Антистроительный кредит (В. Смирнов, "эж-ЮРИСТ", N 27, июль 2003 г.)

Антистроительный кредит

В "эж-Юрист" N 23, 2002 г. был опубликован материал "Без ипотеки нет вычета", в котором обсуждался вопрос толкования понятия "ипотечный кредит". Несмотря на то что законодатель не предусмотрел его легального определения, на практике необходимость в точном толковании возникает все чаще и прежде всего в связи с необходимостью разрешения одного из наиболее сложных вопросов российского законодательства - использования гражданско-правовой терминологии в нормативных актах публичных отраслей права.

Соотношение норм

Правильное толкование понятия "ипотечный кредит" имеет существенное значение в связи с нормами п.2 ст.220 НК РФ, поскольку по ним предоставляются имущественные налоговые вычеты в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ.

Согласно указанной нормы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов "в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры".

Из этой нормы и других положений этого же пункта рассматриваемой статьи НК РФ следует, что расходование средств должно носить целевой характер, что документально должно быть подтверждено. Для использования права на имущественные налоговые вычеты, улучшение жилищных условий должно быть произведено в одной из следующих форм:

- приобретение жилого дома или квартиры;

- строительство индивидуального жилого дома или квартиры.

В отношении последнего случая необходимо сделать существенное уточнение. Гражданин не имеет фактической и правовой возможности осуществлять "строительство квартиры" в многоквартирном жилом доме. Он может это сделать, но не занимаясь непосредственно "строительством", что, помимо всего, требует еще и наличия лицензии на ведение такого рода деятельности, он лишь участвует в долевом финансировании (инвестировании) строительства квартиры.

Кредит получает название "ипотечный" исключительно благодаря тому, что обеспечением исполнения обязательства по нему служит ипотека (залог недвижимости).

В ст.5 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) " (с последующими изменениями и дополнениями) перечислено имущество, которое может быть предметом ипотеки. Это имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Важно отметить: этой нормой закреплена "классика ипотеки", т.е. залога недвижимости (и ничего больше или другого "классика" не подразумевает), зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поэтому под понятие "ипотечный кредит" попадает такой кредитный договор, который предоставлен на цели и израсходован налогоплательщиком на новое строительство или покупку жилья, а залогом по нему служит соответствующий объект недвижимости. Выбор его, т.е. предмета ипотеки, решается по усмотрению сторон (кредитора и заемщика) с соблюдением установленных требований, прежде всего банковских нормативных правовых документов.

Связывать понятие "ипотечный кредит" с тем, что название "ипотечный" он также получает благодаря "ипотеке жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации" (ст.77 Закона об ипотеке), нельзя, и вот почему.

В условиях России банк был, есть и еще долго будет оставаться сильной стороной в далеко неравноправных отношениях с заемщиком, тем более когда это - физическое лицо. Эта явно ненормальная позиция, к сожалению, поддерживается и соответствующими законодательными нормами. Например, положениями ст.77 Закона об ипотеке, название которой процитировано выше.

Цель имеет значение

Кредитный договор - это договор банковского займа (п.2 ст.819 ГК РФ). По нему заемщик становится собственником переданных ему банком денежных средств (п.1 ст.807 ГК РФ). Наличие однозначного и непреложного права собственности на указанные денежные средства у заемщика оказывает влияние на определение юридической судьбы приобретаемой (построенной) недвижимости налогоплательщиком, который становится ее собственником, что в итоге документально закрепляется. Если бы это было иначе, т.е. действительно имело место приобретение (строительство) жилья "за счет кредита банка", т.е. денег, принадлежащих кредитору, а не заемщику, то учреждение юстиции по госрегистрации прав на недвижимое имущество безоговорочно оформило бы приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру в собственность. Но этого нет и быть не может, поскольку собственником уплачиваемых за недвижимость денег является гражданин, а не банк. В этой связи хочется пожелать банкам, чтобы они перестали понуждать законодателей делать подобные словесные изыски, которые не имеют перед собой ни малейших юридических оснований и силы.

Также нельзя связывать понятие "ипотечный кредит" с целевым характером предоставления кредита банком, т.е. когда налогоплательщик получает его на цели приобретения (строительства) жилой недвижимости.

При этом нет оснований ссылаться на нормы п.1 ст.77 Закона об ипотеке. Его положения всего лишь указывают на способ возникновения ипотеки "жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации". В данном конкретном случае изложены специальные правила о возникновении ипотеки в силу закона.

Порядок регистрации ипотеки в силу закона содержится в Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам (утверждена Приказом Минюста России, Госстроя России и ФКЦБ от 16 октября 2000 г. N 289/235/290, зарегистрирована в Минюсте РФ 16 ноября 2000 г. N 2452). Наряду с этим п.1 ст.77 рассматриваемого Закона носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в кредитном договоре иной порядок залога такого рода недвижимости (ипотеки), который ими будет изложен в договоре об ипотеке.

Ссылку на п.2.1 Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ (в ред. постановления Правительства РФ от 08.05.2002 N 302) для выявления существенных признаков ипотечного кредита также нельзя признать достаточно обоснованной.

Во-первых, в Концепции рассматривается всего лишь одна из многих возможных моделей ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Акцент сделан на систему ИЖК во главе с агентством и приближенным к нему банковским сообществом. При этом система ИЖК направлена на отношения, связанные с приобретением готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке (п.1.2 Концепции). Кредитование жилищного строительства, а оно, как отмечалось выше, также подпадает под имущественные налоговые вычеты, по существу исключено из рассмотрения в Концепции. Отсюда в тексте Концепции содержатся в основном только такие положения и формулировки, которые соотносятся с "прокрустовым ложем" выбранного в данном документе официального пути развития системы ИЖК в нашей стране.

Во-вторых, надо изначально знать, какое место в иерархии нормативных правовых актов занимает документ, именуемый "Концепция". В нем изложены всего лишь концептуальные подходы. Какую юридическую силу они имеют, чтобы их использовать в качестве основы для системного толкования норм НК РФ? Наличие прямого и утвердительного ответа на этот вопрос - задача более чем актуальная, так как в данном случае необходимо установить, как упомянутая Концепция "воздействует" на налоговое законодательство вообще и п.1 ст.220 НК РФ, в частности.

В-третьих, в соответствии с Порядком разработки и реализации федеральных целевых программ и межгосударственных целевых программ, в осуществлении которых участвует Российская Федерация (утвержден постановлением Правительства РФ от 26 июня 1995 г. N 594 с последующими изменениями и дополнениями), Концепция решения программной проблемы всего лишь определяет варианты ее оптимизации, формирует основные цели и задачи соответствующей целевой программы, обосновывает этапы и наиболее эффективные направления ее реализации и необходимые для этого размеры ресурсов. Пошел четвертый год со времени одобрения и обнародования названной Концепции, но, несмотря на ее наличие, федеральной целевой программы (ФЦП), посвященной системе ИЖК, не было и нет. И это очень даже хорошо, поскольку появление ФЦП в заангажированном одномерном подходе, в Концепции, еще более затормозило бы разработку и развитие разнообразных долговых отношений на рынке жилья. Они вмещаются в более емкое и большей практической направленности понятие "долгосрочное жилищное финансирование". В нем ипотечный кредит всего лишь один из множества механизмов, который при этом не является самым эффективным. Даже предоставление по нему эксклюзивных имущественных налоговых вычетов не сделало его более востребованным, чем остальные механизмы, которым "отказано" в предоставлении налоговых льгот.

В. Смирнов,

консультант по новым

финансово-имущественным технологиям

"эж-ЮРИСТ", N 27, июль 2003 г.