Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 сентября 2016 г. N Ф01-2875/16 по делу N А82-9357/2015

Требование: о понуждении заключить договор, о признании незаконным акта органа власти в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе

г. Нижний Новгород

05 сентября 2016 г.

Дело N А82-9357/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31.08.2016.

Полный текст постановления изготовлен 05.09.2016.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

при участии представителя

от администрации города Переславля-Залесского Ярославской области и

управления муниципальной собственности администрации

города Переславля-Залесского Ярославской области:

Терентьевой А.А. (доверенности от 06.05.2015, 26.12.2014)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Переславля-Залесского Ярославской области на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.03.2016, принятое судьями Буториной Г.Г., Ившиной Г.Г., Кононовым П.И., по делу N А82-9357/2015 Арбитражного суда Ярославской области

по заявлению индивидуального предпринимателя Рассохиной Наталии Викторовны (ИНН: 760800131810, ОГРН: 304760825800038)

к администрации города Переславля-Залесского Ярославской области (ИНН: 7608004065, ОГРН: 1027601048727),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - управление муниципальной собственности администрации города Переславля-Залесского Ярославской области (ИНН: 7608002597, ОГРН: 1027601051290),

муниципальное унитарное предприятие "Спектр" (ИНН: 7608011873, ОГРН: 1057601334449),

о признании незаконным ненормативного акта

и установил:

индивидуальный предприниматель Рассохина Наталия Викторовна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконным решения администрации города Переславля-Залесского Ярославской области (далее - Администрация), формализованного в письме мэра города Переславля-Залесского от 01.06.2015 N 03.01-1528/15, об отказе в подготовке документов для приватизации арендуемого заявителем муниципального имущества (помещений, расположенных в здании городской бани по адресу: Ярославская область, город Переславль-Залесский, переулок Кривоколенный, дом 1), а также об обязании ответчика обеспечить проведение кадастрового учета объекта недвижимости и регистрации права собственности в отношении арендуемых помещений как самостоятельного объекта недвижимости, заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, принять решение об условиях его приватизации, предусмотрев преимущественное право Предпринимателя на приобретение арендуемого имущества в порядке реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление муниципальной собственности администрации города Переславля-Залесского Ярославской области (далее - Управление муниципальной собственности) и муниципальное унитарное предприятие "Спектр" (далее - МУП "Спектр").

Заявленные требования основаны на статьях 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ Предприниматель имеет право на приватизацию спорного объекта.

Арбитражный суд Ярославской области в решении от 07.12.2015 отказал Предпринимателю в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, так как арендованные помещения не прошли кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости.

Второй арбитражный апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции и постановлением от 29.03.2016 отменил решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.12.2015, удовлетворил требования Предпринимателя.

Не согласившись с постановлением, Администрация обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости, не проходили государственный кадастровый учет, поэтому не могут выступать предметом купли-продажи; здание городской бани является социально значимым объектом, все помещения которого несут единое функциональное назначение, что исключает возможность их выделения в самостоятельные объекты; после проведенной перепланировки нумерация помещений, арендованных заявителем, изменилась и помещения N 21 и 22, в отношении которых принят судебный акт, не включены в границы арендованных; при отсутствии доказательств невозможности представления документов в первую инстанцию суд апелляционной инстанции необоснованно приобщил к делу дополнительные доказательства в виде пояснительной записки к обследованию помещений, выполненной кадастровым инженером Ивановой В.П.

Представитель Администрации и управления муниципальной собственности администрации города Переславля-Залесского Ярославской области в судебном заседании поддержал заявленные в жалобе доводы.

Иные лица, участвующие в деле, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, Предприниматель представил отзыв на жалобу и попросил оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованного судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установили суды, муниципальное образование город Переславль-Залесский является собственником нежилого здания общей площадью 1167,7 квадратного метра, расположенного по адресу: Ярославская область, город Переславль-Залесский, переулок Кривоколенный, дом 1.

Управление муниципального имущества, действующее от имени города Переславля-Залесского (арендодатель), и Предприниматель (арендатор) 21.05.2007 заключили договор аренды помещения, согласно которому арендодатель передает, арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 114,04 квадратного метра, расположенные на первом этаже здания городской бани по адресу: город Переславль-Залесский, переулок Кривоколенный, дом 1, для размещения водно-оздоровительного комплекса.

Согласно пункту 2.1 договора в передаваемых помещениях расположены и функционируют механическая прачечная и социальная парикмахерская.

Срок аренды, определенный договором с 01.06.2007 по 29.05.2008, продлевался, после чего договор был возобновлен на неопределенный срок. Государственная регистрация договора не производилась.

Здание городской бани 19.08.2009 передано в хозяйственное ведение МУП "ЖКХ", право зарегистрировано в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в 2012 году.

При проведении конкурсных процедур МУП "ЖКХ" здание городской бани, как социально значимый объект, не было продано, в связи с чем 21.05.2015 осуществлен его возврат в муниципальную собственность; запись о праве хозяйственного ведения МУП "ЖКХ" в ЕГРП погашена.

На основании постановления Администрации 21.05.2015 здание городской бани передано МУП "Спектр", имущество закреплено за указанным предприятием на праве хозяйственного ведения. Сведений о государственной регистрации права хозяйственного ведения за МУП "Спектр" материалы дела не содержат.

Предприниматель неоднократно (03.04.2015, 23.04.2015, 28.04.2015) обращался в Администрацию с заявлениями о проведении уполномоченным органом необходимых процедур для оформления документов, направленных на приватизацию арендуемых Предпринимателем помещений.

На обращение Предпринимателя от 15.05.2015 Администрация ответила, что арендуемые им помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости, они являются частью объекта - здания городской бани; помещения, как самостоятельные объекты недвижимости, не проходили государственный кадастровый учет, вследствие чего они не могут быть объектами приватизации; указала, что здание городской бани является социально значимым объектом, все помещения которого несут единое функциональное назначение и не могут быть выделены в самостоятельные объекты недвижимости.

Не согласившись с данным решением, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Ярославской области с требованиями о признании отказа в подготовке документов для приватизации арендуемого заявителем муниципального имущества незаконным, а также об обязании ответчика обеспечить проведение кадастрового учета объекта недвижимости и регистрации права собственности в отношении арендуемых помещений как самостоятельного объекта недвижимости, заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, принять решение об условиях его приватизации, предусмотрев преимущественное право Предпринимателя на приобретение арендуемого имущества в порядке реализации Закона N 159-ФЗ.

На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Одним из таких законов является Закон N 159-ФЗ, который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

В статье 3 Закона N 159-ФЗ определено, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, возникает у арендаторов и может быть ими реализовано при следующих условиях:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела видно, что 15.05.2015 Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых по договору от 21.05.2007 N 486 нежилых помещений в здании городской бани по адресу: город Переславль-Залесский, переулок Кривоколенный, дом 1.

На определенную в Законе N 159-ФЗ дату (01.07.2013 - пункт 1 статьи 3 Закона в редакции, действовавшей в рассматриваемый период времени) арендуемое недвижимое имущество находилось во временном владении и пользовании Предпринимателя по договору аренды более двух лет; сведений о наличии задолженности по арендной плате суду не представлено; доказательств включения арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства в деле не имеется.

При таких обстоятельствах апелляционный суд верно установил, что на момент обращения в Администрацию с заявлением о выкупе муниципального имущества заявитель обладал преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Аргумент заявителя о том, что помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости, не проходили государственный кадастровый учет, при этом здание городской бани является социально значимым объектом, все помещения которого несут единое функциональное назначение, что исключает возможность их выделения в самостоятельные объекты, противоречит положениям Закона N 159-ФЗ.

Действительно, из материалов дела следует, что в муниципальной собственности находится здание городской бани. Арендуемые Предпринимателем помещения на первом этаже здания не сформированы как самостоятельный объект.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" даны разъяснения, согласно которым, по смыслу Закона N 159-ФЗ, объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

Закон N 159-ФЗ не установил каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого и среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Законодатель, принимая Закон N 159-ФЗ, преследовал цель предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства реальную возможность приобретения арендуемого ими имущества вне зависимости от его объектного статуса (часть помещения, здания или здание в целом). В данном случае для заключения в рамках указанного Закона договора купли-продажи имущества, которое после проведения кадастрового учета будет создано в будущем, решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества.

Следовательно, то обстоятельство, что право муниципальной собственности зарегистрировано за муниципальным образованием на объект недвижимости в целом и арендуемые помещения не сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости, не является препятствием для реализации арендатором права на выкуп.

Заявитель при рассмотрении дела в суде первой инстанции представил в материалы дела пояснительную записку кадастрового инженера, составленную по результатам проведенного обследования спорных помещений, из которой следует, что помещение прачечной представляет собой функционально обособленную часть здания, изолированную от иных частей здания конструктивными элементами и имеющую отдельный вход.

В нарушение требований статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств того, что арендуемые помещения не могут быть сформированы как самостоятельный объект недвижимого имущества, Администрация не представила.

Как верно отметила апелляционная инстанция, то обстоятельство, что здание городской бани является социально значимым объектом, все помещения которого несут единое функциональное назначение, не исключает возможность обособления арендуемых Предпринимателем помещений. Системный анализ положений Закона N 159-ФЗ не позволяет сделать вывод о невозможности выделения в самостоятельные объекты недвижимости помещений в здании, имеющем социальную значимость. В противоречие своим доводам о социальной значимости здания городской бани Администрация нежилые помещения этого здания сдала в аренду с 2007 года.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что формирование обособленных помещений на основе объекта аренды возможно и законные основания для отказа в приватизации отсутствуют.

Обжалованный судебный акт принят в отношении арендованных Предпринимателем помещений, предмет аренды определен договором. Каких-либо изменений сторонами в договор не вносилось. Изменение нумерации помещений по данным технической инвентаризации не свидетельствует о невозможности идентификации предмета аренды, в том числе применительно к прежним и новым номерам.

Вопреки доводам кассатора, дополнительные доказательства по делу на стадии апелляционной инстанции не представлялись. Пояснительная записка кадастрового инженера Ивановой В.П. приобщена к материалам дела судом первой инстанции, до рассмотрения спора по существу.

Материалы дела исследованы апелляционным судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Несогласие заявителя с выводами суда апелляционной инстанции, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в постановлении Второго арбитражного апелляционного суда существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.

Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

Суд округа не разрешал вопрос о распределении государственной пошлины за рассмотрение настоящей кассационной жалобы, поскольку в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.03.2016 по делу N А82-9357/2015 Арбитражного суда Ярославской области оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Переславля-Залесского Ярославской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

Е.Г. Кислицын В.Ю. Павлов