООО "Торговый дом Автор" проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Решением суда от 19.05.2014 в удовлетворении заявленных требований было отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, считая его незаконным, ООО "Торговый дом Автор" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель отмечает, что в ходе разбирательства по делу судом были установлены обстоятельства, позволяющие сделать однозначный вывод о возможности формирования на базе арендуемого Обществом помещения самостоятельного нежилого обособленного помещения путем заделки дверного проема в помещение, входящее в состав иного обособленного помещения. В этой связи заявитель, ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", считает, что арендуемое помещение может являться объектом продажи при его приватизации в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). По мнению Общества, в данном случае для заключения договора купли-продажи имущества решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества.

Вывод суда о том, что отчуждение части здания или части нежилого помещения в смысле изложенных в пункте 8 названного выше Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 разъяснений не соответствует понятию приватизации, поскольку не повлечет прекращение права публичной собственности на тот объект недвижимости, часть которого отчуждается, ООО "Торговый дом Автор" считает несостоятельным, полагая, что в данной ситуации право публичной собственности не будет прекращено только в оставшейся части помещения, но оно прекратится в отношении отчуждаемой его части.

Кроме того, Общество настаивает на том, что не обязано было совершать действия по формированию нежилого помещения как обособленного объекта до обращения за реализацией преимущественного права на выкуп данного помещения. Ссылку суда на отказ ООО "Торговый дом Автор" от реализации права на проведение перепланировки заявитель находит не основанной на имеющихся в деле доказательствах.

Департамент в письменном отзыве опроверг доводы апелляционной жалобы Общества.

Рассмотрение дела откладывалось до 19.08.2014 и до 09.09.2014 в соответствии со статьей 158 АПК РФ.

На основании статьи 18 АПК РФ, пункта 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, в связи с нахождением в отпуске судьи Кононова П.И. в составе суда произведена замена судьи Кононова П.И. на судью Буторину Г.Г., о чем объявлено сторонам, указано в протоколе судебного заседания и в определении от 19.08.2014.

В судебном заседании 09.09.2014 был объявлен перерыв до 12.09.2014 в порядке статьи 163 АПК РФ.

В судебных заседаниях суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали занятые по делу позиции.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.11.1996 между Управлением по делам муниципальной собственности города Кирова и ООО "Торговый дом Автор" заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Ленина, 88, общей площадью 65,8 кв.м., используемого для размещения магазина (том 1 л.д. 16-18). Согласно приложению 1 к договору "Характеристика помещения" арендуемое помещение снабжено инженерным оборудованием (имеет отопление, канализацию, горячее водоснабжение, телефон).

Согласно техническому паспорту, составленному Кировским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация -Федеральное бюро технической инвентаризации" по состоянию на 09.11.1995, арендуемое помещение учитывалось в ОТИ под инвентарным номером 43:40:У0305:2579:09/1003:2 и состояло из склада, бытовки, магазина, тамбура общей площадью 59,3 кв.м., благоустройство помещения заключалось в наличии централизованного отопления, электроснабжения, телефона; канализацией и водопроводом помещение не оборудовано (том 1 л.д. 44-45).

Согласно техническому паспорту, составленному Кировским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации" по состоянию на 05.03.2003, арендуемое помещение учитывалось в ОТИ под инвентарным номером 43:40:У0305:2579:09/1003:2 и состояло из кабинета косметики, коридора, торгового зала, общей площадью 55,4 кв.м., благоустройство помещения заключалось в наличии централизованного отопления, электроснабжения, телефона; канализацией и водопроводом помещение не оборудовано (том 1 л.д. 49-50). В экспликации к поэтажному плану указан также тамбур площадью 2,3 кв.м. (том 1 л.д. 46-48).

13.06.2007 осуществлена государственная регистрация права собственности муниципального образования "Город Киров" на помещение магазина площадью 130,8 кв.м., этаж первый, по адресу: г. Киров, ул. Ленина/Герцена, дом 88/7 (том 2 л.д. 42).

Согласно техническому паспорту, составленному Кировским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации" по состоянию на 16.12.2005, помещение магазина, право собственности на которое зарегистрировано за муниципальным образованием "Город Киров", учитывалось под кадастровым номером 43:40:У0305:008:2579/09:1003/1,2,5 и состояло из помещений: 1003/1 - торговый зал, площадью 44,4; 1003/5 - туалет, умывальная, коридор, подсобное помещение, тамбур, кабинет, помещение для хранения общей площадью 24,6 кв.м.; 1003/2 - кабинет косметики, коридор, торговый зал, тамбур, коридор общей площадью 61,8 кв.м.; всего - 130,8 кв.м.

28.09.2011 муниципальному образованию "Город Киров" взамен свидетельства от 13.06.2007 выдано повторное свидетельство 43-АВ 566191 о государственной регистрации права собственности на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 128,3 кв.м., этаж цокольный, первый, номера на поэтажном плане 1003, адрес объекта: г. Киров, ул. Ленина/Герцена, дом 88/7, помещение 1003, кадастровый (или условный) номер 43:40:000305:27:33:401:002:000025790:9001, 9002, 9005:21003 (том 1 л.д. 123).

03.12.2012 департаментом муниципальной собственности администрации города Кирова заключен муниципальный контракт N 2516 на выполнение кадастровых работ, в перечне муниципальных объектов, в отношении которых должны быть выполнены ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" кадастровые работы, указано нежилое помещение по адресу: ул. Ленина, 88, площадью 128,3 кв.м. (том 1 л.д. 137-141).

Согласно техническому паспорту, составленному Кировским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации" по состоянию на 17.12.2012, помещению, которое учитывалось в ОТИ под учетным номером 43:40:000305:27:33:401:002:000025790:9001, 9002, 9005:21003, присвоен кадастровый номер 43:40:000305:100, под которым данный объект учитывается в ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кировской области (том 1 л.д. 55-62).

17.07.2013 Общество обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого по договору от 26.11.1996 N 1256 помещения, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Ленина/Герцена, д.88/7, инвентарный номер 43:40:40305:2579:09/1003/2, подтвердив, что заявитель соответствует условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства (том 1 л.д. 13-14).

Письмом от 25.07.2013 N 10405-01-05 Департамент сообщил Обществу об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения по причине отсутствия самостоятельного технического и кадастрового паспорта и регистрации права муниципальной собственности на указанное помещение, указав, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность органов местного самоуправления по разделу находящегося в муниципальной собственности помещения (том 1 л.д. 15).

Не согласившись с данным отказом, ООО "Торговый дом Автор" обратилось в Арбитражный суд Кировской области с требованием о признании его незаконным и обязании ответчика в целях восстановления прав Общества совершить следующие юридически значимые действия: обеспечить проведение технического и кадастрового учета обособленного помещения, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Ленина/Герцена, д. 88/7, и состоящего из помещений 21-24 на поэтажном плане технического паспорта Кировского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации" от 17.12.2012, арендуемого ООО "Торговый дом Автор"; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости и направить в адрес ООО "Торговый дом Автор" проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Письмом от 16.12.2013 Департамент сообщил Обществу информацию, полученную от Кировского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация -Федеральное бюро технической инвентаризации" на обращение о возможности формирования самостоятельного объекта (помещения), согласно которой формирование изолированного обособленного помещения по указанному контуру возможно при условии заделки дверного проема в помещение N 16, входящее в состав другого обособленного помещения (том 1 л.д. 172-173).

18.12.2013 ООО "Торговый дом Автор" обратилось в Департамент с просьбой дать согласие на выполнение работ в арендуемом помещении по закладке дверного проема из помещения N 22 в помещение N 16 согласно поэтажному плану помещения по техническому паспорту Кировского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации" по состоянию на 17.12.2012, а также согласие на изготовление технического паспорта и постановку на кадастровый учет обособленного помещения, состоящего из помещений 21-24 техпаспорта БТИ (том 1 л.д. 176).

16.01.2014 на заседании комиссии по использованию муниципальной собственности по результатам рассмотрения заявления от 18.12.2013 принято решение о даче разрешения ООО "Торговый дом Автор" на проведение работ по перепланировке помещения по адресу: г. Киров, ул. Ленина, 88, общей площадью 57,7 кв.м., согласно приложенного плана. Согласно выписке из протокола заседания комиссии от 16.01.2014 N 964 Обществу предложено в соответствии с пунктом 2.2.7 договора аренды от 26.11.1996 N 1256 после проведения перепланировки произвести за свой счет инвентаризацию помещения и представить технический план.

Соответствующие действия заявителем произведены не были.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями Закона N 159-ФЗ и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), принимая во внимание изложенные в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 разъяснения, указал, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Учитывая, что реализация Обществом преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений сопряжена с предоставленным ему правом на формирование нежилого помещения как самостоятельного объекта (протокол заседания комиссии от 16.01.2014 N 964), суд с учетом положений пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что отказ Общества от предоставленного ему права на проведение в установленном порядке работ по перепланировке помещения по адресу: г. Киров, ул. Ленина, д. 88, общей площадью 57,7 кв.м., согласно приложенному плану о закладке пожарного выхода, не свидетельствует о возникновении у ответчика обязанности обеспечить реализацию права Общества на приобретение и последующее заключение договора купли-продажи в отношении части нежилого помещения. В этой связи в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно части 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ (здесь и далее в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ) данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Закона N 159-ФЗ, при соблюдении условий, определенных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что заявитель 17.07.2013 обратился в адрес Департамента с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого по договору от 26.11.1996 N 1256 помещения, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Ленина/Герцена, д.88/7, инвентарный номер 43:40:40305:2579:09/1003/2, подтвердив, что заявитель соответствует условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства.

На определенную в Законе N 159-ФЗ дату (01.07.2013) арендуемое недвижимое имущество находилось во временном пользовании заявителя по договору аренды более двух лет.

Сведений о наличии задолженности по арендной плате суду не представлено; доказательств включения арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства в деле не имеется.

При таких обстоятельствах заявитель на момент обращения с заявлением о выкупе от 17.07.2013 обладал преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются и подтверждены ответчиком в письме от 25.07.2013.

В то же время письмом от 25.07.2013 N 10405-01-05 Департамент сообщил Обществу об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения по причине отсутствия самостоятельного технического и кадастрового паспорта и регистрации права муниципальной собственности.

Анализируя приведенные Департаментом основания к отказу в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Действительно, из материалов дела следует, что право муниципальной собственности зарегистрировано на нежилое помещение общей площадью 128, 3 кв.м. по адресу: г. Киров, ул. Ленина/Герцена, д. 88/7, помещение 1003. Как указывает ответчик в письменных позициях по делу, арендуемое Обществом помещение не сформировано как самостоятельный объект и не выделено как обособленный объект из нежилого помещения площадью 128, 3 кв.м.

Вместе с тем, как следует из пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее- Информационное письмо N 134) по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить.

Вместе с тем законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

При этом Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

В соответствии со статьей 1, пунктом 5 части 1 статьи 7 Закона N 221-ФЗ помещение является предметом кадастрового учета.

По условиям договора аренды, заключенного с Обществом, акта приема-передачи, объектом аренды является конкретное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Ленина, 88, а не часть помещения.

Договор аренды заключен в отношении муниципального имущества именно как самостоятельного, обособленного объекта недвижимого имущества, участвующего в связи с этим в гражданском обороте в качестве индивидуально-определенного объекта гражданских прав.

При таких обстоятельствах постановка на кадастровый учет помещений являющихся объектом аренды, возможна, следовательно, они могут являться и предметом договора купли-продажи.

Таким образом, позиция ответчика о том, что арендуемое помещение, в отношении которого не осуществлен государственный кадастровый учет (отсутствует технический и кадастровый паспорт), не может быть предметом заявления о выкупе, не принимается судом, как противоречащая положениям Закона N 159-ФЗ и пункта 8 Информационного письма N 134. По смыслу вышеприведенных разъяснений отсутствие кадастрового учета само по себе не лишает субъекта права выкупа обособленного объекта.

Законодатель, принимая Закон N 159-ФЗ, преследовал цель предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства реальную возможность приобретения арендуемого ими имущества, вне зависимости от его объектного статуса (часть помещения или здание в целом). В данном случае, для заключения в рамках указанного закона договора купли-продажи имущества, которое после проведения кадастрового учета будет создано в будущем, решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества.

Следовательно, доводы ответчика, что право муниципальной собственности зарегистрировано за муниципальным образованием в ЕГРП на объект недвижимости площадью 128, 3 кв.м. в целом, не являются препятствием для реализации арендатором права на выкуп.

Как пояснил представитель заявителя в судебном заседании и не отрицает представитель ответчика, второе помещение из данной совокупной площади передано в аренду ООО "МИГ" по отдельному договору аренды.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено требование к предмету договора продажи недвижимости, в соответствии с которым в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что предметом заключенного между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности города Кирова и Обществом договора аренды от 26.11.1996 N 1256 являлось нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Ленина, д. 88, общей площадью 65,8 кв.м. Согласно приложению 1 к договору "Характеристика помещения" арендуемое помещение снабжено инженерным оборудованием (имеет отопление, канализацию, горячее водоснабжение, телефон).

Согласно техническому паспорту, составленному Кировским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное бюро технической инвентаризации" по состоянию на 09.11.1995, арендуемое помещение учитывалось в ОТИ под инвентарным номером 43:40:У0305:2579:09/1003:2 и состояло из склада, бытовки, магазина, тамбура общей площадью 59,3 кв.м., благоустройство помещения заключалось в наличии централизованного отопления, электроснабжения, телефона; канализацией и водопроводом помещение не оборудовано.

Согласно техническому паспорту, составленному Кировским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации" по состоянию на 05.03.2003, арендуемое помещение учитывалось в ОТИ под инвентарным номером 43:40:У0305:2579:09/1003:2 и состояло из кабинета косметики, коридора, торгового зала, общей площадью 55,4 кв.м., благоустройство помещения заключалось в наличии централизованного отопления, электроснабжения, телефона; канализацией и водопроводом помещение не оборудовано. В экспликации к поэтажному плану указан также тамбур площадью 2,3 кв.м..

Из указанных технических паспортов следует, что с момента передачи объекта в аренду он являлся самостоятельным объектом недвижимости.

Право собственности муниципального образования "Город Киров" на помещение магазина площадью 130,8 кв.м., этаж первый, по адресу: г. Киров, ул. Ленина/Герцена, дом 88/7 было зарегистрировано 13.06.2007.

Таким образом, на момент передачи спорного помещения в аренду право муниципальной собственности на помещение большей площади зарегистрировано не было, в аренду был передан определенный, идентифицированный объект.

02.08.1999 между сторонами договора было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды в части изменения площади арендуемого помещения, согласно которому с 10.08.1999 площадь арендуемого помещения составила 63,6 кв.м. Согласно дополнительному соглашению от 05.05.2003 площадь арендуемого помещения составляет 62,0 кв.м. С 05.05.2003 какие-либо изменения в договор аренды от 26.11.1996 N 1256 относительно площади арендуемого помещения не вносились, расчет арендной платы производился исходя из площади помещения 62,0 кв.м.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что спор относительно переданных в аренду помещений (N N 21-24) ранее (N7, 7а, 8, 8а) и их площади между сторонами отсутствует, в аренду переданы конкретные помещения, их состав в период действия договора аренды не менялся, площадь уточнялась органами технического учета.

Как указал заявитель и подтверждается материалами дела, переданное в аренду нежилое помещение с момента передачи в аренду имеет самостоятельное функциональное назначение, используется под магазин "Ив Роше", имеет обособленный вход с улицы.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещение, состоящее из помещений N N 21-24 на поэтажном плане, может быть сформировано как обособленный объект. Данный вывод суда помимо имеющихся в материалах дела технических паспортов и экспликаций также подтверждается справкой КОГУП "БТИ" от 30.10.2013 N1806 (т. 1 л.д. 101) из которой следует, что помещение, сданное в аренду Обществу, состоящее из помещений N 21, 22, 23, 24 (на поэтажном плане технического паспорта от 17.12.2012 на нежилое помещение 1003), является обособленным.

Кроме того, заявителем в материалы дела представлен технический план помещения в связи с образованием части (частей помещения), подготовленный кадастровым инженером КОГУП "БТИ", имеющим квалификационный аттестат N 43-12-217, в котором имеются сведения об образуемой части помещения площадью 57,7 кв.м. номера на поэтажном плане N21,22,23,24 согласно технического паспорта на помещение 1003 Кировский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (т. 2 л.д. 10-18).

Доказательства того, что арендуемое помещение не может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимого имущества, Департаментом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены.

Доводы ответчика, что в отличие от предмета договора аренды предмет договора купли-продажи должен быть сформулирован конкретно и соответствовать императивным требованиям закона, судом рассмотрены. Вместе с тем данные доводы не опровергают позицию заявителя относительно того, что из арендованных помещений N N 21-24 может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект в рамках реализации права заявителя, предусмотренного Законом N 159-ФЗ.

Ответчик в обоснование своей позиции ссылается на справку Кировского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации" от 19.11.2013 (т. 1 л.д. 173), в соответствии с которой формирование изолированного обособленного помещения по указанному контуру возможно при условии заделки дверного проема в помещение N 16, входящее в состав другого обособленного помещения.

При этом суд обращает внимание, что орган технической инвентаризации указывает на обособленность соседнего помещения, включающего помещение N 16 на поэтажном плане. Кроме того, из текста данной справки следует, что заделка дверного проема является необходимой для формирования обособленного изолированного помещения.

Однако суд апелляционной инстанции не усматривает противоречия между представленными в материалы дела справками КОГУП "БТИ" от 30.10.2013 и Кировского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации" от 19.11.2013, поскольку в справке КОГУП "БТИ" от 30.10.2013 сделан вывод именно об обособленности помещения, в то время как в справке ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации" от 19.11.2013 идет речь о формировании изолированного обособленного помещения, что не идентично.

Таким образом, изложенное в пункте 8 Информационного письма N 134 требование о возможности формирования помещения как обособленного объекта в рассматриваемом случае заявителем по материалам дела доказано.

Ответчик также указывает, что в соответствии с частью 7 статьи 27 Закона N 221-ФЗ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на государственный кадастровый учет помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

В соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями, строительная конструкция - это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

При этом в законодательстве отсутствуют определения понятий "изолированность" и "обособленность" помещения. Вместе с тем, по смыслу законодательства, помещение считается обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями; изолированным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

Буквальное толкование части 7 статьи 27 Закона N 221-ФЗ свидетельствует об отсутствии требования об одновременном соответствии помещения, постановка которого на кадастровый учет осуществляется уполномоченным органом, критериям обособленности и изолированности.

Таким образом, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о невозможности кадастрового учета помещения со ссылкой на данную норму Закона N 221-ФЗ.

Предусмотренному Законом N 159-ФЗ праву заявителя на выкуп помещения корреспондирует обязанность ответчика совершить юридически значимые действия, направленные на реализацию такого права, в том числе и по подаче документов для постановки обособленного объекта на кадастровый учет в целях осуществления дальнейших действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Более того, установленные после принятия ответчиком оспариваемого решения об отказе в реализации преимущественного права выкупа от 25.07.2013 обстоятельства (относительно необходимости заделки дверного проема в помещение N 16) не были указаны в качестве основания для отказа Обществу в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Доводы о невозможности формирования объекта как обособленного также не отражены ответчиком в решении об отказе от 25.07.2013. Данные обстоятельства, указанные после принятия ответчиком оспариваемого отказа, не могут подтверждать его законность и обоснованность на дату принятия решения от 25.07.2013.

Также суд считает, что ответчик по материалам дела не доказал необходимость проведения таковой перепланировки для обособления объекта и реализации Обществом права выкупа помещения. Доводы Общества относительно того, что объект является обособленным и в отсутствие перепланировки ответчиком не опровергнуты.

Помимо изложенного, суд анализирует представленные в материалы дела документы, собранные после принятия ответчиком оспариваемого отказа, свидетельствующие, что арендованное помещение имеет дверной проем в помещение N 16, входящее в состав другого обособленного помещения. Однако из этого не следует, что данные объекты нельзя использовать обособленно, поскольку, как следует из представленных в дело документов, двери (внутреннее сообщение объектов) при наличии таковой необходимости возможно изолировать, поскольку данные объекты имеют отдельные входы с улицы.

Соответственно, то обстоятельство, что Общество не реализовало предоставленное ему решением комиссии от 16.01.2014 N 964 право на проведение в установленном порядке работ по перепланировке помещения по адресу: г. Киров, ул. Ленина, д. 88, общей площадью 57,7 кв.м., согласно приложенному плану о закладке пожарного выхода, не было положено в основу принятого Департаментом решения от 25.07.2013 и не подтверждает его законность.

Кроме того, Закон N 159-ФЗ, а также данные в пункте 8 Информационного письма N 134 разъяснения не обязывают арендатора до момента подачи заявления о выкупе непосредственно сформировать объект как обособленный и поставить его на кадастровый учет. Данная возможность, по смыслу приведенных разъяснений, выясняется при принятии решения.

На дату принятия решения об отказе ответчик не обсуждал возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта, указав в письме от 25.07.2013 лишь на то, что вопрос о разделении арендуемого помещения органом местного самоуправления не рассматривается и законодательством не установлена обязанность органов местного самоуправления по разделу находящегося в муниципальной собственности помещения.

Однако предусмотренный Законом N 159-ФЗ перечень оснований для отказа в реализации преимущественного права выкупа является ограниченным и не содержит такого основания, как нежелание собственника обособлять в принципе обособляемую арендуемую часть помещения.

Кроме того, предусмотренное пунктом 8 Информационного письма N 134 условие о наличии возможности формирования помещения как обособленного объекта подразумевает именно техническую возможность обособления, а не возможность получения согласия собственника. Возможность реализации преимущественного права выкупа не ставится законодателем в зависимость от усмотрения органа власти.

Иной подход влечет необоснованное лишение Общества, как субъекта малого и среднего предпринимательства, преимущественного права на приобретение имущества, что не соответствует смыслу Закона N 159-ФЗ, целью которого является оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя пояснил, что, поскольку подача заявления об осуществлении кадастрового учета помещения относится к правомочиям собственника, даже в случае выполнения Обществом всех требований ответчика относительно перепланировки, подача заявления о кадастровом учете помещения может быть осуществлена только собственником и только при наличии его воли. Таким образом, все изложенные ответчиком в отказе аргументы относятся к отсутствию его воли по осуществлению раздела находящегося в муниципальной собственности помещения, что, как изложено выше, не отвечает положениям Закона N 159-ФЗ.

Аргументы ответчика о неисполнимости решения суда в случае удовлетворения требований заявителя документально не подтверждены (не доказано то, что объект не является обособленным, не доказана необходимость перепланировки) и не свидетельствуют о правомерности оспариваемого отказа, выраженного в письме от 25.07.2013. Позиция Департамента, что до обращения с заявлением о выкупе Общество должно произвести перепланировку объекта и поставить объект на кадастровый учет, не соответствует данным в пункте 8 Информационного письма N 134 разъяснениям.

Между тем обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возложена на ответчика как на орган, принявший оспариваемое решение (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Заявленные при рассмотрении дела в суде аргументы ответчика о наличии в помещении площадью 128,3 кв.м. мест общего пользования, об отсутствии мест общего пользования в помещении площадью 57,7 кв.м. по смыслу Закона N 159-ФЗ не являются препятствием для реализации права выкупа помещения.

Обстоятельство, заявленное Департаментом при рассмотрении дела в суде, что объект аренды находится в здании, которое является объектом культурного наследия, не было приведено ответчиком в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права выкупа и не препятствует ему, а может являться условием договора купли-продажи и охранного обязательства.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что имеются все установленные законом условия, при наличии которых возникает право Общества на выкуп арендованного имущества, поэтому отказ в реализации преимущественного права выкупа объекта муниципального имущества не соответствует положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ и является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, лишая его возможности использования преимущественного права на приобретение спорного помещения, в связи с чем требования заявителя о признании незаконным оспариваемого отказа подлежат удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании вышеприведенных обстоятельств решение суда первой инстанции надлежит отменить на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований о признании незаконным оспариваемого отказа. Апелляционная жалоба Общества подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В уточнениях заявленных требований, представленных в суд первой инстанции, Общество детализирует требования, обязанность совершения которых Общество просит возложить на Департамент в целях восстановления нарушенных прав ООО "Торговый дом Автор" в порядке статьи 201 АПК РФ. Вместе с тем суд апелляционной инстанции считает, что при признании отказа Департамента в реализации преимущественного права выкупа незаконным на ответчика должна быть возложена обязанность устранить допущенные оспариваемым отказом нарушения прав и законных интересов Общества именно таким образом, какой следовал бы при принятии ответчиком противоположного решения по заявлению о выкупе, то есть путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ. Юридически значимые действия Департамента должны быть направлены на реализацию права Общества на выкуп.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая, что согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, принимая во внимание, что требования заявителя подлежат удовлетворению, понесенные Обществом расходы по государственной пошлине за рассмотрение заявления в суде первой инстанции (в размере 2000 рублей) и апелляционной жалобы в суде апелляционной инстанции (в размере 1000 рублей) подлежат взысканию с ответчика в пользу заявителя.

При подаче апелляционной жалобы Общество по платежному поручению от 17.06.2014 N 457 уплатило государственную пошлину в размере 2 000 рублей, в связи с чем на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1 000 рублей подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Автор" (ИНН: 4348025354, ОГРН: 1024301330250) удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Кировской области от 19.05.2014 по делу N А28-10916/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявленные требования общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Автор" удовлетворить.

Признать незаконным отказ департамента муниципальной собственности администрации города Кирова, оформленный письмом от 25.07.2013 N 10405-0105, в реализации преимущественного права приобретения обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом Автор" (ИНН: 4348025354, ОГРН: 1024301330250) нежилого помещения по адресу: г. Киров, ул. Ленина/Герцена, д. 88/7, арендуемого на основании договора аренды от 26.11.1996 N 1256, как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Обязать департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 1034316546978, ОГРН: 4348010693) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Автор" путем совершения юридически значимых действий, направленных на реализацию преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Автор" на выкуп нежилого помещения по адресу: г. Киров, ул. Ленина/Герцена, д. 88/7, арендуемого на основании договора аренды от 26.11.1996 N 1256, состоящего из помещений N 21, 22, 23, 24 на поэтажном плане технического паспорта Кировского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации" от 17.12.2012 в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 1034316546978, ОГРН: 4348010693) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Автор" (ИНН: 4348025354, ОГРН: 1024301330250) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 (трех тысяч) рублей, в том числе 2000 (две тысячи) рублей за рассмотрение заявления в суде первой инстанции и 1000 (одна тысяча) рублей за рассмотрение апелляционной жалобы в суде апелляционной инстанции.

Арбитражному суду Кировской области выдать исполнительный лист.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом Автор" (ИНН: 4348025354, ОГРН: 1024301330250) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 000 (одной тысячи) рублей 00 копеек, излишне уплаченную по платежному поручению от 17.06.2014 N 457.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

Г.Г. Ившина

Судьи

А.В. Караваева Г.Г. Буторина