Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 марта 2017 г. N Ф01-89/17 по делу N А82-15821/2015

г. Нижний Новгород

22 марта 2017 г.

Дело N А82-15821/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16.03.2017.

Полный текст постановления изготовлен 22.03.2017.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.,

при участии представителей

от ответчика: Алькаевой Н.В. (доверенность от 04.09.2015),

от третьего лица - Управления Федеральной налоговой службы по Ярославской области:

Щербаковой Ю.О. (доверенность от 01.03.2017)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ритэйл Эстейт Менеджмент" на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016, принятое судьями Малых Е.Г., Поляковой С.Г., Савельевым А.Б., по делу N А82-15821/2015 Арбитражного суда Ярославской области

по иску общества с ограниченной ответственностью "Лотос-М" (ИНН: 7627011822, ОГРН: 1027601597990)

к обществу с ограниченной ответственностью "Ритэйл Эстейт Менеджмент" (ИНН: 7718950869, ОГРН: 1137746930254)

об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной налоговой службы по Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области и общество с ограниченной ответственностью "АльфаЦентр",

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Лотос-М" (далее - ООО "Лотос-М") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ритэйл Эстейт Менеджмент" (далее - ООО "РЭМ") об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества:

1. Нежилые помещения N 18-20 и 20-49 (первый этаж), расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Красноборская, д. 1а, площадью 377,3 квадратного метра, кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:010101:30751. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

2. Нежилые помещения N 1, 4-6 и 11-27 (первый этаж), расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Ленинградский просп., д. 70, площадью 836 квадратных метров, кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:010000:0000:000028110\001:2091.

3. Нежилые помещения N 1-35, 39, 40 и 45-70 (цокольный этаж), расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Ленинградский просп., д. 70, площадью 678,1 квадратного метра, кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:010000:0000:000028110\0001:2090. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

4. Торговый центр, нежилые помещения N 1-5 и 7-17 (этаж подвал), расположенный по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Гагарина, д. 28, площадью 234,9 квадратного метра, кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:040901:0009:003027940\0001:2004. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

5. Торговый центр, нежилые помещения N 1-4, 7, 9-33, 35-101, 103-108 и 110-127 (первый этаж), расположенный по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Гагарина, д. 28, площадью 2394,2 квадратного метра, кадастровый (или условный) номер объекта: 76-76-01/246/2009-280. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

6. Нежилое помещение N 138 (первый этаж), расположенное по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Труфанова, д. 19, площадью 105,1 квадратного метра, кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:010000:0000:000028110\0001:2090. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

7. Нежилые помещения N 1-22 (шестой этаж), расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пр. Октября, д. 46, площадью 484,6 квадратного метра, кадастровый (или условный) номер объекта: 76-76-22/020/2011-038. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

8. Помещения N 1, 3, 5-24, 26-31, 35 и 36 (первый этаж), N 1-15, 20-29 и 40 (второй этаж), общей площадью 1614,9 квадратного метра, расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пр. Октября, д. 46, кадастровый (или условный) номер объекта: 76-76-22/020/2011-039. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

Согласно выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) по состоянию на 11.11.2015 объектам соответствуют следующие кадастровые номера:

- нежилые помещения N 1, 4-6 и 11-27 (первый этаж), расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Ленинградский просп., д. 70, площадью 836 квадратных метров, кадастровый (или условный) номер объекта 76:23:010101:193530;

- нежилые помещения N 1-35, 39, 40 и 45-70 (цокольный этаж), расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Ленинградский просп., д. 70, площадью 678,1 квадратного метра, кадастровый (или условный) номер объекта 76:23:010101:193488;

- торговый центр, нежилые помещения N 1-5 и 7-17 (этаж подвал), расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Гагарина, д. 28, площадью 234,9 квадратного метра, кадастровый (или условный) номер объекта 76:23:010101:193076;

- нежилое помещение N 138 (первый этаж), расположенное по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Труфанова, д. 19, площадью 105,1 квадратного метра, кадастровый (или условный) номер объекта 76:23:010101:185203;

- помещения N 1, 3, 5-24, 26-31, 35 и 36 (первый этаж), N 1-15, 20-29 и 40 (второй этаж) общей площадью 1614,9 квадратного метра, расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пр. Октября, д. 46, кадастровый (или условный) номер объекта 76:23:050205:199.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - Управление), Управление Федеральной налоговой службы по Ярославской области (далее - Налоговая службы) и общество с ограниченной ответственностью "АльфаЦентр" (далее - ООО "АльфаЦентр").

Арбитражный суд Ярославской области решением от 06.06.2016 отказал в удовлетворении заявленного требования ввиду недоказанности факта выбытия спорного имущества из владения собственника помимо его воли, поскольку данное имущество реализовывалось на торгах конкурсным управляющим, в связи с чем его приобретатель является добросовестным.

Повторно рассмотрев дело, Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 17.10.2016 отменил решение суда первой инстанции и принял по делу новый судебный акт, в соответствии с которым удовлетворил иск в полном объеме, сделав вывод о том, что ответчик не может быть признан добросовестным приобретателем объектов недвижимости.

Не согласившись с вынесенным постановлением, ООО "РЭМ" обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить обжалованный судебный акт ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Основные доводы заявителя сводятся к неприменению судом апелляционной инстанции статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и неустановлению воли истца на отчуждение имущества иному лицу; ООО "РЭМ" является добросовестным приобретателем спорных объектов; имущество приобретено ООО "АльфаЦентр" на третьих торгах путем публичного предложения; цена приобретенной недвижимости не является заниженной; в нарушение принципа равноправия сторон апелляционный суд поставил истца, а также налоговый орган в преимущественное положение относительно ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросил отменить обжалованное постановление.

Представитель Налоговой службы в судебном заседании и в отзыве на кассационную жалобу сослался на законность и обоснованность состоявшегося судебного акта и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав представителей ООО "РЭМ" и Налоговой службы, явившихся в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятого судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, решением Арбитражного суда Ярославской области от 21.06.2013 по делу N А82-13871/2012 ООО "Лотос-М" признано несостоятельным (банкротом). В отношении общества открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Шульженко С.А.

Конкурсный управляющий Шульженко С.А. 13.11.2013 провел торги по продаже имущества ООО "Лотос-М" путем публичного предложения. Победителем торгов был признан единственный участник торгов - ООО "АльфаЦентр".

Решением комиссии УФАС России от 21.11.2013 установлено, что в первый день приема заявок организатор торгов принял заявку ООО "АльфаЦентр", содержащую предложение о цене имущества должника ниже начальной цены продажи. Кроме того, организатор торгов не приостановил торги до рассмотрения жалобы на действия (бездействия) организатора торгов, будучи надлежащим образом уведомленным о рассмотрении жалоб на его действия.

На момент продажи ООО "АльфаЦентр" спорное имущество принадлежало истцу на праве собственности, было обременено правами иных лиц - арендаторов, на что указано в договоре купли-продажи.

Свидетельства о государственной регистрации права на основании договоров от 13.11.2013 получены ООО "АльфаЦентр" 06.12.2013.

ООО "АльфаЦентр" и ООО "РЭМ" 10.12.2013 заключили договор купли-продажи имущества на четырнадцать помещений. К договору купли-продажи от 10.12.2013 подписан акт приема- передачи имущества.

ООО "АльфаЦентр" и ООО "РЭМ" 16.12.2013 подписали дополнительное соглашение к договору и акту от 10.12.2013, согласно которому продавец передал покупателю восемь объектов.

ООО "РЭМ" 20.12.2013 получило свидетельства о государственной регистрации права на основании договора от 10.12.2013 на восемь спорных объектов (помещений).

Платежным поручением от 15.01.2014 N 01 подтверждается оплата по договору от 10.12.2013 на сумму 25 000 000 рублей.

14.03.2014 конкурсным управляющим ООО "Лотос-М" утвержден Рябченков Владимир Анатольевич.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 10.04.2015, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 03.07.2015, по делу N А82-13871/2012 удовлетворено заявление ФНС по г. Красногорску Московской области; торги по реализации имущества ООО "Лотос-М", проведенные 13.11.2013 в форме публичного предложения, и договоры купли-продажи имущества, заключенные между ООО "Лотос-М" и ООО "АльфаЦентр" по результатам проведения торгов от 13.11.2013 N 1, 2, 3, 4, 5, признаны недействительными; применены последствия недействительности сделок в виде частичной реституции. При этом часть имущества, приобретенного ООО "АльфаЦентр", было им реализовано, к моменту рассмотрения спора находилось, по данным ЕГРП, в собственности ООО "РЭМ".

В определении от 10.04.2015 суд разъяснил конкурсному управляющему право на обращение в суд с виндикационными исками о возврате реализованного имущества.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 Постановления N 10/22).

Истребование имущества у недобросовестного приобретателя возможно во всех случаях независимо от возмездности приобретения и поведения собственника.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), то суд может прийти к выводу, что приобретатель не является добросовестным.

Приобретение имущества по заниженной цене является отдельным основанием для установления судом того факта, что приобретшее имущество лицо не является его добросовестным приобретателем (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 6132/08).

Основанием для признания недобросовестности приобретателя в случае приобретения им имущества по цене значительно ниже рыночной стоимости, то есть явно несоразмерной действительной стоимости такого имущества, необходимо установить, что приобретатель: осознавал, что приобрел имущество по заведомо заниженной цене (для приобретателя) в отсутствие каких-либо разумных причин определения такой цены; не проявил должной осмотрительности и не провел дополнительной проверки юридической судьбы имущества, поскольку предложенная цена покупки должна была вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца отчуждать данное имущество.

Из материалов дела следует, что 13.11.2013 по результатам торгов ООО "Лотос-М" заключило договоры купли-продажи спорного имущества с ООО "АльфаЦентр". На момент оспаривания торгов спорное имущество было продано ООО "АльфаЦентр" ответчику по договору купли-продажи от 10.12.2013 по цене 25 000 000 рублей.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Ярославской области от 10.04.2015 по делу N А82-13871/2015 торги по продаже имущества должника (ООО "Лотос-М") и заключенные по итогам торгов договоры, включая договор купли-продажи от 13.11.2013 N 5, предметом которого являлось спорное имущество, признаны недействительными. Суд разъяснил конкурсному управляющему право на обращение в суд с виндикационными исками о возврате реализованного имущества.

В рамках указанного дела определено, что рыночная стоимость спорного имущества, определенная на 19.07.2013, составила 229 413 337 рублей.

Таким образом, с учетом характера спорного имущества (значительные по площади торговые помещения в зданиях торговых центров крупного города; всего более 6700 квадратных метров) ответчик приобрел имущество по цене, значительно ниже (около девяти раз) от рыночной стоимости, то есть явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества.

Проверяя правомочия на отчуждение имущества, ответчик должен был установить, что с момента вступления ООО "АльфаЦентр" во владение спорным имуществом (государственной регистрации права состоялась 06.12.2013) и передачей имущества ответчику (10.12.2013) прошло четыре дня, что должно было породить сомнения у ответчика в законности приобретения имущества и о намерении реализовать имущество лишь в целях создания добросовестного приобретателя.

Фактически, при наличии обстоятельств, вызывающих сомнение в праве собственности продавца (существенно заниженная цена, короткий срок владения имуществом, условия договоров купли-продажи об отсрочке оплаты без права залога продавца), ООО "РЭМ" не предприняло никаких разумных мер и должной осмотрительности для выяснения полномочий продавца (ООО "АльфаЦентр") на отчуждение объектов недвижимости, что не может свидетельствовать о добросовестности приобретателя.

Суд апелляционной инстанции также установил, что ООО "РЭМ" создано 10.10.2013, то есть незадолго до приобретения спорного имущества. Покупная стоимость спорного имущества в части 10 524 795 рублей была оплачена за счет средств, полученных от арендаторов в качестве обеспечительного платежа, эквивалентного арендной плате за шесть месяцев.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для признания ООО "РЭМ" добросовестным приобретателем объектов недвижимости и обоснованно удовлетворил заявленный иск, истребовав из незаконного владения ответчика спорное имущество.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, однако в соответствии со статьями 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта и направлены на переоценку доказательств и сделанных выводов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Ссылка подателя жалобы на нарушение судом принципа равноправия сторон, закрепленного в статье 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нашла подтверждения в условиях кассации.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016 по делу N А82-15821/2015 Арбитражного суда Ярославской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ритэйл Эстейт Менеджмент" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

В.Ю. Павлов Д.В. Чернышов