Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 ноября 2017 г. N Ф01-4776/17 по делу N А38-9332/2016

г. Нижний Новгород

14 ноября 2017 г.

Дело N А38-9332/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09.11.2017.

Полный текст постановления изготовлен 14.11.2017.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017, принятое судьями Большаковой О.А., Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., по делу N А38-9332/2016 Арбитражного суда Республики Марий Эл

по иску общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" (ИНН: 1215082975, ОГРН: 1021200759832)

к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола"

в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола"

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" (далее - ООО "Телекомпания 12 регион", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 11.08.2016, и просило изложить пункт 2.3 договора в редакции, согласно которой стоимость арендной платы в год составляет 289 545 рублей, сумма ежемесячной арендной платы - 24 128 рублей 75 копеек.

Иск обоснован статьями 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован уклонением ответчика от согласования направленного истцом протокола разногласий от 12.09.2016 к договору аренды от 11.08.2016 в части расчета годовой арендной платы.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изменения размера арендной платы по договору, предметом которого является земельный участок, образованный из участка, ранее арендованного Обществом на договорной основе. На основании решения от 14.04.2017 суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0303006:2229, площадью 2261 квадратный метр, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, улица Успенская, изложив пункт 2.3 договора аренды в следующей редакции: "Арендная плата определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Йошкар-Ола" утвержденный решением Собрания депутатов городского округа "Город Йошкар-Ола" от 25.12.2015 N 258-VI". Оценка размера годовой арендной платы произведена ООО "Экспертцентр-12" (заключение N 005/17 от 18.01.2017) и составляет 48 257 рублей 50 копеек в месяц или 579 090 рублей в год.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 31.07.2017 изменил решение суда первой инстанции и определил иное содержание пункта 2.3 договора аренды в следующей редакции: "Арендная плата устанавливается в размере 4 025 348 рублей 76 копеек, сумма ежемесячной арендной платы составляет 335 445 рублей 73 копейки". Апелляционная инстанция со ссылками на статьи 11.8 (часть 4) и 39.6 (пункта 5 части 2) Земельного кодекса Российской Федерации указала на обязательность сохранения при заключении договора аренды на новый земельный участок без проведения торгов условий аренды, согласованных сторонами в ранее заключенных договорах аренды, в том числе относительно размера арендной платы.

Не согласившись с принятым судом второй инстанции судебным актом, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

В качестве доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что на дату перераспределения земельных участков прошло более шести месяцев со дня проведения аукциона, следовательно, рыночная стоимость права аренды земельного участка, определенная независимым оценщиком и послужившая основанием для установления цены на торгах, не имела значения для данного спора. Прежним условием, упомянутым в статье 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в данной ситуации истец считает порядок исчисления арендной платы, а не ее величину, которая, как и прежде, подлежит исчислению на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, но должна быть определена на дату заключения нового договора. Статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежала применению при разрешении настоящего спора.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, что не препятствует рассмотрению жалобы по существу.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятого судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов и установили суды, Комитет (арендодатель) и ООО "Телекомпания 12 регион" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 03.04.2015 N 6742/2015 н в отношении земельного участка с кадастровым номером 12:05:0303006:2173, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, микрорайон "Вашский", улица Успенская, территориально-экономическая оценочная зона N 1, общей площадью 7976 квадратных метров с целью строительства многоквартирного дома. Размер ежегодной арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 12:05:0303006:2173 установлен по результатам аукциона.

Постановлением мэра города Йошкар-Олы от 20.06.2016 решено перераспределить земельные участки с кадастровыми номерами 12:05:0303006:2180, 12:05:0303006:2173, в связи с чем стороны 11.08.2016 подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 03.04.2015 N 6742/2015 н.

Комитет направил Обществу проект договора от 11.08.2016.

Предметом договора, который планируют заключить стороны, является земельный участок с кадастровым номером 12:05:0303006:2229 площадью 2261 квадратный метр, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, улица Успенская.

Данный земельный участок предоставляется в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 и подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации как земельный участок, образованный из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые ранее были предоставлены в аренду. Земельный участок образован путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 12:05:0303006:2173, который был предоставлен истцу на основании заключенного сторонами договора аренды N 6742/2015 н от 03.04.2015, расторгнутого соглашением сторон от 11.08.2016.

В соответствии с пунктом 2.3 проекта договора аренды от 11.08.2016 рыночная стоимость годового размера арендной платы составила 4 025 348 рублей 76 копеек, размер ежемесячной арендной платы - 335 445 рублей 73 копейки.

ООО "Телекомпания 12 регион", полагая, что размер арендной платы существенно завышен, обратился к Комитету как арендодателю с протоколом разногласий от 12.09.2016 к договору аренды от 11.08.2016.

По мнению Общества, арендная плата должна определяться в соответствии с пунктом 19 главы III Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Йошкар-Ола", утвержденного решением Собрания депутатов городского округа "Город Йошкар-Ола" от 25.12.2015 N 258-VI, исходя из рыночной стоимости арендной платы, уменьшенной на понижающий коэффициент 0,5.

Таким образом, между сторонами возникли существенные разногласия относительно порядка определения размера арендной платы на стадии заключения договора аренды от 11.08.2016.

Ссылаясь на неурегулированные с арендодателем в добровольном порядке разногласия по отдельным условиям договора аренды земельного участка (пункт 2.3), арендатор обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Республики Марий Эл.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Данное законоположение направлено на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

Материалы дела подтверждают, что земельный участок с кадастровым номером 12:05:0303006:2229 ранее входил в состав земельного участка с кадастровым номером 12:05:0000000:13979, который арендован Обществом по результатам прохождения публичной процедуры торгов, следовательно, правовые основания и режим использования арендатором земельного участка с кадастровым номером 12:05:0303006:2229 не должен отличается каким-либо образом от оснований и режима использования земельного участка с кадастровым номером 12:05:0000000:13979. Расторжение Комитетом и Обществом ранее заключенных договоров аренды обусловлено фактом перераспределения исходного земельного участка и необходимостью оформления отдельных договоров аренды на вновь образованные участки, а не волеизъявлением сторон на прекращение арендных правоотношений.

С учетом установленных обстоятельств и поименованных норм права суд апелляционной инстанции законно и обоснованно посчитал, что величина платы по новому договору от 11.08.2016 должна быть исчислена исходя из условий оплаты, установленных на торгах, и пропорциональна площадям образованных земельных участков.

Таким образом, суд второй инстанции правомерно изложил условия договора аренды в редакции, предложенной публичным образованием.

Несогласие заявителя с выводами судебной инстанции, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.

Материалы дела исследованы судом округа полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованного судебного акта применительно к приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

Расходы по делу в виде госпошлины по правилам статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 по делу N А38-9332/2016 Арбитражного суда Республики Марий Эл оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

В.Ю. Павлов Д.В. Чернышов