Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 ноября 2019 г. N Ф01-5194/19 по делу N А82-22897/2018

Нижний Новгород

21 ноября 2019 г.

Дело N А82-22897/2018

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чигракова А.И.,

судей Башевой Н.Ю., Забурдаевой И.Л.,

при участии представителя

от заявителя: Черновой Н.А. (доверенность от 17.01.2019)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

акционерного общества "Ремонтно-эксплуатационный участок N 13"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2019 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019

по делу N А82-22897/2018

по заявлению акционерного общества "Ремонтно-эксплуатационный участок N 13"

(ОГРН: 1077606003694, ИНН: 7606064615)

к Мэрии города Ярославля,

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля,

о признании недействительным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества

и установил:

акционерное общество "Ремонтно-эксплуатационный участок N 13" (далее - АО "РЭУ N 13", Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Мэрии города Ярославля (далее - Мэрия), Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет) о признании недействительным оформленного письмом от 21.08.2018 N 01-12/3925 отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Решением суда первой инстанции от 10.02.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.06.2019, в удовлетворении заявленного требования отказано.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.

Ссылаясь на пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положения Федеральных законов от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), заявитель считает незаконным отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на выкуп недвижимого имущества по причине отсутствия регистрации договора аренды, так как регистрация спорного договора аренды была невозможна не по вине арендатора. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны его представителем в судебном заседании.

Комитет и Мэрия в отзыве возразили относительно доводов заявителя, представили ходатайство о рассмотрении спора без их участия.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ярославской области.

Законность принятых судебных актов проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, АО "РЭУ N 13" (арендатор) и Комитет (арендодатель) подписали договор аренды недвижимого имущества от 18.03.2011 N 11523-З.

По условиям данного договора арендатор принял во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание, литеры А, Б) общей площадью 411,10 квадратного метра по адресу: город Ярославль, улица Менжинского, дом 14а, для размещения организаций, осуществляющих управление и (или) обслуживание жилищного фонда, расположенного на территории город Ярославля (пункт 1.1).

В пункте 2.2.21 договора от 18.03.2011 определено, что арендатор в течение трех месяцев с момента подписания договора за счет собственных средств на основании доверенности, выданной арендодателем, обязан изготовить технический паспорт объекта аренды и произвести государственную регистрацию муниципальной собственности на объект аренды, а также договора аренды.

Срок договора установлен в пункте 7.1 договора с 01.02.2011 по 30.06.2015.

Сторонами договора был подписан акт приема-передачи имущества. Государственная регистрация договора аренды от 18.03.2011 N 11523-З не проводилась.

Общество (арендатор) и Комитет (арендодатель) подписали договор аренды от 19.12.2017 N 12060-З недвижимого имущества, по условиям которого арендатору было передано во временное пользование недвижимое имущество общей площадью 413,1 квадратного метра по адресу: город Ярославль, улица Менжинского, дом 14а, для размещения организации, осуществляющей управление и (или) обслуживание жилищного фонда, расположенного на территории город Ярославля.

В пункте 2 названного договора установлено, что договор заключен в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ в связи с истечением срока действия договора аренды от 01.02.2010 N 11523-З, при заключении договора на новый срок акт приема-передачи не составляется.

Согласно пункту 7.1 договора от 19.12.2017 договор действует с момента подписания по 30.06.2020 и применяется к правоотношениям, возникшим с 01.07.2015.

21.02.2018 произведена государственная регистрация названного договора аренды.

АО "РЭУ N 13" 29.03.2018 обратилось в Комитет с заявлением о приобретении арендуемого по договору от 19.12.2017 N 12060-З недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ.

Письмом от 21.08.2014 N 01-12/3925 Комитет отказал Обществу в приобретении арендуемого имущества, указав на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 18.03.2011 N 11523-З, ничтожность договора аренды от 19.12.2017 N 12060-З как заключенного с нарушением статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ.

Не согласившись с названным отказом, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Руководствуясь статьями 308, 617, 621 621 ГК РФ, положениями Федеральных законов N 135-ФЗ, 159-ФЗ, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), разъяснениями, приведенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона N 159-ФЗ" (далее - Информационное письмо N 134), суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. Суд исходил из того, что спорное имущество не может быть объектом реализации преимущественного права выкупа.

Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

Из части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Федеральный закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. Такое недвижимое имущество может быть приобретено по цене, равной рыночной стоимости имущества, при соблюдении одновременно всех условий, перечисленных в данной статье. В частности, если арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

На основании пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Такой договор аренды может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 4 Информационного письма N 134).

В пункте 14 Постановления N 73 даны следующие разъяснения.

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации сделки не влияет на правовую квалификацию заключенности договора только в отношениях между сторонами этого договора, однако имеет непосредственное правовое значение для связанных с таким договором публично-правовых отношений.

Суды установили, что договор аренды недвижимого имущества от 18.03.2011 N 11523-З подписан АО "РЭУ N 13" (арендатором) и Комитетом (арендодателем) на срок более одного года (с 01.02.2011 по 30.06.2015), при этом названный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, соответственно, является незаключенным.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О указано, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту. Заинтересованное лицо может представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника.

Как видно из материалов дела, Общество приняло на себя обязанность в течение трех месяцев с момента подписания договора от 18.03.2011 за счет собственных средств на основании доверенности, выданной арендодателем, изготовить технический паспорт объекта аренды и произвести государственную регистрацию муниципальной собственности на объект аренды, а также договора аренды (пункт 2.2.21).

Данную обязанность АО "РЭУ N 13" не выполнило.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, не имел возможности зарегистрировать ни право муниципальной собственности, ни договор аренды.

Вместе с тем доказательств того, что Комитет каким-либо образом препятствовал Обществу в исполнении его обязанности по государственной регистрации, уклонялся от совершения необходимых для государственной регистрации действий (выдаче доверенности, передаче документов), в материалах дела не имеется.

Суды правильно отметили, что Общество как профессиональный участник гражданского оборота, принимая решение об участии в торгах на право заключения договора аренды в отношении недвижимого имущества, не прошедшего государственную регистрацию, не могло осознавать все возможные правовые последствия, связанные с отсутствием государственной регистрации права собственности.

Суды также обоснованно учли правовую позицию, изложенную в абзаце 5 пункта 14 Постановления N 73, в силу которой спорный договор аренды не мог быть заключен сторонами в порядке пункта 9 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, что также свидетельствует об отсутствии оснований для приобретения и реализации Обществом преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о правомерности принятия Комитетом оспариваемого решения от 21.08.2018 N 01-12/3925 и правильно отказали в удовлетворении заявленного Обществом требования.

Оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для непринятия которой у суда кассационной инстанции отсутствуют. Данные доводы не свидетельствуют о нарушении или неправильном применении судами норм материального права; направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых ими доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Кассационная жалоба Общества не подлежит удовлетворению.

Арбитражный суд Ярославской области и Второй арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2019 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019 по делу N А82-22897/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества "Ремонтно-эксплуатационный участок N 13" - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы отнести на акционерное общество "Ремонтно-эксплуатационный участок N 13".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Чиграков

Судьи

Н.Ю. Башева И.Л. Забурдаева