Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 ноября 2015 г. N Ф01-4804/15 по делу N А79-10783/2014

Нижний Новгород

30 ноября 2015 г.

Дело N А79-10783/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25.11.2015.

Полный текст постановления изготовлен 30.11.2015.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Баландина Б.А.,

судей Кислицына Е.Г., Чернышова Д.В.,

при участии представителей

от ответчика: Рыбаковой Н.Ф. (директора, протокол от 04.03.2015 N 5), Тарасова А.М. (доверенность от 30.10.2014)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Винтаж" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 07.07.2015, принятое судьей Новожениной О.А., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2015, принятое судьями Наумовой Е.Н., Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., по делу N А79-10783/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Альфа" (ОГРН: 1112130000718, ИНН: 2124033919)

к обществу с ограниченной ответственностью "Винтаж" (ОГРН: 1112130002126, ИНН: 2130084703)

о взыскании задолженности по арендной плате и пеней

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Винтаж"

к обществу с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Альфа",

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - индивидуальный предприниматель Чепурной Дмитрий Александрович,

о взыскании затрат на проведение капитального ремонта

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Альфа" (далее - Деловой центр) обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Винтаж" (далее - Общество) 379 352 рублей 26 копеек долга по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 24.02.2011 за октябрь -декабрь 2014 года и 7939 рублей 10 копеек пеней с 22.10.2014 по 20.12.2014.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Чепурной Дмитрий Александрович (далее - Предприниматель).

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

Общество 26.02.2015 подало встречное исковое заявление о взыскании с Делового центра 372 049 рублей 73 копеек стоимости затрат на проведение капитального ремонта.

Заявленное требование обосновано положениями статей 611, 616, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано неисполнением ответчиком обязательства по возмещению стоимости капитального ремонта арендуемого помещения.

Кроме того, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с Делового центра 4 135 804 рублей 27 копеек стоимости капитального ремонта, проведенного в помещении, арендованном по договору от 24.02.2011. Делу присвоен номер А79-10838/2014.

Определением суда от 11.03.2015 дела N А79-10783/2014 и А79-10838/2014 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен общий номер А79-10783/2014, для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление Общества к Деловому центру о взыскании 372 049 рублей 73 копеек стоимости капитального ремонта, общая сумма встречных требований составила 4 507 854 рубля.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 07.07.2015, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2015, исковые требования Делового центра о взыскании задолженности по арендной плате и пеней удовлетворены, в удовлетворении требований Общества о взыскании стоимости капитального ремонта отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, письмо от 01.05.2012 свидетельствует о прощении долга по арендным платежам в спорный период; письмо от 01.05.2012, расходный кассовый ордер от 20.12.2012 N 586 и действия сторон явно выражают волю Предпринимателя на освобождение от обязанности по внесению арендных платежей с 01.05.2012 по 01.05.2015; помещения не соответствуют их целевому назначению, что подтверждается актами приема-передачи по договору аренды; Предприниматель дал согласие на проведение капитального ремонта помещений, что подтверждается доверенностью от 14.04.2011; письмо Общества от 01.01.2012, содержащее подпись Предпринимателя, подтверждает согласие арендодателя на проведение работ по капитальному ремонту.

Представители заявителя в судебном заседании поддержали заявленные в жалобе доводы.

Деловой центр, не обеспечивший явку представителей в судебное заседание, представил отзыв на жалобу.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив представленные доказательства и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) 24.02.2011 заключили договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование за плату комнаты N 1-10; 13-17 нежилого помещения N 3 обшей площадью 214,8 квадратного метра, и комнаты N 1-11 нежилого помещения N 2 общей площадью 151 квадратный метр, расположенные в подвале жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: город Чебоксары, улица Бондарева, дом 15, а арендатор обязался принять помещения и использовать в соответствии с целевым назначением, своевременно уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, определенных договором.

Помещения предоставляются на условиях использования их для организации пункта общественного питания и розничной продажи продуктов питания (пункт 1.3 договора аренды).

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 31.01.2021. При этом началом срока действия договора аренды считается дата подписания сторонами акта приема-передачи помещений (пункт 4.1 договора аренды).

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 24.02.2011.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды арендная плата определяется из расчета 350 рублей за один квадратный метр в месяц и составляет 128 030 рублей.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно с 01 по 20 число текущего месяца аренды в полном объеме (пункт 5.3 договора).

В пункте 7.1 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендатором арендной платы в установленный договором срок начисляются пени в размере 0,1 процента просроченной суммы за каждый день просрочки.

В пунктах 3.3.1, 6.1 договора предусмотрено, что арендатор вправе производить неотделимые улучшения, перепланировку или переоборудование арендованных помещений, их инженерно-технических коммуникаций или другого оборудования только с письменного согласия арендодателя. Строительно-монтажные и ремонтные работы по улучшению помещений должны выполняться арендатором с учетом законных прав собственников и владельцев соседних помещений.

Произведенные арендатором отделимые улучшения помещения являются собственностью арендатора (пункт 6.2 договора).

Согласно пункту 6.3 договора аренды арендатор вправе с согласия арендодателя производить неотделимые улучшения помещения.

В случае если для организации работ по выполнению неотделимых улучшений помещений требуется получить в государственных и муниципальных органах необходимые для осуществления этой деятельности разрешения и документы, то арендатор самостоятельно получает необходимые разрешения.

Все неотделимые улучшения, произведенные арендатором в помещениях, передаются в собственность арендодателя без возмещения арендатору их стоимости по окончании договора аренды, а также в случае досрочного расторжения договора, по инициативе арендодателя в соответствии с пунктом 4.2 договора (пункт 6.4 договора).

В соответствии с пунктом 6.5 договора в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, арендатор передает арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность нежилых помещений и неотделимые без вреда для нежилых помещений.

В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя по основаниям, не указанным в пункте 4.2 договора, арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений помещения (пункт 6.6 договора).

В случае досрочного расторжения договора в связи с принятием арендодателем решения о продаже помещений и получением отказа арендатора от преимущественного права покупки помещений (пункт 3.3.3 договора) неотделимые улучшения, произведенные арендатором в помещениях, передаются в собственность арендодателя без возмещения арендатору их стоимости.

Предприниматель и Деловой центр 14.08.2014 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому Предприниматель передал в собственность Делового центра спорные помещения. Государственная регистрация перехода права собственности произведена 20.08.2014.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием о взыскании долга и пеней.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (часть 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи помещений ответчику подтверждается актами приема-передачи от 24.02.2011.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество не представило доказательств исполнения обязательства по внесению арендных платежей, поэтому суды пришли к верному выводу о наличии оснований для взыскания задолженности и пеней в заявленной сумме.

Аргумент заявителя о том, что в письме от 01.05.2012 содержится явно выраженная воля Предпринимателя на освобождение от обязанности по внесению арендных платежей с 01.05.2012 по 01.05.2015, обоснованно отклонен судами в силу следующего.

Спорное письмо, содержащее просьбу освободить от внесения арендной платы с 01.05.2012 по 01.05.2015, содержит следующие рукописные записи: "Не возражаю. до 01 мая 2013", признаки исправления даты "3" на "5", "до 01.05.15", а также подпись Предпринимателя.

Исправления дат в письме никем не заверены, в связи с чем невозможно установить, кем (уполномоченным ли лицом) и когда были внесены эти исправления. Экспертиза по этому вопросу не проводилась.

По мнению заявителя, спорное письмо является предложением изменить условия договора, то есть офертой, а подпись Предпринимателя на письме ее акцептом.

Спорное письмо содержит просьбу об освобождении арендатора от внесения арендной платы с 01.05.2012 до 01.05.2015, то есть о предоставлении помещения на этот период в безвозмездное пользование.

В силу положений статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Рукописные надписи на письме содержат противоречивую информацию (никем не заверенные исправления), в судебном заседании Предприниматель пояснил, что он принял решение об освобождении Общества от внесения арендных платежей до 01.05.2013.

При таких обстоятельствах невозможно прийти к выводу о том, что стороны достигли соглашения об освобождении Общества от арендной платы до 01.05.2015.

Письмо от 01.05.2012 нельзя рассматривать как доказательство прощения долга по арендным платежам с 01.05.2012 по 01.05.2015, поскольку 01.05.2012 этих долгов еще не было. В письме речь идет не о прощении долга, а об освобождении от арендных платежей.

В отношении требований Общества о взыскании стоимости капитального ремонта суд округа пришел к следующим выводам.

Суды установили, что выполненные Обществом работы имеют признаки работ по текущему ремонту, капитальному ремонту, а также работ по проведению неотделимых улучшений арендованного имущества.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из представленных в дело актов приема-передачи к договору аренды, содержащих технические характеристики передаваемых в аренду помещений, видно, что помещения находились в удовлетворительном техническом состоянии, позволяющем их эксплуатацию по назначению; стороны подтверждали, что состояние передаваемых помещений соответствует условиям договора аренды.

В деле отсутствуют доказательства того, что спорное имущество имело недостатки, которые не были оговорены при заключении договора аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (часть 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации). В пункте 3.4.5 договора также предусмотрена обязанность арендатора по осуществлению за свой счет работ по проведению текущего ремонта, поэтому затраты на проведение текущего ремонта возмещению не подлежат.

В статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендодателя возложена обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из смысла приведенной нормы права следует, что арендатор, выполнивший работы по капитальному ремонту за свой счет, вправе взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, только когда проведение капитального ремонта было необходимо, но арендодатель не исполнил обязательств по капитальному ремонту.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арендатор не представил доказательств того, что арендодатель не исполнял обязанности по проведению капитального ремонта, равно как и доказательств неотложной необходимости проведения работ, поэтому требование о взыскании стоимости затрат на проведение капитального ремонта удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Условия договора не предусматривают возможность возмещения стоимости неотделимых улучшений до расторжения договора аренды.

С учетом изложенного суд второй инстанции обоснованно указал, что вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений не подлежит разрешению, поскольку на момент рассмотрения спора договорные отношения по аренде спорного имущества между сторонами не прекращены.

В силу статей 168 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочиями по оценке и переоценке фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств наделены суды первой и апелляционной инстанций.

Компетенция суда кассационной инстанции определена статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судом доказательств не является основанием для отмены принятого судебного акта в суде кассационной инстанции.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, в связи с чем они сводятся к переоценке исследованных по делу доказательств.

Материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Определением от 15.10.2015 заявителю жалобы в порядке статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по жалобе до вынесения постановления кассационной инстанции.

На основании изложенного заявитель обязан уплатить в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 07.07.2015 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2015 по делу N А79-10783/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Винтаж" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Винтаж" в доход федерального бюджета Российской Федерации 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Арбитражному суду Чувашской Республики - Чувашии выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Б.А. Баландин

Судьи

Е.Г. Кислицын Д.В. Чернышов