Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 июля 2019 г. N Ф01-2399/19 по делу N А29-9028/2018

Нижний Новгород

22 июля 2019 г.

Дело N А29-9028/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15.07.2019.

Полный текст постановления изготовлен 22.07.2019.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Голубевой О.Н.,

в отсутствие представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица -

администрации муниципального образования муниципального района "Сыктывдинский" (ИНН: 1109005200, ОГРН: 1021100971352)

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.11.2018,

принятое судьей Басмановым П.Н., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.02.2019,

принятое судьями Кононовым П.И., Ившиной Г.Г., Черных Л.И.,

по делу N А29-9028/2018

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Зодчий"

(ИНН: 1101131690,ОГРН: 1071101005436)

к администрации муниципального образования муниципального района "Сыктывдинский"

(ИНН: 1109005200, ОГРН: 1021100971352)

о признании незаконным отказа и об обязании устранить допущенные нарушения

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Зодчий" (далее - Общество, ООО "Зодчий") обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о признании незаконным изложенного в письме от 27.06.2018 N 01-18/3196 отказа администрации муниципального образования муниципального района "Сыктывдинский" (далее - Администрация) в предоставлении Обществу в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 11:04:3401006:304, общей площадью 0,2601 гектара, расположенного по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, село Пажга, 1 микрорайон, для завершения строительства многоквартирного жилого дома, а также об обязании Администрации предоставить в аренду указанный земельный участок для строительства многоквартирного дома сроком на 2 года 5 месяцев.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 07.11.2018, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 04.02.2019, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Администрация полагает, что право аренды ООО "Зодчий" не прекращено, о чем свидетельствуют данные Росреестра. Суды не приняли во внимание, что к объекту долевого строительства статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется; что в силу буквального толкования закона правом на заключение договора аренды на новый срок на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов для завершения строительства арендатор может воспользоваться однократно; суды не дали оценки тому обстоятельству, что Общество этим правом воспользовалось, обязав Администрацию по решению Арбитражного суда Республики Коми по делу N А29-2328/2017 заключить новый договор аренды спорного земельного участка для завершения строительства на срок 7 месяцев. В резолютивной части решения суд первой инстанции не указал, каким образом должны быть устранены допущенные нарушения прав, а также срок, в течение которого необходимо исполнить решение.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Зодчий" возразило относительно доводов Администрации, указав на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, просило оставить их без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В порядке, установленном в частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 15.07.2019.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без их участия.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, приведенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установили суды, земельный участок с кадастровым номером 11:04:3401006:304, общей площадью 0,2601 гектара, расположенный по адресу:

Республика Коми, Сыктывдинский район, село Пажга, 1 микрорайон (далее - земельный участок), предоставлен Администрацией (арендодатель) ООО "Сыктывкарский промышленный комбинат" (арендатор) на основании договора аренды от 03.01.2015 N 03/01-1 для строительства объекта: "Многоквартирный жилой дом" на срок с 03.01.2015 по 03.01.2017.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.12.2014.

Постановлением Администрации сельского поселения "Пажга" от 19.01.2015 N 04/01 утверждён градостроительный план земельного участка.

ООО "Сыктывкарский промышленный комбинат" в отсутствие возражений арендодателя 09.08.2016 заключило с ООО "Зодчий" договор субаренды земельного участка на период действия договора аренды (по 03.01.2017).

Администрация и ООО "Зодчий" заключили муниципальный контракт N 0107200002716001634-03 на участие в долевом строительстве жилых помещений в селе Пажга Сыктывдинского района для муниципальных нужд по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Во исполнение условий принятых на себя обязательств ООО "Зодчий" 30.08.2016 получено от Администрации разрешение на строительство многоквартирного жилого дома N 11-RU11514308-291-2016 со сроком действия до 31.07.2017; по заявке ООО "Зодчий" от 09.02.2017 получен технический план объекта незавершенного строительства. На основании разрешения на предоставленном земельном участке ООО "Зодчий" возведен объект незавершённого строительства, степенью готовности 65 процентов.

Обязанности по договору аренды в полном объёме исполняло ООО "Зодчий", включая осуществление строительства объекта, разработку документации, получение разрешений, внесение платежей. Фактически ещё в августе 2016 года в арендных отношениях произошла замена арендатора на субарендатора.

ООО "Зодчий" обратилось в Администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, на что письмом от 21.02.2017 Администрация ответила отказом со ссылкой на отсутствие законных оснований.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 19.04.2017 по делу N А29-2328/2017 удовлетворены требования ООО "Зодчий" к Администрации об обязании заключить с Обществом договор аренды земельного участка для завершения строительства многоквартирного жилого дома, сроком на 7 месяцев на период выданного разрешения на осуществление строительства.

Удовлетворяя названные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на испрашиваемом земельном участке, предоставленном ООО "Зодчий" до 01.03.2015, имеется объект незавершенного строительства. Следовательно, соблюдены условия, установленные пунктом 21 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), необходимые для предоставления земельного участка сроком до 3-х лет без проведения публичных процедур.

Указанный судебный акт не обжалован в установленном порядке и вступил в законную силу.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Во исполнение решения суда по делу N А29-2328/2017 Администрация заключила с ООО "Зодчий" договор аренды земельного участка от 21.04.2017 N 21/04-79, сроком на 7 месяцев, по истечении которого Общество вновь обратилось в Администрацию с заявлением о продлении действия договора.

Письмом от 27.06.2018 N 01-18/3196 Администрация отказала в продлении договора аренды, поскольку Общество реализовало свое право на однократное представление земельного участка без торгов для целей завершения строительства.

Полагая, что названный отказ Администрации не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО "Зодчий" обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с соответствующим заявлением.

Сделав вывод о правомерности заявленных Обществом требований, суд первой инстанции удовлетворил их, признав оспариваемый заявителем отказ незаконным. При этом суд обязал Администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу. В качестве способа восстановления нарушенного права в мотивировочной части решения арбитражный суд указал на необходимость заключения Администрацией с ООО "Зодчий" договора на новый срок (до достижения общего срока - 3 года).

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей на момент подачи Обществом заявления и получения отказа) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующее земельное законодательство закрепляет право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судебные инстанции при применении приведенных положений указали, что значение предлога "на", а также слова "однократно" в рассматриваемом контексте подразумевает невозможность продления срока действия данного договора по истечении трех лет, а не невозможность неоднократного продления срока действия договора в пределах установленного срока (3 года).

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу, что, поскольку Общество является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на предоставленном ему в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства, право на продолжение арендных отношений в течении трех лет арендатором не реализовано, отказ Администрации в заключении с ООО "Зодчий" договора аренды данного земельного участка для завершения строительства, выраженный в письме от 27.06.2018 N 01-18/3196, противоречит нормам Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя.

Окружной суд согласился с позицией судов нижестоящих инстанций. С учетом цели (завершение строительства), которую преследовал законодатель, наделяя застройщика правом на продление арендных отношений без проведения торгов, поэтапная реализация данного права на срок не более трех лет не может служить основанием для отказа застройщику в пролонгации аренды, до тех пор, пока не будет установлено, что со стороны последнего имеет место злоупотребление правом.

В рамках настоящего спора данного обстоятельства судами не установлено.

В силу изложенного доводы Администрации подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права.

В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя и в соответствии с приведенной процессуальной нормой суд первой инстанции возложил на Администрацию обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в 10-ти дневный срок, указав в мотивировочной части решения на необходимость заключения Администрацией с ООО "Зодчий" договора на новый срок (до достижения общего срока - 3 года).

Обозначенные Администрацией процессуальные нарушения при изложении резолютивной части, а именно неуказание каким образом должны быть устранены допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, в силу части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются основаниями для отмены судебных актов, поскольку не привели к принятию неправильного решения, постановления.

Вопросы, возникшие у Администрации при исполнении судебного акта, могут быть разрешены на стадии исполнения судебного акта по заявлению кассатора с использованием специальных процессуальных институтов, таких как разъяснение судебного акта и порядка его исполнения.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы права.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не найдено.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Суд округа не рассматривал вопрос о распределении судебных расходов, поскольку Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.11.2018 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.02.2019 по делу N А29-9028/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации муниципального образования муниципального района "Сыктывдинский" (ИНН: 1109005200, ОГРН: 1021100971352) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

С.В. Бабаев О.Н. Голубева