Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2016 г. N 02АП-6764/16

г. Киров

17 октября 2016 г.

Дело N А82-15821/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой Н.И.,

при участии в судебном заседании:

представителя ответчика - Алькаевой Н.В., по доверенности от 10.12.2015;

представителя третьего лица управления Федеральной налоговой службы по Ярославской области - Щербаковой Ю.А., по доверенности N 06-13/1/15558 от 13.11.2015

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лотос-М", Управления Федеральной налоговой службы России по Ярославской области

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.06.2016 по делу N А82-15821/2015, принятое судом в составе судьи Митрофановой Г.П.,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лотос - М" (ИНН: 7627011822, ОГРН: 1027601597990)

к обществу с ограниченной ответственностью "Ритэйл Эстейт Менеджмент" (ИНН: 7718950869, ОГРН: 1137746930254)

третьи лица: - Управление Федеральной налоговой службы по Ярославской области (ИНН: 7604013647, ОГРН: 1047600431670), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН: 7604071920, ОГРН: 1047600432219), общество с ограниченной ответственностью "АльфаЦентр" (ИНН: 7702715524, ОГРН: 1097746568810)

об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Лотос - М" (далее - истец, ООО "Лотос-М") обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью "Ритэйл Эстейт Менеджмент" (далее - ответчик, ООО "РЭМ") об истребовании недвижимого имущества.

Предмет спора составляет следующее имущество (далее - спорное имущество):

1. Нежилые помещения N 18-20; 20-49 (1-й этаж), расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Красноборская, д. 1а, площадью 377,3 кв.м.; кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:010101:30751. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

2. Нежилые помещения N 1, 4-6. 11-27 (1-й этаж), расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Ленинградский просп., д. 70, площадью 836 кв.м.; кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:010000:0000:000028110\001:2091.

3. Нежилые помещения N 1-35, 39, 40, 45-70 (цокольный этаж), расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Ленинградский просп., д. 70, площадью 678,1 кв.м.; кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:010000:0000:000028110\0001:2090. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

4. Торговый центр, нежилые помещения N 1-5, 7-17 (этаж подвал), расположенный по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Гагарина, д. 28, площадью 234,9 кв.м.; кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:040901:0009:003027940\0001:2004. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

5. Торговый центр, нежилые помещения N 1-4, 7, 9-33, 35-101, 103-108, 110-127 (1-й этаж), расположенный по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Гагарина, д. 28, площадью 2394,2 кв.м.; кадастровый (или условный) номер объекта: 76-76-01/246/2009-280. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

6. Нежилое помещение N 138 (1-й этаж), расположенное по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Труфанова, д. 19, площадью 105,1 кв.м.; кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:010000:0000:000028110\0001:2090. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

7. Нежилые помещения N 1-22 (6-й этаж), расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пр-т. Октября, д. 46, площадью 484, 6 кв.м.; кадастровый (или условный) номер объекта: 76-76-22/020/2011-038. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

8. Помещения N N 1, 3, 5-24, 26-31, 35, 36 (1-й этаж), NN 1-15, 20-29, 40 (2-й этаж) общей площадью 1614,9 кв.м., расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пр-т. Октября, д. 46; кадастровый (или условный) номер объекта: 76-76-22/020/2011-039. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Управление Федеральной налоговой службы по Ярославской области, общество с ограниченной ответственностью "АльфаЦентр".

В соответствии с выпиской из ЕГРП по состоянию на 11.11.2015 (т.2, л.д. 1-12) объектам соответствуют следующие кадастровые номера:

- нежилые помещения N 1, 4-6. 11-27 (1-й этаж), расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Ленинградский просп., д. 70, площадью 836 кв.м. - кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:010101:193530;

- нежилые помещения N 1-35, 39, 40, 45-70 (цокольный этаж), расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Ленинградский просп., д. 70, площадью 678,1 кв.м. - кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:010101:193488;

- торговый центр, нежилые помещения N 1-5, 7-17 (этаж подвал), расположенный по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Гагарина, д. 28, площадью 234,9 кв.м. - кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:010101:193076;

- нежилое помещение N 138 (1-й этаж), расположенное по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Труфанова, д. 19, площадью 105,1 кв.м. - кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:010101:185203;

- помещения N N 1, 3, 5-24, 26-31, 35, 36 (1-й этаж), NN 1-15, 20-29, 40 (2-й этаж) общей площадью 1614,9 кв.м., расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пр-т. Октября, д. 46; кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:050205:199.

Ответчик возражает против удовлетворения иска.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 06.06.2016 в удовлетворении требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью "Лотос-М" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит проверить решение суда первой инстанции, при наличии оснований отменить решение и удовлетворить исковые требования.

Управление Федеральной налоговой службы России по Ярославской области (третье лицо, налоговая служба) с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об истребовании имущества из владения ответчика в пользу ООО "Лотос-М".

По мнению третьего лица, решение суда первой инстанции является незаконным, необоснованным и немотивированным.

Налоговая служба считает, что суд первой инстанции не отразил мотивы, по которым отклонил позицию третьего лица, не обосновал позицию относительно добросовестности ответчика ООО "РЭМ".

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционные жалобы не представили.

Определением от 12.09.2016 судебное разбирательство откладывалось на 13 часов 00 минут 10.10.2016.

Дополнительно ответчик и третье лицо представили в материалы дела пояснения относительно обстоятельств добросовестности приобретения спорного имущества.

10.10.2016 в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации и в связи с невозможностью по причине нахождения в отпуске дальнейшего участия судьи Тетервака А.В. в рассмотрении дела N А82-15821/2015 произведена замена его на судью Полякову С.Г.

Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 21.06.2013 решением Арбитражного суда Ярославской области по делу N А82-13871/2012 ООО "Лотос-М" признано несостоятельным (банкротом). В отношении общества открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Шульженко С.А.

13.11.2013 конкурсным управляющим Шульженко С.А. были проведены торги по продаже имущества ООО "Лотос-М" путем публичного предложения. Победителем торгов был признан единственный участник торгов - ООО "АльфаЦентр".

21.11.2013 решением комиссии УФАС России установлено, что в первый день приема заявок организатор торгов принял заявку ООО "АльфаЦентр", содержащую предложение о цене имущества должника ниже начальной цены продажи. Кроме того организатор торгов не приостановил торги до рассмотрения жалобы на действия (бездействия) организатора торгов, будучи надлежащим образом уведомленным о рассмотрении жалоб на его действия.

На момент продажи обществу "АльфаЦентр" спорное имущество принадлежало истцу на праве собственности, было обременено правами иных лиц - арендаторов, на что указано в договоре купли-продажи.

Свидетельства о государственной регистрации права на основании договоров от 13.11.2013 получены ООО "АльфаЦентр" 06.12.2013 (т.1, л.д. 78-85).

10.12.2013 ООО "АльфаЦентр" и ООО "Ритэйл Эстейт Менеджмент" заключили договор купли продажи имущества на четырнадцать помещений (т.1, л.д. 67-71). К договору купли-продажи от 10.12.2013 подписан акт приема-передачи имущества (т.1, л.д. 72).

16.12.2013 ООО "Альфацентр" и ООО "Ритэйл Эстейт Менеджмент" подписали дополнительное соглашение к договору и акту от 10.12.2013 (т.1, л.д. 73-77), согласно которому продавец передал покупателю восемь объектов.

20.12.2013 ООО "РЭМ" получены свидетельства о государственной регистрации права на основании договора от 10.12.2013 на восемь спорных объектов (помещений; т.1, л.д. 150-157).

15.01.2014 платежным поручением N 01 подтверждается оплата по договору от 10.12.2013 на сумму 25 000 000 рублей (т.1, л.д. 82).

14.03.2014 конкурсным управляющим ООО "Лотос-М" утвержден Рябченков Владимир Анатольевич.

10.04.2015 определением Арбитражного суда Ярославской области по делу N А82-13871/2012 удовлетворено заявление ФНС по г. Красногорску Московской области, торги по реализации имущества ООО "Лотос-М", проведенные 13.11.2013 в форме публичного предложения, признаны недействительными, договоры купли-продажи имущества, заключенные между ООО "Лотос-М" и ООО "АльфаЦентр" по результатам проведения торгов от 13.11.2013 N 1, 2, 3, 4, 5 признаны недействительными. Применены последствия недействительности сделок в виде частичной реституции. При этом часть имущества, приобретенного ООО "АльфаЦентр", было им реализовано, к моменту рассмотрения спора находилось по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в собственности ООО "РЭМ".

В определении от 10.04.2015 суд разъяснил конкурсному управляющему право на обращение в суд с виндикационными исками о возврате реализованного имущества.

03.07.2015 определение Арбитражного суда Ярославской области по делу N А82-13871/2012 оставлено без изменения судом апелляционной инстанции.

Конкурсный управляющий обратился в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционные жалобы истца и третьего лица подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). К участию в деле по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения привлекается лицо, которое передало спорное имущество ответчику, в частности продавец этого имущества.

В круг юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судами при рассмотрении виндикационного иска, входят наличие у истца права собственности на истребуемую вещь или иного права на обладание вещью; утрата фактического владения вещью; возможность выделить вещь с помощью индивидуальных признаков из однородных вещей; нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика.

Вопреки возражениям ответчика, предъявление иска об оспаривании сделки, по которой спорное имущество приобретено ответчиком, не является необходимым условием для удовлетворения иска об истребовании имущества, если установлено, что из владения истца (собственника) спорное имущество выбыло по недействительной, т.е. не влекущей юридических последствий (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), сделке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 52 Постановления Пленумов N 10/22 в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

13.11.2013 по результатам торгов ООО "Лотос-М" заключило договоры купли-продажи спорного имущества с ООО "АльфаЦентр". Установлено, что спорное имущество реализовано обществом "АльфаЦентр" обществу "РЭМ", переход прав на объекты спорного недвижимого имущества зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области.

Определением по делу N А82-13871/2012 от 10.04.2015 указанные договоры купли-продажи имущества, заключенные между ООО "Лотос-М" и ООО "АльфаЦентр" по результатам торгов от 13.11.2013, признаны недействительными, однако на момент оспаривания торгов спорное имущество было продано обществом "АльфаЦентр" ответчику - обществу "РЭМ".

При указанных условиях истец вправе истребовать по правилам статьи 301 ГК РФ спорное имущество у его приобретателя.

Из статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения (абзац 2 пункта 37 постановления Пленумов N 10/22).

Ответчик заявил о приобретении имущества по возмездной сделке (т. 1, л.д. 67-72); считает себя добросовестным приобретателем. В заседаниях судов первой и апелляционной пояснил, что в подтверждение возмездности сделки в материалах дела имеются платежные поручения и выписки по счету, цена не является заниженной. Ответчик указал, что при приобретении имущества исходил из данных Единого государственного реестра прав о том, что ООО "АльфаЦентр" являлось собственником помещений, арестов или иных ограничений в отношении имущества не имелось. По мнению ООО "РЭМ", в материалах дела нет сведений об аффилированности лиц - продавца, покупателя, арендаторов.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, согласившись с возражениями ответчика и сославшись на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств того, что на момент приобретения спорного имущества ответчик знал о приобретении имущества у неуправомоченного лица, о наличии на спорное имущество притязаний иных лиц.

Однако суд первой инстанции не принял во внимание следующее.

В силу части 4 статьи 15, части 4 статьи 170 АПК РФ судебные акты арбитражного суда должны быть мотивированными; основываясь на принципе свободной оценки доказательств судом по внутреннему его убеждению (статья 71 АПК РФ), процессуальное законодательство возлагает на суд обязанность приводить обоснование принятого решения, включая фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В данном случае налоговый орган, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица и поддерживавший предъявленный конкурсным управляющим иск, не оспаривал наличие в Едином реестре прав на дату приобретения спорного имущества ответчиком записей о правах продавца - общества "АльфаЦентр", а также не оспаривал отсутствие в том же Реестре записей о спорах в отношении этого имущества, не утверждал о наличии формальных (т.е. обусловленных участием в уставном капитале, совпадением или близкими отношениями лиц, входящих в состав органов юридических лиц и т.п.) корпоративных связей между обществами "АльфаЦентр" и "РЭМ".

Однако по смыслу статьи 302 ГК РФ собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности (основанной на сведениях Единого реестра прав), доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Наличие в соответствующем государственном реестре записи о праве собственности отчуждателя бесспорно не доказывает добросовестность приобретателя (пункт 38 постановления Пленумов N 10/22). Также наличие признаков аффилированности (в том числе, явных, основанных на сведениях публичного ЕГРЮЛ) не является необходимым и обязательным условием для признания приобретателя недобросовестным в смысле статьи 302 ГК РФ.

Налоговая служба в обоснование доводов о недобросовестности ответчика ссылалась на иные конкретные обстоятельства (т.2 л.д.91; т.5 л.д.66, 72, 129), а именно: приобретение спорного имущества по цене, в несколько раз ниже его рыночной стоимости; крайне непродолжительный период владения спорным имуществом обществом "АльфаЦентр"; приобретение последним спорного имущества в рамках процедуры конкурсного производства в отношении общества "Лотос-М", что предполагало публикацию в сети "Интернет" в течение длительного времени сведений о рыночной стоимости имущества; обращение кредитора в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества "Лотос-М" с заявлением об оспаривании торгов 25.12.2013; опубликование также в сети "Интернет" решения комиссии ФАС России от 21.11.2013 по жалобе ряда лиц на нарушения процедуры торгов и порядка заключения договоров.

Налоговая служба обращала внимание на то, что ответчик является организацией, созданной 10.10.2013 и не имевшей на дату заключения договоров о приобретении спорного имущества средств, необходимых для его оплаты, а также на то, что на сумму более 10,5 млн рублей спорное имущество было оплачено ответчиком за счет денежных средств, полученных от арендатора спорного имущества в качестве обеспечительного платежа за 6 месяцев аренды.

В подтверждение приведенных доводов налоговая служба ссылалась на представленные в суд доказательства.

Указанные обстоятельства являются существенными при оценке добросовестности приобретателя (с учетом правовых позиций, приведенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.03.2011 N 13815/10, от 09.09.2008 N 6132/08, пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения"). Однако суд первой инстанции не дал оценки указанным доводам налоговой службы и представленным ею доказательствам по существу.

Апелляционный суд повторно исследовал доводы налоговой службы и возражения ответчика и пришел к следующим выводам.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Ярославской области от 10.04.2015 по делу N А82-13871/2015 Б/176-6з (т.1 л.д.18) признаны недействительными торги по продаже имущества должника - общества "Лотос-М" и заключенные по итогам торгов договоры, включая договор N 5 от 13.11.2013, предметом которого являлось спорное имущество.

Определением суда от 10.04.2015 установлено, что рыночная стоимость спорного имущества, определенная на дату 19.07.2013, составила:

1) нежилых помещений N 18-20; 20-49 (1-й этаж), расположенных по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Красноборская, д. 1а, площадью 377,3 кв.м. - 12 870 835 рублей;

2) нежилых помещений N 1, 4-6. 11-27 (1-й этаж), расположенных по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Ленинградский просп., д. 70, площадью 836 кв.м. - 28 518 468 рублей;

3) нежилых помещений N 1-35, 39, 40, 45-70 (цокольный этаж), расположенных по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Ленинградский просп., д. 70, площадью 678,1 кв.м. - 23 132 025 рублей;.

4) торгового центра, нежилых помещений N 1-5, 7-17 (этаж подвал), расположенных по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Гагарина, д. 28, площадью 234,9 кв.м. - 8 013 144 рубля;

5) торгового центра, нежилых помещений N 1-4, 7, 9-33, 35-101, 103-108, 110-127 (1-й этаж), расположенных по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Гагарина, д. 28, площадью 2394,2 кв.м. - 81 673 345 рублей;

6) нежилого помещения N 138 (1-й этаж), расположенного по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Труфанова, д. 19, площадью 105,1 кв.м. - 3 585 276 рублей;

7) нежилых помещений N 1-22 (6-й этаж), расположенных по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пр-т. Октября, д. 46, площадью 484,6 кв.м. - 16 531 160 рублей;

8) помещений N N 1, 3, 5-24, 26-31, 35, 36 (1-й этаж), NN 1-15, 20-29, 40 (2-й этаж) общей площадью 1614,9 кв.м., расположенных по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пр-т. Октября, д. 46 - 55 089 084 рубля.

Итого, рыночная стоимость имущества составила: 229 413 337 рублей. Указанная стоимость, определенная по состоянию на 19.07.2013, может иметь доказательственное значение при оценке условий приобретения спорного имущества ответчиком по договору от 10.12.2013 (статья 12 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") и, как следствие, при оценке добросовестности приобретателя имущества.

Ответчик приобрел спорное имущество по цене 25 000 000 рублей (т.1 л.д.63, 68, 69; т.4 л.д.6, 7).

При этом относимых и допустимых доказательств, которые бы опровергали сведения о рыночной стоимости, установленной в Определении суда от 10.04.2015, ответчик не представил (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Апелляционный суд отклоняет ссылку ответчика на то, что проведенные ранее торги по продаже спорного имущества признавались несостоявшимися, т.к. из материалов дела следует, что имущество должника реализовывалось единым лотом, включающим помимо спорного имущества, также и иное имущество (земельные участки, права (требования), движимое имущество и т.п.); при этом начальная стоимость определенного таким способом лота составляла 1 600 млн. рублей. Таким образом, само по себе признание несостоявшимися торгов (от 09.09.2013, 12.10.2013; т.1 л.д.19) не могло свидетельствовать о предложении спорного по настоящему делу имущества (8 объектов недвижимости - помещений в торговых центрах) по завышенной цене.

Также не может опровергать доводы налоговой службы ссылка ответчика на цену спорного имущества, определенную по итогам состоявшихся 13.11.2013 торгов, т.к. определением арбитражного суда от 10.04.2015 установлено, что торги были проведены на условиях, искусственно ограничивших количество потенциальных участников.

Апелляционный суд исследовал представленные в материалы дела договоры аренды в отношении спорного имущества, заключенные в период до продажи имущества истцом и впоследствии (т.3 л.д.17 - 109; т.5 л.д.109 и далее) и установил, что совокупная арендная плата по договорам с одним из арендаторов по объектам, расположенным по адресам: г.Ярославль, Ленинградский просп., д. 70, ул. Труфанова, д. 19, пр-т. Октября, д. 46, ул. Гагарина, д. 28 - составила более 1 700 тыс. рублей в месяц, т.е. более 20 млн рублей в год; при этом договоры аренды заключены на условиях, в силу которых арендатор несет расходы на приобретение коммунальных ресурсов дополнительно к арендной плате.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика признавал, что согласованные в указанных договорах аренды арендные ставки соответствуют рыночным условиям.

В договоре купли-продажи от 10.12.2013 имеется оговорка об обременении продаваемого имущества арендой, что указывает на осведомленность ответчика относительно наличия и условий соответствующих обременений.

Из материалов дела следует, что в части 10 524 795 рублей покупная стоимость спорного имущества была оплачена за счет средств, полученных от арендатора в качестве обеспечительного платежа, эквивалентного арендной плате за 6 месяцев (т.5 л.д.69).

Таким образом, представленные доказательства подтверждают, что ответчик приобрел имущество по цене, значительно (около 9 раз) отличающейся от рыночной стоимости и сопоставимой с размером годовой арендной платы за использование части спорного имущества.

Материалы дела не содержат доказательств наличия каких-либо разумных причин определения такой цены в договоре. Между тем приобретение имущества по цене, значительно ниже рыночной (в данном случае - около 9 раз), то есть явно для любого разумного участника оборота несоразмерной действительной стоимости этого имущества, может с учетом иных конкретных обстоятельств совершения сделки свидетельствовать о недобросовестности приобретателя.

Апелляционный суд принимает во внимание, что в данном случае договор от 10.12.2013 был заключен ответчиком, осуществляющим предпринимательскую деятельность и специально созданным для осуществления деятельности по сдаче внаем собственного имущества (пункт 3.3. Устава общества "РЭМ"; т.1 л.д.51).

Апелляционный суд признаёт заслуживающими внимания доводы налоговой службы, ссылающейся на крайне непродолжительный период владения спорным имуществом со стороны общества "АльфаЦентр" (4 дня после состоявшейся 06.12.2013 государственной регистрации права; т.1 л.д.68, 78-85), что также было очевидным для ответчика при приобретении спорного имущества.

Характер приобретаемого имущества (значительные по площади торговые помещения в зданиях торговых центров крупного города; всего более 6700 кв.м.), предложенная цена покупки в совокупности с тем обстоятельством, что спорное имущество было приобретено продавцом (обществом "АльфаЦентр") у признанного несостоятельным (банкротом) лица за несколько дней до продажи, должны были вызвать у приобретателя имущества (ответчика), при условии, что он действовал разумно, осмотрительно и добросовестно, обоснованные и серьезные сомнения в отношении права продавца на отчуждение имущества. Однако общество "РЭМ" не проявило должной осмотрительности и не провело дополнительной проверки юридической судьбы недвижимого имущества.

Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание, что ответчик общество "РЭМ" был создан 10.10.2013, т.е. незадолго до приобретения спорного имущества, и представленные в материалы дела выписки по счету не подтверждают движение значительных денежных средств в период, предшествовавший заключению договора от 10.12.2013 (т.5 л.д.69). Фактически на дату совершения сделки ответчик не располагал денежными средствами на оплату приобретаемого имущества. Однако договор купли-продажи от 10.12.2013 при этом был заключен на условиях отсрочки платежа и с условием, исключающим возникновение залога в пользу продавца (пункты 2.2., 2.3); какие-либо иные обеспечительные сделки между обществами "АльфаЦентр" и "РЭМ" не были заключены.

Таким образом, договор от 10.12.2013 был заключен на условиях, которые не могут быть признаны обычными в обороте.

Из материалов дела не следует, что ответчик получил информацию о возможности приобретения спорного имущества у общества "АльфаЦентр" в период после 13.11.2013 (дата проведения торгов) либо после 06.12.2013 (дате регистрации права общества "АльфаЦентр"), а также не следует, что ответчик мог получить такую информацию из общедоступных или иных обычно используемых в сфере оборота недвижимого имущества источников информации (печатных и электронных изданий и т.п.). Ответчик не привел документально подтвержденных доводов об обратном, указал лишь бездоказательно на проведение 15.11.2013 переговоров между руководством общества "АльфаЦентр" и общества "РЭМ".

Однако при этом в период (по меньшей мере) с сентября по ноябрь 2013 года информация о продаже спорного имущества (включая его оценку) в составе продаваемого единым лотом имущества общества "Лотос-М" была опубликована в сети "Интернет" в связи с проведением процедуры несостоятельности (банкротства) общества "Лотос М".

Таким образом, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства и установленные выше конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд приходит к выводу, что ответчик, не проявивший в указанных выше конкретных условиях должной осмотрительности при проверке полномочий продавца (общества "АльфаЦентр"), не может быть признан добросовестным приобретателем имущества.

С учетом изложенного исковые требования подлежат удовлетворению на основании статьей 301, 302 ГК РФ.

При этом вопреки доводам ответчика, последующий выкуп ответчиком земельных участков под зданиями сам по себе не исключает возможность удовлетворения иска по настоящему делу.

Вопреки заявленному в суде первой инстанции возражению, срок исковой давности по предусмотренному статьей 301 ГК РФ иску составляет 3 года (статья 196 ГК РФ) и исчисляется по общим правилам, установленным статьей 200 (пункт 1) ГК РФ. Учитывая предъявление иска в августе 2015 года, исковая давность не может быть признана пропущенной.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит апелляционные жалобы подлежащими удовлетворению, а решение подлежащим отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая служба освобождена от уплаты государственной пошлины по делу.

При подаче апелляционной жалобы истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика. В связи с предоставленной истцу отсрочкой по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы соответствующая сумма подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика.

В соответствии с частью 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительные листы на основании настоящего постановления выдаются Арбитражным судом Ярославской области.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Лотос-М", Управления Федеральной налоговой службы России по Ярославской области удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.06.2016 по делу N А82-15821/2015 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Лотос-М" (ИНН: 7627011822; ОГРН: 1027601597990) удовлетворить.

Истребовать от общества с ограниченной ответственностью "РитэйлЭстейтМенеджмент" (ИНН: 7718950869, ОГРН: 1137746930254) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лотос-М" (ИНН: 7627011822; ОГРН: 1027601597990) следующее недвижимое имущество:

1. Нежилые помещения N 18-20; 20-49 (1-й этаж), расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Красноборская, д. 1а, площадью 377,3 кв.м.; кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:010101:30751. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

2. Нежилые помещения N 1, 4-6. 11-27 (1-й этаж), расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Ленинградский просп., д. 70, площадью 836 кв.м.; кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:010000:0000:000028110\001:2091.

3. Нежилые помещения N 1-35, 39, 40, 45-70 (цокольный этаж), расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Ленинградский просп., д. 70, площадью 678,1 кв.м.; кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:010000:0000:000028110\0001:2090. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

4. Торговый центр, нежилые помещения N 1-5, 7-17 (этаж подвал), расположенный по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Гагарина, д. 28, площадью 234,9 кв.м.; кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:040901:0009:003027940\0001:2004. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

5. Торговый центр, нежилые помещения N 1-4, 7, 9-33, 35-101, 103-108, 110-127 (1-й этаж), расположенный по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Гагарина, д. 28, площадью 2394,2 кв.м.; кадастровый (или условный) номер объекта: 76-76-01/246/2009-280. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

6. Нежилое помещение N 138 (1-й этаж), расположенное по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Труфанова, д. 19, площадью 105,1 кв.м.; кадастровый (или условный) номер объекта: 76:23:010000:0000:000028110\0001:2090. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

7. Нежилые помещения N 1-22 (6-й этаж), расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пр-т. Октября, д. 46, площадью 484, 6 кв.м.; кадастровый (или условный) номер объекта: 76-76-22/020/2011-038. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

8. Помещения N N 1, 3, 5-24, 26-31, 35, 36 (1-й этаж), NN 1-15, 20-29, 40 (2-й этаж) общей площадью 1614,9 кв.м., расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пр-т. Октября, д. 46; кадастровый (или условный) номер объекта: 76-76-22/020/2011-039. Существующие ограничения (обременения) права: аренда.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ритэйл Эстейт Менеджмент" (ИНН: 7718950869, ОГРН: 1137746930254) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лотос-М" (ИНН: 7627011822, ОГРН: 1027601597990) 6 000 (шесть тысяч) рублей в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ритэйл Эстейт Менеджмент" (ИНН: 7718950869, ОГРН: 1137746930254) в доход федерального бюджета 3 000 (три тысячи) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.Г. Малых

Судьи

С.Г. Полякова А.Б. Савельев