Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2015 г. N 01АП-5168/15

г. Владимир

21 сентября 2015 г.

Дело N А79-10783/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2015 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Винтаж" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 07.07.2015 по делу N А79-10783/2014, принятое судьей Новожениной О.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Альфа", г. Чебоксары, ОГРН 1112130000718, ИНН 2124033919, к обществу с ограниченной ответственностью "Винтаж", г. Чебоксары, ОГРН 1112130002126, ИНН 2130084703,

о взыскании 387 035 руб. 30 коп.,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Винтаж"

к обществу с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Альфа", третье лицо - индивидуальный предприниматель Чепурной Дмитрий Александрович, г. Чебоксары,

о взыскании 4 507 854 руб.,

при участии: от заявителя (ответчика) - общества с ограниченной ответственностью "Винтаж" - Тарасова А.М. по доверенности от 30.01.2014 N 01/2014 сроком действия два года;

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Альфа" - Цветкова В.М., директора, Цветкова П.М. по доверенности от 01.09.2015, Новикова Р.В. по доверенности от 01.12.2014;

от третьего лица - ИП Чепурного Дмитрия Александровича - не явился, извещён (почтовое уведомление N 28296),

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Альфа" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Винтаж" 379 352 руб. 26 коп. долга по арендной плате, образовавшегося за период октябрь-декабрь 2014 года в рамках договора аренды нежилого помещения от 24.02.2011, и 7939 руб. 10 коп. пени за период с 22.10.2014 по 20.12.2014.

Определением от 11.02.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Чепурной Дмитрий Александрович.

26.02.2015 от ООО "Винтаж" поступило встречное исковое заявление о взыскании с ООО "Деловой центр "Альфа" 372 049 руб. 73 коп. стоимости затрат на проведение капитального ремонта нежилых помещений N 2 и N 3, расположенных в подвале жилого четырехэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Бондарева, д. 15.

Заявленное требование обосновано положениями статей 10, 12, 210, 307-310, 410, 421, 431, 606, 611, 616, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано неисполнением ответчиком обязательства по возмещению стоимости капитального ремонта, произведенного в нежилом помещении, переданном ответчику по договору аренды нежилого помещения от 24.02.2011.

Определением от 11.03.2015 дела N А79-10783/2014 и N А79-10838/2014 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен общий номер А79-10783/2014, для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО "Винтаж" к ООО "Деловой центр "Альфа" о взыскании 372 049 руб. 73 коп.

По делу N А79-10838/2014 ООО "Винтаж" заявлено требование о взыскании с ООО "Деловой центр "Альфа" 4 135 804 руб. 27 коп. долга, составляющего стоимость капитального ремонта, произведенного в нежилом помещении, арендованном истцом по договору от 24.02.2011.

Решением от 07.07.2015 Арбитражный суд Чувашской Республики взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Винтаж" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Альфа" 379 352 руб. 26 коп. долга, 7683 руб. 04 коп. пени за период с 22.10.2014 по 20.12.2014, 10 740 руб. 70 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины, обществу с ограниченной ответственностью "Винтаж" в удовлетворении встречного искового заявления отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Винтаж" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, дополнением к ней, в которых просит отменить решение суда первой инстанции.

Заявитель указывает, что письмом от 01.05.2012 содержится явно выраженная воля третьего лица на прощение долга за период с 01.05.2012 по 01.05.2015, что подтверждается расходным кассовым ордером N 586 от 20.12.2012.

Пояснил, что по актам приема-передачи помещения не соответствовали их целевому назначению.

Ссылается на наличие согласия Чепурного Д.А. на капитальный ремонт объекта аренды.

Полагает необоснованным отказ суда первой инстанции в назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Деловой центр "Альфа" в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании судом апелляционной инстанции было рассмотрено и отклонено ходатайство заявителя о назначении по делу строительно-технической экспертизы (протокол судебного заседания от 14.09.2015).

ИП Чепурной Д.А. отзыва на апелляционную жалобу не представил, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предпринимателем Чепурным Д.А. (арендодатель) и ООО "Винтаж" (арендатор) 24.02.2011 заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование за плату комнаты N 1-10; 13-17 нежилого помещения N 3 обшей площадью 214,8 кв.м, и комнаты N 1-11 нежилого помещения N 2 общей площадью 151 кв.м, расположенные в подвале жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: г. Чебоксары, ул. Бондарева, д. 15, а арендатор обязуется принять помещения и использовать в соответствии с целевым назначением, своевременно уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, определенных договором.

Согласно пункту 1.3 договора аренды помещения предоставляются на условиях использования их для организации пункта общественного питания и розничной продажи продуктов питания.

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 31.01.2021. При этом началом срока действия договора аренды считается дата подписания сторонами акта приема-передачи помещений (пункт 4.1 договора аренды).

Помещения переданы арендатору по акту приема передачи от 24.02.2011.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды арендная плата определяется из расчета 350 руб. за один кв.м в месяц и составляет 128 030 руб.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно с 01 по 20 число текущего месяца аренды в полном объеме (пункт 5.3 договора).

Пунктами 3.3.1, 6.1 договора предусмотрено, что арендатор вправе производить неотделимые улучшения, перепланировку или переоборудование арендованных помещений, их инженерно-технических коммуникаций или другого оборудования только с письменного согласия арендодателя. Строительно-монтажные и ремонтные работы по улучшению помещений должны выполняться арендатором с учетом законных прав собственников и владельцев соседних помещений.

Произведенные арендатором отделимые улучшения помещения являются собственностью арендатора (пункт 6.2 договора).

Согласно пункту 6.3 договора аренды арендатор вправе с согласия арендодателя производить неотделимые улучшения помещения.

В случае если для организации работ по выполнению неотделимых улучшений помещений требуется получить в государственных и муниципальных органах необходимые для осуществления этой деятельности разрешения и документы, то арендатор самостоятельно получает необходимые разрешения.

Все неотделимые улучшения, произведенные арендатором в помещениях, передаются в собственность арендодателя без возмещения арендатору их стоимости по окончании договора аренды, а также в случае досрочного расторжения договора, по инициативе арендодателя в соответствии с пунктом 4.2 договора (пункт 6.4 договора).

В соответствии с пунктом 6.5 договора в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, арендатор передает арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность нежилых помещений и неотделимые без вреда для нежилых помещений.

Пунктом 6.6 договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, по основаниям не указанным в пункте 4.2 договора арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений помещения.

В случае досрочного расторжения договора в связи с принятием арендодателем решения о продаже помещений и получением отказа арендатора от преимущественного права покупки помещений (пункт 3.3.3 договора), неотделимые улучшения, произведенные арендатором в помещениях, передаются в собственность арендодателя без возмещения арендатору их стоимости.

14.08.2014 Чепурным Д.А. (продавец) и ООО "Деловой центр "Альфа" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: помещение, назначение - нежилое, общая площадь - 146 кв.м., этаж - цокольный, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика, г.Чебоксары, ул. Бондарева, д. 15, помещение N 2, кадастровый номер объекта: 21:01:010204:315; помещение, назначение - нежилое, общая площадь - 224,8 кв.м., этаж - цокольный, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика, г.Чебоксары, ул. Бондарева, д. 15, помещение N 3, кадастровый номер объекта: 21:01:010204:316.

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 20.08.2014.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей и как следствие образование задолженности в сумме 379 352 руб. 26 коп. за период с октября по декабрь 2014 года послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием о взыскании долга и пени.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт передачи ответчику во временное пользование арендуемого имущества подтверждается актом приема-передачи от 24.02.2011.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме.

Поскольку ответчик доказательств полной уплаты истцу арендных платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности в сумме 379 352 руб. 26 коп.

При этом судом первой инстанции правомерно не принята во внимание ссылка ответчика на письмо от 01.05.2012, адресованное Чепурному Д.А., с просьбой освободить от внесения арендной платы по договору аренды от 25.03.2011 на период с 01.05.2012 по 01.05.2015 в связи с тяжелым финансовым положением, и содержащее запись "Не возражаю. до 01.05.15 до 01 мая 2013(5) г", а также подпись.

Данное письмо, равно как и расходный кассовый ордер N 586 от 20.12.2012 не являются основанием для освобождения ответчика от уплаты арендной платы, поскольку содержат противоречивую информацию.

В тоже время в суде первой инстанции Чепурной Д.А. пояснил, что им было принято решение об освобождении ООО "Винтаж" от внесения арендных платежей на период до 01.05.2013.

Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Кроме того, взимание с должника неустойки предусмотрено пунктом 7.1 договора, согласно которому предусмотрено, что в случае неуплаты арендатором арендной платы в установленный договором срок начисляется пеня в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки.

Суд первой инстанции, проверив расчет пени, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признал его верным в сумме 7683 руб. 04 коп. за период с 22.10.2014 по 20.12.2014.

ООО "Винтаж", ссылаясь на выполнение с согласия арендодателя ремонтных работ в арендуемых помещениях и невозмещение понесенных расходов, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании 4 507 854 руб. стоимости произведенного ремонта и их зачете в счет арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 названной статьи).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Порядок возмещения арендатору затрат на проведение капитального ремонта и неотделимых улучшений определен сторонами в договоре.

Условия договора не предусматривают возможность возмещения стоимости неотделимых улучшений до расторжения договора аренды.

В связи с тем, что на момент рассмотрения спора договорные отношения по аренде спорного имущества между сторонами не прекращены, вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений разрешению не подлежит.

При этом акт приема-передачи к договору аренды от 24.02.2011 содержит технические характеристики передаваемого в аренду помещения. Также из акта усматривается, что помещение находится в удовлетворительном техническом состоянии, позволяющим его эксплуатацию по назначению. Стороны подтверждают, что состояние передаваемых помещений соответствует условиям договора аренды.

Доказательства того, что спорное имущество имело недостатки которые не были оговорены при заключении договора аренды либо не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, в материалах дела отсутствуют.

Также отсутствуют доказательства необходимости проведения неотложного капитального ремонта в спорном помещении.

При этом судом не установлен факт нарушения ООО "Деловой центр "Альфа" обязанности арендодателя по проведению капитального ремонта.

На основании изложенного встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований, об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя апелляционной жалобы о неправомерном отказе суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении по делу экспертизы отклоняется судом апелляционной инстанции.

Назначение экспертизы не может повлиять на выводы суда при разрешении настоящего спора, поэтому в удовлетворении ходатайства отказано правомерно.

В связи с этим основания для назначения строительной экспертизы в суде апелляционной инстанции также отсутствуют.

Иные доводы апелляционной жалобы проверены судом и отклонены как не подтвержденные материалами дела по вышеизложенным основаниям.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Определением от 22.07.2015 заявителю жалобы в порядке статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе до принятия постановления по делу.

На основании изложенного заявитель обязан уплатить в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

В силу пункта 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдает арбитражный суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.07.2015 по делу N А79-10783/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Винтаж" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Винтаж" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

М.А. Максимова Л.В. Бухтоярова