Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2019 г. N 02АП-10578/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 июля 2019 г. N Ф01-2399/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Киров

04 февраля 2019 г.

Дело N А29-9028/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2019 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кононова П.И.,

судей Ившиной Г.Г., Черных Л.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Русаковой О.Г.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования муниципального района "Сыктывдинский"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.11.2018 по делу N А29-9028/2018, принятое судом в составе судьи Басманова П.Н.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Зодчий" (ИНН: 1101131690, ОГРН: 1071101005436)

к Администрации муниципального образования муниципального района "Сыктывдинский"

о признании незаконным отказа и об обязании устранить допущенные нарушения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Зодчий" (далее - заявитель, ООО "Зодчий", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования муниципального района "Сыктывдинский" (далее - ответчик, Администрация МО МР "Сыктывдинский", Администрация) в предоставлении Обществу в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 11:04:3401006:304, общей площадью 0,2601 га, расположенного по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, с. Пажга, 1 микрорайон -, для завершения строительства многоквартирного жилого дома, формализованного в письме от 27.06.2018 N 01-18/3196, а также об обязании ответчика предоставить в аренду указанный земельный участок для строительства многоквартирного дома сроком на 2 года 5 месяцев.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 07.11.2018 заявленные требования удовлетворены.

Администрация с принятым решением суда первой инстанции не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе ее заявитель настаивает на законности и обоснованности оспариваемого отказа и находит ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на продление срока действия договора аренды однократно на три года, при этом значение предлога "на", а также слова "однократно" в данном контексте подразумевает невозможность продления срока действия данного договора по истечении 3-х лет, а не невозможность неоднократного продления срока действия договора в пределах установленного срока (3 года). По мнению ответчика, законодатель, вопреки указанному выводу суда, установил возможность заключения договора аренды однократно на срок до трех лет. При этом Общество своим правом однократно заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов воспользовалось. Кроме того, Администрацией приведены аргументы о неисполнимости обжалуемого судебного акта ввиду того, что в резолютивной части решения суда не указано на конкретный способ восстановления нарушенного права. Если исходить из того, что, по мнению суда, способом устранения допущенного нарушения является заключение Администрацией с ООО "Зодчий" договора на новый срок (до достижения срока - 3 года), то не ясно, каким образом необходимо исчислять новый срок.

Более подробно позиция Администрации со ссылками на положения действующего законодательства и обстоятельства дела приведена в апелляционной жалобе.

ООО "Зодчий" в отзыве на апелляционную жалобу возражает против приведенных в ней доводов и опровергает их, находит обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить решение без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Стороны своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 11:04:3401006:304, общей площадью 0,2601 га, расположенный по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, с. Пажга, 1 микрорайон -, предоставлен Администрацией (арендодатель) ООО "Сыктывкарский промышленный комбинат (арендатор) на основании договора аренды от 03.01.2015 N 03/01-1 для строительства объекта: "Многоквартирный жилой дом".

Договор заключен на срок с 03.01.2015 по 03.01.2017 (пункт 2.1 договора), зарегистрирован в установленном законом порядке 30.12.2014, о чем имеется запись в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).

Постановлением Администрации сельского поселения "Пажга" от 19.01.2015 N 04/01 утверждён градостроительный план земельного участка.

ООО "Сыктывкарский промышленный комбинат" передал свои права по пользованию земельным участком и соответствующие таким правам обязанности ООО "Зодчий" (субарендатору), заключив в отсутствие возражений арендодателя 09.08.2016 договор субаренды земельного участка на период действия договора аренды (по 03.01.2017).

Администрация и ООО "Зодчий" заключили муниципальный контракт N 0107200002716001634-03 на участие в долевом строительстве жилых помещений в с. Пажга Сыктывдинского района для муниципальных нужд по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

30.08.2016 во исполнение условий принятых на себя обязательств ООО "Зодчий" получено от Администрации разрешение на строительство многоквартирного жилого дома N 11-RU11514308-291-2016 со сроком действия до 31.07.2017; по заявке ООО "Зодчий" от 09.02.2017 получен технический план объекта незавершённого строительства. На основании разрешения на предоставленном земельном участке ООО "Зодчий" возведен объект незавершённого строительства, степенью готовности 65%.

Обязанности по договору аренды в полном объёме исполняло ООО "Зодчий", включая осуществление строительства объекта, разработку документации, получение разрешений, внесение платежей. Фактически ещё в августе 2016 года в арендных отношениях произошла замена арендатора на субарендатора.

ООО "Зодчий" обратилось в Администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, на что письмом от 21.02.2017 Администрация ответила отказом со ссылкой на отсутствие законных оснований.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 19.04.2017 по делу N А29-2328/2017 удовлетворены требования ООО "Зодчий" к Администрации МО МР "Сыктывдинский" об обязании заключить с Обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 11:04:3401006:304, общей площадью 0,2601 га, расположенного по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, с. Пажга, 1 микрорайон -, для завершения строительства многоквартирного жилого дома, сроком на 7 месяцев на период выданного разрешения на осуществление строительства. Удовлетворяя названные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на испрашиваемом земельном участке, предоставленном ООО "Зодчий" до 01.03.2015, имеется объект незавершенного строительства. Следовательно, совокупность условий, установленных пунктом 21 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), необходимых для предоставления земельного участка сроком до 3-х лет без проведения публичных процедур, не нарушена.

Названный судебный акт не обжалован в установленном порядке и вступил в законную силу.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Во исполнение рушения суда по делу N А29-2328/2017 Администрация заключила с ООО "Зодчий" договор аренды земельного участка от 21.04.2017 N 21/04-79, сроком на 7 месяцев.

По истечении установленного срока действия договора аренды Общество вновь обратилось в Администрацию МО МР "Сыктывдинский" с заявлением о продлении действия договора.

Письмом от 27.06.2018 N 01-18/3196 Администрация отказала в продлении договора аренды, поскольку Общество реализовало свое право на однократное представление земельного участка без торгов для целей завершения строительства (л.д.16-17).

Полагая, что названный отказ Администрации не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с соответствующим заявлением.

Придя к выводу о правомерности заявленных Обществом требований, суд первой инстанции удовлетворил их, признав оспариваемый заявителем отказ незаконным. При этом суд обязал ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных заявителя в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу. В качестве способа восстановления нарушенного права в мотивировочной части решения арбитражный суд указал на необходимость заключения Администрацией с ООО "Зодчий" договора на новый срок (до достижения общего срока - 3 года).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Так, по смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.

ГК РФ, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены принадлежащие им объекты незавершенного строительства, на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

При этом, как верно указано судом первой инстанции в обжалуемом решении, исходя из буквального толкования приведенных положений, вопреки мнению Администрации, значение предлога "на", а также слова "однократно" в рассматриваемом контексте подразумевает невозможность продления срока действия данного договора по истечении 3-х лет, а не невозможность неоднократного продления срока действия договора в пределах установленного срока (3 года).

Как следует из материалов дела, ООО "Зодчий" являлось субарендатором спорного земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий Обществу на праве собственности.

Доказательства неиспользования земельного участка либо его нецелевого использования, злоупотребления ООО "Зодчий" правом из имеющихся материалов дела не усматривается.

Следовательно, поскольку Общество является собственником объекта незавершенного строительства, земельный участок мог быть предоставлен ему без проведения процедуры торгов для завершения строительства объекта на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Принимая во внимание, что Администрацией с Обществом заключен договор аренды 21.04.2017, сроком на 7 месяцев, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что заявитель изначально имел право на заключение такого договора аренды на срок 3 года, то есть до 21.04.2020. В связи с этим ответчик в любом случае не имел правовых оснований для отказа в заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок (до достижения общего срока - 3 года).

Довод Администрации о том, что право на возможность однократного предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства в силу норм пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ было реализовано Обществом путем заключения договор аренды 21.04.2017, судом апелляционной инстанции отклоняется как основанный на неправильном толковании норм права применительно к фактическим обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение Администрации об отказе в предоставлении Обществу в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 11:04:3401006:304, содержащееся в письме от 27.06.2018 N 01-18/3196, не соответствует положениям действующего земельного законодательства и, как следствие, нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем в данном случае имеется предусмотренная статьями 198, 201 АПК РФ совокупность условий, необходимых для признания его незаконным, о чем правомерно и обоснованно указано судом первой инстанции в обжалуемом решении.

Оснований для иных выводов из имеющихся материалов дела, при действующем нормативно-правовом регулировании спорных правоотношений, не усматривается.

Доводы заявителя жалобы об обратном подлежат отклонению, поскольку, принимая во внимание изложенное, основаны на ошибочном толковании норм материального права применительно к фактическим обстоятельствам дела.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции также верно указал, что в рассматриваемой ситуации способом устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя будет являться заключение Администрацией с ООО "Зодчий" договора на новый срок (до достижения общего срока - 3 года).

Аргумент заявителя жалобы об отсутствии указания на конкретный способ восстановления нарушенного права суд апелляционной инстанции отклоняет как противоречащий содержанию обжалуемого судебного акта (его мотивировочной части).

Довод Администрации о неисполнимости обжалуемого судебного акта обозначенным судом первой инстанции способом являются необоснованными.

Апелляционным судом исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции, изложенных в обжалуемом решении, а сводятся к иному, чем у суда, толкованию норм права и оценке обстоятельств дела, фактически направлены на их переоценку, данную судом надлежащим образом, и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта. Нормы материального процессуального права применены судом правильно.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.11.2018 по делу N А29-9028/2018 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.11.2018 по делу N А29-9028/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации муниципального образования муниципального района "Сыктывдинский" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

П.И. Кононов

Судьи

Г.Г. Ившина Л.И. Черных