Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 мая 2020 г. N Ф01-10196/20 по делу N А82-634/2019

Нижний Новгород

14 мая 2020 г.

Дело N А82-634/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12.05.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 14.05.2020.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.

в отсутствие участвующих в деле лиц

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

департамента имущественных и земельных отношений администрации

городского округа город Рыбинск

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.09.2019 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.12.2019

по делу N А82-634/2019

по иску департамента имущественных и земельных отношений

администрации городского округа город Рыбинск

(ИНН: 7610070227, ОГРН: 1067610046570)

к индивидуальному предпринимателю

Барулевой Татьяне Семеновне

(ИНН: 761000530335, ОГРН: 304761035500621),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра

и картографии по Ярославской области,

общество с ограниченной ответственностью "Стикс-Ритуал",

об изъятии имущества

и установил:

департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к индивидуальному предпринимателю Барулевой Татьяне Семеновне (далее - Предприниматель) об изъятии незавершенной строительством производственной базы с кадастровым номером 76:20:070504:36, расположенной на земельном участке площадью 2 292 квадратных метра, с кадастровым номером 76:20:070801:3, путем продажи ее с публичных торгов.

Исковые требования основаны на статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 39.8 (подпункт 6 пункта 8) Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что до прекращения договора аренды, заключенного в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, данный объект достроен не был.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, общество с ограниченной ответственностью "Стикс-Ритуал" (далее - ООО "Стикс-Ритуал").

Арбитражный суд Ярославской области решением от 24.09.2019 отказал в удовлетворении иска. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендные правоотношения по спорному земельному участку сложились с момента заключения договора аренды земельного участка от 24.11.2003, то есть до введения в действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (01.03.2015). На этом основании суд заключил, что положения названной статьи не могут быть применены к рассматриваемым правоотношениям. Кроме того, суд отметил, что строительство производственной базы завершено.

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 23.12.2019 оставил решение без изменения. Апелляционный суд пришел к выводу о возможности применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям, поскольку договор аренды в целях завершения строительства был заключен 15.07.2015, однако посчитал, что строительство производственной базы завершено, в связи с чем она не подлежит изъятию и принудительной реализации на публичных торгах.

Департамент не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, вывод суда первой инстанции о том, что новые правила изъятия незавершенных строительством объектов (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) не распространяются на взаимоотношения сторон, которые носят длящийся характер с 2003 года, сделан при неправильно применении норм материального права. Право владения земельным участком возникло у Предпринимателя с 17.11.2015 - момента государственной регистрации договора аренды от 15.07.2015, которая является единственным доказательством существования у Предпринимателя права на аренду спорного участка. Департамент настаивает на том, что договор аренды от 15.07.2015 является вновь заключенным договором, к которому применяется статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующая с 01.03.2015, поскольку ответчик реализовал право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства объекта недвижимости, строительство производственной базы не завершено, объект не введен в эксплуатацию, срок договора аренды земельного участка истек 16.07.2018.

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов заявителя и попросил оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Окружной суд отклонил ходатайство Предпринимателя о проведении судебного заседания путем использования систем видеоконференц-связи в силу следующего. На основании Постановлений Президиума Верховного Суда Российской Федерации, Президиума Совета судей Российской Федерации от 18.03.2020 N 808 и от 08.04.2020 N 821 (с изменениями от 29.04.2020), в период с 20 марта по 11 мая 2020 года (включительно) ограничен доступ в здание суда лиц, не являющихся сотрудниками суда. В Арбитражном суде Волго-Вятского округа 12.05.2020 отсутствовала техническая возможность проведения судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи. Проведение судебных заседаний с использованием указанной системы возобновлено в окружном суде с 13.05.2020.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела участвующие в деле лица не направили своих представителей в судебное заседание окружного суда, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена без их участия.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установил суд, Барулева Т.С. (арендатор) и Администрация (арендодатель) заключили договор аренды от 24.11.2003 N 2-4174 земельного участка площадью 2 292 квадратных метра, расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, Юго-западная промышленная зона, 29, для строительства производственной базы на срок до 01.01.2006.

Предпринимателю принадлежит на праве собственности незавершенный строительством объект (производственная база со степенью готовности 30 процентов) с кадастровым номером 76:20:070504:36, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 76:20:070801:3. Право собственности ответчика на указанный объект зарегистрировано 26.05.2007.

Департамент (арендодатель) и Барулева Т.С. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 15.07.2015, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 76:20:070801:3, для завершения строительства производственной базы. Срок аренды земельного участка установлен до 15.07.2018 (пункт 4.1 договора).

Посчитав, что по истечении срока аренды строительство объекта не завершено и объект не введен в эксплуатацию, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Указанная статья введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ; подпункт 2 статьи 3). При этом в силу пункта 33 статьи 34 этого закона, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции этого закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона. Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу (пункт 1 статьи 35).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено следующее. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2).

В пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ также предусмотрено следующее.

Если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вышеназванной нормой урегулирован вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, и он не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок был предоставлен Предпринимателю в аренду после 01.03.2015, на основании его заявления, в целях завершения строительства производственной базы (договор от 15.07.2015). Таким образом, Предприниматель реализовал право, предоставленное ему статьей 3 Закона N 137-ФЗ на однократное приобретение земельного участка в аренду сроком на три года.

В силу части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Тот факт, что земельный участок не выбывал из владения арендатора не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего расценить правоотношения сторон, действующими на основании договора аренды от 24.11.2003.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 15.07.2015 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что в силу длящегося характера правоотношений новые правила изъятия незавершенных строительством объектов не распространяются на взаимоотношения сторон, сделан без учета положений пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Вместе с тем, указанный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно техническому паспорту от 30.05.2018 и техническому плану на спорный объект от 24.04.2019 производственная база построена в 2018 году, имеет автономный водопровод, центральную канализацию, отопление от собственной котельной и электроосвещение.

Из составленного специалистом Департамента акта обследования земельного участка от 19.08.2019 следует, что на земельном участке находится двухэтажное кирпичное производственное здание, в котором располагается деревообрабатывающее производство, а из представленного в материалы дела договора безвозмездного пользования нежилым помещением от 21.03.2017 N 2 следует, что производственную деятельность на объекте осуществляет ООО "Стикс-Ритуал".

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что на земельном участке, являвшемся объектом аренды по договору 15.07.2015, отсутствует объект незавершенный строительством, учитывая, что применение статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется только на объекты незавершенные строительством, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Окружной суд отклонил довод истца о том, что спорный объект не окончен строительством в силу отсутствия у ответчика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в силу следующего.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекс Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Таким образом, единственным определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Суд округа не рассматривал вопрос о распределении государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы, поскольку в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.09.2019 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.12.2019 по делу N А82-634/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев В.Ю. Павлов