Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 февраля 2020 г. N Ф01-8449/19 по делу N А31-2504/2019

Нижний Новгород

27 февраля 2020 г.

Дело N А31-2504/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20.02.2020.

Полный текст постановления изготовлен 27.02.2020.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

при участии представителя

от ответчика: Кондрашиной М.И. (доверенность 29.05.2019)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

закрытого акционерного общества "ДО МЖК БУТОВО"

на решение Арбитражного суда Костромской области от 29.07.2019 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.10.2019

по делу N А31-2504/2019

по иску администрации городского округа город Волгореченск Костромской области

(ИНН: 4431001782, ОГРН: 1024402238420)

к закрытому акционерному обществу "ДО МЖК БУТОВО"

(ИНН: 7726020338, ОГРН: 1027700007940)

об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области,

и установил:

администрация городского округа город Волгореченск Костромской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Костромской области с иском об изъятии у закрытого акционерного общества "ДО МЖК БУТОВО" (далее - Общество, ЗАО "ДО МЖК БУТОВО") расположенного по адресу: Костромская область, город Волгореченск, микрорайон Волжская жемчужина, дом 15, на земельном участке с кадастровым номером 44:32:020211:45 площадью 1165 квадратных метров объекта незавершенного строительства (готовность - 22 процента) - индивидуального двухэтажного жилого дома (коттедж 1 типа) с кадастровым номером 44:32:020211:90, площадью 250,6 квадратного метра - путем продажи последнего с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

Арбитражный суд Костромской области решением от 29.07.2019, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 16.10.2019, удовлетворил исковые требования Администрации.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить вследствие несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.

Кассатор настаивает, что несмотря на заключение после окончания действия договора аренды от 16.06.2007 N 9902 последующего договора аренды от 31.12.2015 N 86/2015, фактически правоотношения сторон по аренде земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:45 длятся с 2007 года, и данный участок с 19.06.2007 из владения и пользования ответчика не выбывал, так как срок аренды по первому договору определен сторонами с 19.06.2007 по 31.12.2015 (с учетом соглашений о продлении срока аренды), а следующий срок аренды установлен сразу после окончания предыдущего - с 31.12.2015 по 31.12.2018. Поскольку арендные правоотношения в отношении спорного земельного участка возникли в 2007 году и фактически на 01.03.2015 не прекратились, заявитель полагает, что действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации на возникшие с 19.06.2007 арендные правоотношения не распространяются, хотя договор N 86/2015 заключен 31.12.2015, то есть после введения в действие указанной статьи.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация сослалась на законность и обоснованность обжалованных судебных актов и просила оставить их без изменения.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без их участия.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив обоснованность кассационной жалобы и отзыва на неё, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установили суды, в соответствии с постановлением главы Администрации от 26.04.2007 N 200 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:0003 на инвестиционных условиях для комплексного освоения в целях жилищного строительства", на основании протокола комиссии по приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и муниципального имущества по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:0003 на инвестиционных условиях для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 04.06.2007, договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 08.06.2007 Администрация (арендодатель) и ЗАО "ДО МЖК БУТОВО" (арендатор) заключили договор аренды от 19.06.2007 N 990 (далее - договор N 990), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 44:32:020211:0003, площадью 151 442,63 квадратного метра, местоположение: Костромская область, город Волгореченск, в границах 02 02 11 квартала, находящийся в государственной собственности, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование (назначение): "для комплексного освоения в целях жилищного строительства одно-двухэтажных одноквартирных жилых домов".

Земельный участок с кадастровым номером 44:32:020211:0003 передан арендатору по передаточному акту от 19.06.2007.

Договор заключен сроком на 42 месяца (пункт 2.1 договора N 990).

Дополнительным соглашением от 14.08.2008 к договору N 990 пункт 2.1 договора N 990 изложен в следующей редакции: "Настоящий договор заключен сроком на 51 месяц".

Дополнительным соглашением от 31.08.2011 N 6 к договору N 990 пункт 2.1 договора N 990 изложен в следующей редакции: "Срок аренды земельного участка устанавливается с 19.07.2007 по 31.12.2015".

Дополнительным соглашением от 13.05.2015 N 7 внесены изменения в пункт 1.1 (предмет договора) договора N 990 и в передаточный акт от 19.06.2007 в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:0003 и образованием путем раздела указанного земельного участка земельных участков с кадастровыми номерами 44:32:020211:3 с сохранением в измененных границах, 44:32:020211:35, 44:32:020211:36, 44:32:020211:37, 44:32:020211:38, 44:32:020211:39, 44:32:020211:40, 44:32:020211:41, 44:32:020211:42, 44:32:020211:43, 44:32:020211:44, 44:32:020211:45, 44:32:020211:46, 44:32:020211:47, 44:32:020211:48, 44:32:020211:49, 44:32:020211:50, 44:32:020211:51, 44:32:020211:52, 44:32:020211:53, 44:32:020211:54, 44:32:020211:55.

Дополнительным соглашением от 24.06.2015 N 8 на основании постановления Администрации от 04.06.2015 N 267 изменены сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 44:32:020211:3, 44:32:020211:35, 44:32:020211:36, 44:32:020211:37, 44:32:020211:39, 44:32:020211:40, 44:32:020211:41, 44:32:020211:42, 44:32:020211:43, 44:32:020211:44, 44:32:020211:45, 44:32:020211:46, 44:32:020211:47, 44:32:020211:48, 44:32:020211:49, 44:32:020211:50, 44:32:020211:51, 44:32:020211:52, 44:32:020211:53, 44:32:020211:54, 44:32:020211:55, указанные в пункте 1.1 договора N 990, в том числе для земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:45 установлены следующие характеристики: местоположение: Костромская область, город Волгореченск, микрорайон "Волжская жемчужина", дом 15, разрешенное использование: "малоэтажная жилая застройка (размещение жилого дома)".

Администрация (арендодатель) и ЗАО "ДО МЖК БУТОВО" (арендатор) заключили договор от 31.12.2015 N 86/2015 (далее - договор N 86/2015), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду для завершения строительства находящийся в государственной собственности земельный участок с кадастровым номером 44:32:020211:45, площадью 1165 квадратных метров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира:

Костромская область, город Волгореченск, микрорайон "Волжская жемчужина", дом 15, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование: "малоэтажная жилая застройка".

Земельный участок кадастровым номером 44:32:020211:45 передан по передаточному акту от 31.12.2015.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 01.01.2016 по 31.12.2018 (пункт 2.1 договора N 86/2015).

Арендатор имеет право возводить здания, сооружения в соответствии с разрешенным использованием земельного участка с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 5.1.2 договора N 86/2015).

Договор N 86/2015 зарегистрирован в установленном порядке 22.03.2016.

Арендатором во исполнение условий договоров N 990, N 86/2015 подготовлена и утверждена проектная декларация по объекту: Костромская область, город Волгореченск, "Застройка квартала N 11", получено разрешение на строительство первой очереди жилой застройки квартала N 11 от 25.05.2010 N 002278-02 (срок действия - до 31.12.2018).

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.11.2017 внесена запись регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства: кадастровый номер: 44:32:020211:90, адрес: Костромская область, город Волгореченск, микрорайон "Волжская жемчужина", дом 15, проектируемое назначение: индивидуальный двухэтажный жилой дом (коттедж 1 типа), степень готовности объекта - 22 процента (далее - объект незавершенного строительства).

Как указывает истец, срок действия договора N 86/2015 истек 31.12.2018, при этом строительство объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 44:32:020211:45, Обществом не завершено.

Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов, Администрация обратилась в суд с иском.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

По общему правилу, установленному в пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что правоотношения по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:45 между Администрацией и Обществом возникли в 2007 году на основании договора аренды от 19.06.2007 N 990, заключенного в целях жилищного строительства на срок с 19.07.2007 по 31.12.2015 (с учетом дополнительных соглашений к нему), по окончании срока этого договора был заключен новый договор аренды земельного участка от 31.12.2015 N 86/2015 в тех же целях - для завершения строительства на срок с 01.01.2016 по 31.12.2018.

То обстоятельство, что земельный участок фактически не выбывал из владения арендатора, не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими на основании договора N 86/2015.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора от 31.12.2015 N 86/2015 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, и земельный участок предоставлен без проведения торгов, то единственным основанием для такого предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов стороны не привели.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 31.12.2015 их отношения регулируются новым договором, на эти отношения распространяет свое действие и подлежит применению введенная с 01.03.2015 статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку арендатором реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, а строительство объекта недвижимости не закончено и на момент обращения Администрации с иском срок действия договора аренды истек, вывод судов о применении к правоотношениям сторон статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является правомерным.

При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили иск Администрации об изъятии у ЗАО "ДО МЖК БУТОВО" объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 44:32:020211:45, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, иное толкование кассатором норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

Материалы дела исследованы судами нижестоящих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 29.07.2019 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.10.2019 по делу N А31-2504/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "ДО МЖК БУТОВО"

(ИНН: 7726020338, ОГРН: 1027700007940) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

С.В. Бабаев В.Ю. Павлов