Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2017 г. N 01АП-4236/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 ноября 2017 г. N Ф01-4776/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владимир

31 июля 2017 г.

Дело N А38-9332/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2017 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 14.04.2017 по делу N А38-9332/2016, принятое судьей Куликовой В.Г.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион", ИНН 1215082975, ОГРН 1021200759832, к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола"

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 11.08.2016.

Иск мотивирован уклонением ответчика от согласования направленного истцом протокола разногласий от 12.09.2016 к договору аренды от 11.08.2016 в части расчета годовой арендной платы и обоснован правовыми ссылками на статьи 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил требования с учетом выводов судебной экспертизы, просил изложить пункт 2.3 договора от 11.08.2016 в редакции, согласно которой стоимость арендной платы в год составляет 289 545 руб., сумма ежемесячной арендной платы составляет 24 128 руб. 75 коп. Уточнение судом принято.

Решением от 14.04.2017 Арбитражный суд Республики Марий Эл урегулировал разногласия при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0303006:2229 площадью 2261 кв.м, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Успенская, разногласия по которым переданы истцом обществом с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" на рассмотрение арбитражного суда, пункт 2.3 договора аренды изложил в следующей редакции: Арендная плата определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Йошкар-Ола" утвержденный решением Собрания депутатов городского округа "Город Йошкар-Ола" от 25.12.2015 N 258-VI. Оценка размера годовой арендной платы произведена ООО "Экспертцентр-12", заключение N 005/17 от 18.01.2017 и составляет 48 257 руб. 50 коп. в месяц или 579 090 руб. в год.

Не согласившись с принятым по делу решением, муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, дополнениями к ней, в которых просит решение суда первой инстанции изменить.

Заявитель указывает, что арендная плата, установленная решением суда, не соответствует доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок и его разрешенного использования.

Полагает, что договор аренды вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 12:05:0303006:2229 заключается без проведения торгов на прежних условиях.

Пояснил, что арендная плата должна устанавливаться в размере 4 025 348 руб. 76 коп., сумма ежемесячной арендной платы составляет 335 445 руб. 73 коп.

ООО "Телекомпания 12 регион" в отзыве на апелляционную жалобу, дополнении к нему указало на законность и обоснованность решения, просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.

Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определением суда от 27.06.2017.

В судебном заседании 18.07.2017 судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 25.07.2017.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

03 апреля 2015 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", выступающим от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола" (арендодателем), и обществом с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 6742/2015 н (т. 1, л.д. 8-11).

Предметом договора аренды N 6742/2015 н от 03.04.2015 явился земельный участок с кадастровым номером 12:05:0303006:2173, расположенный по адресу: РМЭ, г. Йошкар-Ола, микрорайон "Вашский", ул. Успенская, территориально-экономическая оценочная зона N 1, общей площадью 7976,0 кв.м. Земельный участок передан обществу с целью строительства многоквартирного дома. Размер ежегодной арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 12:05:0303006:2173 установлен по результатам аукциона.

Постановлением мэра г. Йошкар-Олы от 20 июня 2016 года решено перераспределить земельные участки с кадастровыми номерами 12:05:0303006:2180, 12:05:0303006:2173. В связи с указанными обстоятельствами 11 августа 2016 года сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 03.04.2015 N 6742/2015 н.

Ответчиком направлен истцу проект договора от 11.08.2016.

Предметом договора, который планируют заключить стороны, является земельный участок с кадастровым номером 12:05:0303006:2229 площадью 2261 кв.м, расположенный по адресу: РМЭ, г. Йошкар-Ола, ул. Успенская.

Данный земельный участок предоставляется в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 и подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации как земельный участок, образованный из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые ранее были предоставлены в аренду. Земельный участок образован путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 12:05:0303006:2173, который был предоставлен истцу на основании ранее заключенного сторонами договора аренды N 6742/2015 н от 03.04.2015, расторгнутого впоследствии соглашением сторон от 11.08.2016.

В соответствии с пунктом 2.3 проекта договора аренды от 11.08.2016 рыночная стоимость годового размера арендной платы составила 4 025 348 руб. 76 коп., размер ежемесячной арендной платы составил 335 445 руб. 73 коп.

Истец, полагая, что размер арендной платы существенно завышен, обратился к ответчику как арендодателю с протоколом разногласий от 12.09.2016 к договору аренды от 11.08.2016.

По мнению истца, арендная плата должна определяться в соответствии с пунктом 19 главы III Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Йошкар-Ола", утвержденного Решением Собрания депутатов городского округа "Город Йошкар-Ола" от 25.12.2015 N 258-VI, исходя из рыночной стоимости арендной платы, уменьшенной на понижающий коэффициент 0,5.

Таким образом, между сторонами возникли существенные разногласия относительно порядка определения размера арендной платы на стадии заключения договора аренды от 11.08.2016.

Ссылаясь на неурегулированные с арендодателем в добровольном порядке разногласия по отдельным условиям договора аренды земельного участка (пункт 2.3), арендатор обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции обоснованно исходил из наличия оснований для урегулирования разногласий при заключении договора аренды в соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При определении размера арендной платы суд первой инстанции руководствовался результатами экспертного заключения N 005/17 от 18.01.2017, согласно которому рыночная стоимость арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 12:05:0303006:2229 площадью 2261 кв.м, расположенным по адресу: РМЭ,

г. Йошкар-Ола, ул. Успенская, по состоянию на 11.08.2016 составляет 48 257 руб. 50 коп. в месяц и 579 090 руб. в год (т. 2, л.д. 2-49).

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции исходил из возможности изменения условий ранее заключенного между сторонами договора аренды земельного участка.

Однако данный вывод суда первой инстанции является ошибочным и несоответствующим требованиям действующего законодательства.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда в части определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

По смыслу приведенной нормы права при образовании нового участка взамен переданного в аренду или безвозмездное срочное пользование, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор.

Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

Согласно подпункту 5 пункту 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, проведение торгов не требуется.

Из буквального толкования вышеназванных правовых норм следует обязательность сохранения при заключении договора аренды на новый земельный участок, условий аренды, согласованных сторонами в ранее заключенном договоре аренды, в том числе и в отношении размера арендной платы.

В рассматриваемом случае предметом договора, который планируют заключить стороны, является земельный участок с кадастровым номером 12:05:0303006:2229 площадью 2261 кв.м, расположенный по адресу: РМЭ, г. Йошкар-Ола, ул. Успенская, который был образован из земельного участка с кадастровым номером 12:05:0303006:2173, что подтверждается кадастровым паспортом.

Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Данный земельный участок предоставляется в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 и подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации как земельный участок, образованный из земельного участка, который ранее был предоставлен истцу в аренду по договору N 6742/2015 н от 03.04.2015.

В свою очередь договор аренды земельного участка N 6742/2015 н от 03.04.2015 был заключен между сторонами по результатам проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Заключая данный договор аренды, стороны достигли согласия по размеру арендной платы, который был определен на основании отчета независимого оценщика.

При этом истец, являясь победителем аукциона, возражений относительно условий договора при его заключении не заявлял, сомнений в достоверности величины арендной платы у него не возникало.

Согласно пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Таким образом, заключение договора на условиях, отличных от условий, установленных на аукционе, недопустимо в силу закона.

Учитывая, что договор аренды вновь образованного земельного участка заключается без проведения торгов на прежних условиях, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что порядок начисления арендной платы должен определяться по результатам аукциона при заключении договора аренды N 6742/2015 н от 03.04.2015 и изменению не подлежит.

Проверив расчет размера арендной платы, произведенный ответчиком, суд апелляционной инстанции признает его верным в размере 4 025 348 руб. 76 коп. в год, сумма ежемесячной арендной платы составляет 335 445 руб. 73 коп.

Данная цена права аренды вновь образованного земельного участка рассчитана пропорционально площади образованного участка из земельного участка с кадастровым номером 12:05:0303006:2173, предоставленного по договору аренды N 6742/2015 н от 03.04.2015. Размер арендной платы по результатам аукциона составлял 14 200 000 руб., площадь земельного участка с кадастровым номером 12:05:0303006:2173 - 7976 кв.м, соответственно стоимость за 1 кв.м был равен 1780,34 руб. Площадь земельного участка с кадастровым номером 12:05:0303006:2229 равна 2261 кв.м, соответственно размер арендной платы за земельный участок данной площади составит 4 025 348 руб. 76 коп.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО "Телекомпания 12 регион" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0303006:2229 площадью 2261 кв.м, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Успенская, подлежат рассмотрению по правилам статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, между тем пункт 2.3 договора аренды надлежит изложить в следующей редакции: Арендная плата устанавливается в размере 4 025 348 руб. 76 коп., сумма ежемесячной арендной платы составляет 335 445 руб. 73 коп.

Принятое по делу решение подлежит изменению на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, апелляционная жалоба муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 14.04.2017 по делу N А38-9332/2016 изменить, апелляционную жалобу муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0303006:2229 площадью 2261 кв.м, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Успенская.

Пункт 2.3. договора аренды изложить в следующей редакции:

Арендная плата устанавливается в размере 4 025 348 руб. 76 коп., сумма ежемесячной арендной платы составляет 335 445 руб. 73 коп.

Указанные условия договора аренды становятся обязательными для сторон с момента вступления в законную силу настоящего постановления.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.А. Большакова

Судьи

Л.В. Бухтоярова Е.Н. Наумова